Merito

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Arch. loc. e cond. 2/2013

Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI L’AQUILA

20 OTTOBRE 2012, N. 1075

PRES. SANNITE – EST. FABRIZIO – RIC. DI CRECCHIO (AVV.TI DI DOMIZIO E

SALUTE) C. POMPILIO (AVV.TI SULLI E POMPILIO)

Contratto di locazione y Contratto agevolato y

Proroga legale biennale ex art. 2, comma 5, L. n.

431/98 y Rinuncia da parte del conduttore y Ammis-

sibilità pur nel silenzio della legge.

. Pur nel silenzio del legislatore deve ritenersi che il

conduttore possa rinunciare alla proroga legale bien-

nale ex art. 2, comma 5, L. n. 431/98. (l. 9 novembre

1998, n. 431, art. 2) (1)

(1) Questione nuova in merito alla quale non constano precedenti editi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con la sentenza impugnata il Tribunale di Pescara re-

spingeva la domanda degli appellati volta a far dichiarare,

nella loro veste di conduttori dell’immobile ad uso abita-

tivo - locato per la durata di anni tre a decorrere dall’1

maggio 2007 prorogabili di due anni ex art. 2, comma 5, L.

n. 431/98 - il loro diritto a rinunciare alla proroga legale

biennale, come da disdetta tempestivamente effettuata e

tanto nell’assunto che detto regime, ai sensi della norma

citata, poteva essere interrotto solo dal locatore.

Censuravano quindi la decisione per l’erronea inter-

pretazione della disciplina in questione, avendo ritenuto

che l’istituto della proroga di diritto era stato previsto ad

esclusivo favore del locatore con conseguente obbligo del

conduttore di avvalersene, quando invece trattavasi di

istituto che storicamente era stato sempre previsto a favo-

re del conduttore. Concludevano quindi come in epigrafe.

Costituendosi in giudizio, l’appellato contestava gli as-

sunti di controparte e concludeva come in epigrafe.

L’appello deve essere accolto, condividendo il Collegio

le argomentazioni dell’appellante.

Si discute della corretta interpretazione della disposi-

zione di cui all’art. 2, comma 5, L. n. 431/1998 che recita:

“I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non

possono avere durata inferiore ai tre anni.

Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non con-

cordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di

diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte

del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o...”.

Tale essendo la dizione della norma, non può ritenersi

che il regime di proroga legale sia stato previsto a tutela del

locatore, come ritenuto in prime cure, nell’assunto - basato

su un’interpretazione meramente letterale - che solo il loca-

tore può impedire la proroga biennale del contratto quando

sussistono le condizioni di cui all’art. 3, mentre il condutto-

re resterebbe vincolato al contratto per cinque anni, salvo

ovviamente ricorrano i gravi motivi di cui all’ultimo comma

dell’art. 6 grazie ai quali potrebbe recedere in qualsia mo-

mento: deve trattarsi però di avvenimenti sopravvenuti alla

costituzione del rapporto ed estranei alla volontà del con-

duttore, sicché non può questa norma considerarsi il bilan-

ciamento del diritto di disdetta concesso al solo locatore.

Ritiene anzitutto la Corte che proprio dalla dizione

letterale della disposizione si ricava il primo dato pacif‌ico,

ossia che i contratti in questione non possono avere dura-

ta inferiore ai tre anni e siffatta durata è vincolante per il

locatore e per il conduttore.

Pure nel silenzio del legislatore, deve ritenersi che il

conduttore possa rinunciare alla proroga di diritto per due

anni ex art. 2, comma 5, L. n. 431/98 (legale biennale), ap-

parendo paradossale che egli, che è la parte più debole del

rapporto, debba essere vincolato al rispetto del contratto

per cinque anni “obtorto collo”, com’è avvenuto nel caso di

specie, in cui gli appellanti, nonostante la disdetta tem-

pestivamente comunicata per la f‌ine del triennio stante

l’acquisto di nuova abitazione nel Comune, si sono trovati

nella condizione di dover versare anche i canoni degli altri

due anni (e paradossalmente, proprio in tal caso - acqui-

sto di altra abitazione da parte del conduttore - è espres-

samente consentito al locatore di disdettare il rapporto

alla scadenza dei tre anni ex art. 3, comma 1, lett. c).

In buona sostanza, con l’interpretazione propugnata

in prime cure si perviene a stabilire un obbligo di dimora

quinquennale per il conduttore che stride con i principi

regolanti la materia e che hanno visto riconoscere storica-

mente a quest’ultimo, parte debole del rapporto, la facoltà

- e non certo l’obbligo - di avvalersi delle proroghe di volta

in volta stabilite dal legislatore - si badi - a sua esclusiva

tutela, quale strumento di salvaguardia della stabilità del

rapporto, avendo di norma il locatore interesse contrario

alla proroga, laddove, come nel caso in esame, sono posti

dei limiti alla misura del canone, sia pure a fronte di un

benef‌icio f‌iscale per quest’ultimo. D’altro canto, il legisla-

tore ha fatto ricorso alla proroga di diritto proprio nel caso

in cui le parti non si accordino per il rinnovo del contratto

triennale e, quindi, ad evidente tutela del conduttore e del

suo normale interesse alla stabilità del rapporto.

L’appello deve essere pertanto accolto, dovendo di-

chiararsi cessato il rapporto di locazione intercorso tra le

parti relativo all’immobile oggetto di causa alla data del 30

aprile 2010, scadenza del triennio di legge.

Le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza e

si liquidano come in dispositivo. (Omissis)