Massimario
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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione
Arch. loc. e cond. 5/2012
Massimario
Avviamento commerciale
■ Indennità – Diniego di rinnovo alla prima scadenza co-
municato dal locatore.
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dal-
l’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler
rinnovare il contratto alla prima scadenza (con raccomandata
spedita almeno dodici mesi prima, ai sensi dell’art. 29 della leg-
ge n. 392 del 1978), non può riconoscersi al conduttore la facoltà
di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipata-
mente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie
obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le
occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza
(in relazione alla quale era stato esercitato il diniego di rinnovo)
non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore,
ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di conve-
nienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla
immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di paga-
re il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore
alla quale il locatore accetti la restituzione), alla quale maturerà,
peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la
perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a
carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore
di non versare più il canone locativo integra inadempimento e -
nel caso in cui il locatore abbia promosso un giudizio di sfratto
per morosità - la causa dell’effetto risolutivo ad una data ante-
riore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del
locatore, bensì all’inadempimento dello stesso conduttore che,
perciò, non può vantare - in dipendenza della disciplina dettata
dall’art. 34 della citata legge n. 392 del 1978, - più alcun diritto
alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza,
essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a
lui addebitabile, prima di quella data. F Cass. civ., sez. III, 29 ago-
sto 2011, n. 17681, Capitelli c. Erregi Computer di Capitelli S.a.s.
ed altro (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; l. 27 luglio 1978, n.
392, art. 29; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 30; l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 34). [RV619497]
Contratti in genere
■ Effetti del contratto – Esecuzione di buona fede – Con-
tratti sinallagmatici – Delibazione sulla sussistenza del-
l’inadempimento – Criteri – Esecuzione secondo buona
fede – Portata – Valutazione della condotta negligente
di entrambe le parti – Necessità – Fattispecie in tema di
locazione.
Ai fini della valutazione della sussistenza dell’inadempimento
nei contratti sinallagmatici, il giudice - alla luce dei criteri legali
e, primo fra tutti, quello dell’esecuzione del contratto secondo
buona fede (art. 1375 c.c.), che impone di evitare il pregiudizio
dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione del-
l’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione, non
potendosi invocare a giustificazione l’altrui errore, ove agevol-
mente rilevabile e rimediabile senza dover sopportare sforzi o
costi sproporzionati al risultato - deve tener conto di tutte le cir-
costanze rilevanti e, segnatamente, delle eventuali negligenze di
entrambe le parti, l’una nei confronti dell’altra, non essendo suf-
ficiente che abbia riguardo alla condotta, ancorché negligente,
di una sola di esse. (Nella specie, la S.C. ha cassato per vizio di
motivazione la sentenza di merito che aveva ritenuto giustificato
l’inadempimento del conduttore, per il mancato pagamento di
quattro annualità dei canoni di locazione, sul presupposto che
il locatore non lo aveva informato circa le mutate modalità di
adempimento, che non erano più quelle della diretta trattenuta
sullo stipendio dell’importo dei canoni, come inizialmente con-
venuto, senza, tuttavia, valutare in concreto se per il conduttore
stesso fosse comprensibile, in base alla lettura delle buste paga,
che quella specifica trattenuta a titolo di canone locatizio era
venuta meno). F Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2011, n. 19879,
Inpdap c. Sportaiuolo (c.c., art. 1218; c.c., art. 1375; c.c., art.
1453; c.c., art. 1455). [RV619536]
■ Requisiti (elementi del contratto) – Accordo delle parti
– Clausole di stile.
In tema di interpretazione dell’accordo negoziale, le clausole di
stile sono costituite soltanto da quelle espressioni generiche,
frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che
per la loro eccessiva ampiezza e indeterminatezza rivelano la
funzione di semplice completamento formale, mentre non può
considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto
volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere
dalle parti. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di
merito che, con motivazione esente da vizi logici e giuridici,
aveva ritenuto che non potesse integrare una clausola di stile la
rinuncia, circostanziata e determinata, del locatore di non aver
nulla a pretendere dai conduttori a qualunque titolo spesa pas-
sati e futuri relativamente al rapporto di locazione, rispetto al
quale era intervenuta una transazione tra le stesse parti). F Cass.
civ., sez. III, 29 settembre 2011, n. 19876, Manduchi c. Venturini
ed altri (c.c., art. 1325; c.c., art. 1362). [RV619535]
Contributi e spese condominiali
■ Comproprietari di unità immobiliare sita in condomi-
nio.
I comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio
sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo,
al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo
di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione
di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresen-
tano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del
principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale,
nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla
cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote
dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in for-
za di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della
materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace anche quan-
do decida secondo equità ai sensi dell’art. 113, secondo comma,
c.p.c.. (Nella specie, la S.C. ha chiarito che il principio espresso
non si pone in contrasto con quello già enunciato da Sez. Un.
n. 9148 del 2008, riguardando quest’ultima pronuncia la diversa
problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante
del condominio verso i terzi e non la questione relativa al se le
obbligazioni dei comproprietari inerenti le spese condominiali
ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione so-
lidale). F Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907, Condiminio
via De Napoli 26 Bari c. Santoro (c.c., art. 1104; c.c., art. 1115;
c.c., art. 1294; c.p.c., art. 113). [RV619867]
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