Media Conciliazione E Recupero Del Credito

• Autore: Giorgio Cesare Amerio
• Pagine: 13-16

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 1/2018

DOTTRINA

MEDIA-CONCILIAZIONE

E RECUPERO DEL CREDITO (*)

di Giorgio Cesare Amerio

SOMMARIO

1. Inquadramento normativo. 2. Gestione del conf‌litto. 3. Re-

cupero crediti condominiali: le procedure codicistiche e la

mediazione. 4. Un’altra procedura ADR: la negoziazione assi-

stita. 5. Conclusione.

1. Inquadramento normativo

La materia condominiale era, sin dall’origine, tra

quelle per cui il D.L.vo 28/2010 prevedeva l’obbligatorietà

della mediazione f‌inalizzata alla conciliazione, prima di

promuovere la controversia avanti la giustizia ordinaria.

La mancata promozione della mediazione comportava

l’improcedibilità per tutte le materie previste dal primo

comma dell’art. 5 D.L.vo 28/2010, tra cui la materia con-

dominiale.

Con la sentenza della Corte Costituzionale n. 272/2012,

alcune norme o parti di esse (tra cui parte dell’art. 5

D.L.vo 28/2010) sono state dichiarate incostituzionali per

eccesso di delega, facendo pertanto venire meno la condi-

zioni di procedibilità.

Con la riforma del condominio si pose il dubbio se l’art.

71 quater disp. att. c.c., nel def‌inire l’ambito della media-

zione in ambito condominiale, non avesse reintrodotto

l’obbligatorietà della mediazione anche se limitatamente

alle cause condominiali.

Il primo comma della norma in esame, infatti, def‌ini-

sce quali siano le controversie condominiali rimandando

all’art. 5 del D.L.vo 28/2010. Orbene, se molto probabil-

mente l’intenzione del legislatore era quella di reintrodur-

re o quantomeno confermare l’obbligatorietà (come si può

agevolmente dedurre dalla lettura delle schede esplicati-

ve del Senato), la formulazione del primo comma lascia

non pochi dubbi, dal momento che rinviava ad una norma

dichiarata incostituzionale.

I primi commenti propendevano per una nuova obbli-

gatorietà e quindi per considerare il richiamo alla norma

dichiarata incostituzionale un semplice recepimento del

testo all’interno della disciplina del condominiale, supe-

rando così le problematiche che avevano portato alla di-

chiarazione di incostituzionalità.

In ogni caso rimaneva la possibilità di promuovere la

mediazione facoltativa, soluzione che, in un ambito come

quello condominiale soggetto ad una diffusa litigiosità,

appare sicuramente una soluzione vantaggiosa in termini

economici e di tempo.

Tali criticità interpretative sono state successivamente

superate con il Decreto del Fare del 2013 (D.L. 69/2013),

a seguito del quale l’obbligatorietà della mediazione civile

e commerciale torna ad essere condizione di procedibilità

in relazione a numerose controversie.

Le materie sono state confermate le medesime del

D.L.vo 28/2010 (condominio, diritti reali, divisione, suc-

cessioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato,

aff‌itto di aziende, risarcimento del danno derivante da re-

sponsabilità medica e diffamazione a mezzo stampa o altro

mezzo di pubblicità, contratti assicurativi bancari e f‌inan-

ziari) ad eccezione di quelle relative alla responsabilità per

danno da circolazione stradale e dell’aggiunta delle cause

relative alla responsabilità sanitaria, oltre che medica.

La mediazione condominiale viene così def‌inita dal-

l’art. 71 quater disp. att. c.c.: «Per controversie in materia

di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del de-

creto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle

derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle

disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e

degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’at-

tuazione del codice».

In conclusione, dalla lettura ed interpretazione di tale

norma, possiamo affermare che:

a) rientrano nell’ambito di applicazione della nor-

mativa di cui agli artt. 71 quater disp. att. c.c. e 5 D.L.vo

28/2010

a. le controversie aventi ad oggetto il rapporto tra con-

dominio e l’amministratore

b. le controversie aventi ad oggetto l’uso delle parti co-

muni del condominio

c. le controversie aventi ad oggetto l’esecuzione di

opere condominiali su parti esclusive

d. le controversie aventi ad oggetto la violazione del

regolamento di condominio

b) non rientrano per contro in tale ambito di applica-

zione:

a. le controversie tra due condomini aventi ad oggetto

le parti private

b. le controversie aventi ad oggetto rapporti con sogget-

ti terzi rispetto al condominio (fornitori, danni provocati

a terzi, ecc.)

2. Gestione del conf‌litto

Prima di addentrarci nelle peculiarità delle procedure

f‌inalizzate al recupero del credito, è opportuno fare una

breve analisi sulla gestione dei conf‌litti.

Il condominio, come è noto, è soggetto ad una litigiosi-

tà molto elevata. In ogni contesa c’è sempre una ragione

che emerge e parecchie ragioni che fanno diff‌icoltà a ve-

nire fuori.

Per poter ridurre tale litigiosità è necessario e fonda-

mentale risalire alle reali cause della controversia, unica

via per poter scardinare l’ostacolo al raggiungimento di un

prof‌icuo, stabile e duraturo accordo.

Quali sono le cause che portano alla lite, nell’ipotesi

di controversia condominiale attinente ad un recupero

crediti?