Merito

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TRIBUNALE CIVILE DI PRATO 23 GIUGNO 2011

EST. GENOVESE – RIC. A. M. ED ALTRI (AVV. CASTELLANI) C. AZIENDA USL N. 4 PRATO (AVV. FEDERIGI)

Recesso del conduttore y permanenza nell’immo- bile oltre il periodo di preavviso y abuso contrattuale y configurabilità y mensilità sostitutive del preavviso y condanna del conduttore al pagamento y legittimità.

Il conduttore che, comunicato il recesso, non ottemperi tempestivamente alla prescrizione - spontaneamente comunicata - di rilasciare l’immobile entro la data preannunciata, permanendo così nell’immobile, si rende responsabile di una condotta di abuso contrattuale, forte della detenzione qualificata del bene, vanificando le finalità del preavviso pur formalmente comunicato. Conseguentemente, egli va condannato al pagamento delle sei mensilità sostitutive del preavviso, in funzione risarcitoria del danno cagionato al locatore. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 279) (1)

(1) Peculiare fattispecie in ordine alla quale non si rinvengono precedenti editi.

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Rilevato che i sigg.ri A. M.; C. M.; P. M. L., con ricorso ritualmente notificato, hanno chiesto a questo Tribunale - nei confronti della Azienda USL n. 4 Prato, in persona Direttore Generale pro tempore - in tesi: accertata l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione del 12 agosto 2000 per le ragioni di cui in premessa, visto l’inadempimento di parte conduttrice per non aver rispettato il termine semestrale di preavviso previsto all’articolo 5 del contratto di locazione nonché all’art. 27, comma settimo, Legge n. 392/1978 ivi espressamente richiamato, condannare l’Azienda USL n. 4 Prato, in persona del Direttore Generale pro tempore, a corrispondere in favore dei sigg.ri A. M., C. M. e P. M. L., l’importo dovuto a titolo di risarcimento del danno, somma che si indica in complessivi euro 39.443,45, pari agli importi dei canoni locativi aggiornati secondo Istat (doc. 8) che il locatore avrebbe avuto diritto a percepire ex contractu nel periodo semestrale di preavviso non rispettato, ovvero in quel maggiore o minore importo che sarà ritenuto di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto all’effettivo saldo; in ipotesi: accertato l’inadempimento di parte conduttrice per non aver rispettato il termine semestrale di preavviso previsto all’articolo 5 del contratto di locazione nonché all’art. 27, comma settimo, Legge n. 392/1978 ivi espressamente richiamato, ritenuta la gravità dell’inadempimento suddetto e, per l’effetto, dichiarata la risoluzione del rapporto contrattuale de quo, condannare l’Azienda USL n. 4 Prato, in persona del Direttore Generale pro tempore, a corrispondere in favore dei sigg.ri A. M., C. M. e P. M. L., l’importo dovuto a titolo di risarcimento del danno, somma che si indica in complessivi euro 39.443,45, pari agli importi dei canoni locativi che il locatore avrebbe avuto diritto a percepire ex contractu nel periodo semestrale di preavviso non rispettato, ovvero in quel maggiore o minore importo che sarà ritenuto di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto all’effettivo saldo; che l’Azienda USL n. 4 Prato si è costituita ed ha resistito alla domanda; che, all’ordierna udienza le parti hanno concluso come da verbale.

Considerato che è pacifico tra le parti che l’Azienda USL n. 4 di Prato ha comunicato ai ricorrenti il proprio recesso dal rapporto locativo in data 16 maggio 2007, con effetto dal 31 dicembre 2007; che l’occupazione dell’immobile, oggetto del contratto, tuttavia è durata fino al 31 ottobre 2008, non avendo la conduttrice provveduto a liberarlo ma, avendolo scientemente utilizzato e, perciò, corrisposto, a titolo di occupazione, l’equivalente mensile del canone contrattuale; che, è oggetto di contesa tra le parti l’obbligo dell’Azienda di corrispondere la somma di euro 39.443,45, ol tre accessori, per il mancato, sostanziale, riconoscimento del termine di preavviso semestrale, sulla cui esistenza le parti concordano (ma l’Azienda ritiene di aver già accordato e i ricorrenti di non avere, sostanzialmente, ricevuto in rapporto alla data effettivo rilascio del bene); che deve essere riconosciuto il diritto dei ricorrenti al pagamento dell’equivalente monetario del semestre di (mancato) preavviso; che, infatti, il preavviso di recesso, comunicato in data 16 maggio 2007, non ha avuto effettiva fruizione da parte dei locatori avendo l’Azienda continuato ad occupare il bene a suo piacimento (per la durata di altri 10 mesi) fino al giorno in cui ha deciso di abbandonare l’immobile; che, infatti, il preavviso di recesso ha la funzione di consentire al locatore di poter trovare altro conduttore del bene, onde la funzione indennitaria del pagamento di sei mensilità del canone in caso di suo osservanza; che proprio tale funzione indennitaria impedisce di accedere alla tesi dell’Azienda secondo cui il preavviso era già stato dato e non ne occorreva un altro, se, come è pacifico, il conduttore ha poi vanificato tale termine semestrale e frustrata la sua funzione, continuando ad occupa-

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re l’immobile per altri 10 mesi e, soprattutto a farlo, senza concordare e comunicare con altro preavviso il termine dell’effettivo rilascio; che, in conclusione, l’Azienda ha si formalmente comunicato il recesso ma poi, sostanzialmente, lo ha vanificato non ottemperando tempestivamente alla prescrizione, spontaneamente comunicata, di rilasciare l’immobile entro la data preannunciata del 31 dicembre 2007; che, di conseguenza, il conduttore si è reso responsabile di una condotta di abuso contrattuale, forte della detenzione qualificata sul bene, così vanificando le finalità del preavviso pur formalmente comunicato; che, di conseguenza, l’Azienda va condannata al pagamento delle sei mensilità sostitutive del preavviso in funzione risarcitoria del danno cagionato ai locatori, con l’addebito degli interessi nella misura legale dal dì del rilascio al saldo effettivo, oltre al pagamento delle spese processuali sostenute dai ricorrenti, e liquidate come in dispositivo.

(Omissis).

TRIBUNALE CIVILE DI VARESE SEZ. I, 16 GIUGNO 2011, N. 1273

EST. BUFFONE – RIC. X ED ALTRI C. M. ED ALTRA

Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Impianto di video-sorveglianza installato su iniziativa di un solo condomino y Ripresa di spazi comuni ed esclusivi y Autorizzazione assembleare y Necessità y Installazione su iniziativa del condominio y Subor-dinata all’unanimità dei consensi y Necessità.

Il singolo condomino non può, senza previa delibera assembleare, installare a propria sicurezza un impianto di video-sorveglianza con un fascio di captazione di immagini idoneo a riprendere spazi comuni o, addirittura, spazi esclusivi di altri condòmini. Neppure il condominio ha il potere di farlo, eccezion fatta per il caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condòmini, perfezionandosi in questo caso un comune consenso idoneo a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti. (c.c., art. 1137) (1)

(1) In argomento, v. Trib. Salerno 1 dicembre 2010, in questa Rivista 2011, 208, secondo cui l’installazione di un impianto di videosorveglianza relativo alle aree comuni del piazzale antistante il fabbricato e degli androni delle scale deliberata dall’assemblea condominiale a fini di “tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo ovvero di finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro” esula dalle attribuzioni dell’organo assembleare. L’installazione della videosorveglianza non appare infatti - di per sé - prestazione finalizzata a servire i beni in comunione, né giova addurre l’innegabile maggior sicurezza che ne deriva allo stabile nel suo complesso, di fronte ad una deliberazione che coinvolge il trattamento di dati personali di cui l’assemblea non è affatto titolare ex art. 28 D.L.vo n. 196/2003.

In fatto

Le parti sono tutte condomini dell’Immobile adibito ad uso abitativo e sito in Varese alla via . . . Avendo subito alcuni tentativi di effrazione e degli atti vandalici, il resistente P. decideva, in uno con la moglie M., di installare un impianto di videosorveglianza cui collegate tre teleca- mere: una, montata sul pianerottolo del primo piano che inquadra parzialmente la porta di ingresso dei ricorrenti (v. ricorso, pag. 1); una che riprende il portone e il garage; una ultima che riprende la piccola porzione della vecchia serra.

I ricorrenti chiedevano, in via cautelare, la rimozione dell’impianto di videosorveglianza, in quanto destinato a riprendere e prelevare immagini degli spazi comuni e pure dello spazio antistante il portone dei coniugi M.P., di proprietà esclusiva.

Le telecamere di cui si discute sono quelle contenute nei documenti allegati al verbale di udienza del 10 giugno 2011: trattasi di documenti che ha prodotto la parte resistente ma che devono ritenersi provati nei fatti quivi racchiusi. Sulla base delle foto e delle specifiche tecniche scolpite in tali documenti, infatti, il giudice ha interpellato il M. presente in udienza quanto alla corrispondenza delle allegazioni al suo impianto, ma questi non ha inteso rispondere. Trattasi di comportamento che determina la prova del fatto avverso perché: 1) è comportamento valutabile negativamente ex art. 116, comma 2, c.p.c. in quanto il titolare di un impianto è certamente a conoscenza quanto meno della sua forma e del modello della video camera che utilizza ogni giorno; 2) è comportamento valutabile ex art. 115, comma 1, c.p.c. come omessa contestazione specifica delle dichiarazioni avversarie.

Orbene, così circoscritti i fatti, reputa questo giudice che il ricorso possa essere definito senza istruttoria.

In diritto

La questione giuridica da affrontare e risolvere è se il singolo condomino, uti singuli, cioè senza previa delibera assembleare, possa installare a propria sicurezza un impianto di videosorveglianza con un fascio di captazione di immagini che si riversa su aree...