Manutenzione E Ricostruzione Dei Soffitti, Delle Volte E Dei Solai

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Rassegna

di giurisprudenza

Manutenzione e ricostruzione

dei softti, delle volte

e dei solai

SOMMARIO

a. Mansarda. b. Sottotetto. c. Trasformazione in vano abitabi-

le. d. Soff‌itti. e. Solai. f. Spese.

a. Mansarda

■ La mansarda, per sua naturale destinazione ad abitazione,

non può rientrare nel concetto di «volume tecnico», che è co-

stituito da quello spazio destinato a comprendere le parti degli

impianti tecnici che per la loro funzionalità non possono essere

contenute nelle parti dell’edif‌icio realizzabili entro i limiti vo-

lumetrici previsti dalla legge. Di conseguenza la mansarda ri-

chiede la licenza o concessione edilizia. * Cass. pen., sez. III, 24

ottobre 1979, n. 8797 (ud. 18 giugno 19791498), Scoglio.

■ La realizzazione di una terrazza con una mansarda o sottotet-

to praticabile ad uso esclusivo del proprietario del piano adia-

cente in sostituzione del tetto preesistente, rientra tra le facoltà

previste dall’art. 1127 c.c. * Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1993, n.

146, Marello c. Armenio.

b. Sottotetto

■ In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edif‌icio è in

primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi

può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue carat-

teristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche

solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio

di interesse comune. * Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091,

Sartania Costr. Srl c. Fin Capitolina Srl ed altri. [RV559309]

■ Il sottotetto di un edif‌icio in condominio, non essendo inclu-

so tra le parti comuni indicate nell’art. 1117 c.c., non costituisce

– in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo – oggetto

di comunione e, poiché esso, di regola, assolve una funzione

isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più ele-

vato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora

non ne sia dimostrata una destinazione diversa. * Cass. civ., 23

maggio 1991, n. 5854.

■ In tema di condominio di edif‌ici, la presunzione di comunione

ex art. 1117 c.c. è applicabile in difetto di titolo, soltanto quando

il sottotetto risulti in concreto per le caratteristiche strutturali e

funzionali, sia pure in via potenziale, come oggettivamente de-

stinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse

comune. * Cass. pen., sez. II, 11 maggio 2000, n. 6027, Tolusso c.

De Filippi. [RV536396]

■ Il sottotetto di un edif‌icio condominiale può essere consi-

derato pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano, ad esso

direttamente sottostante, se ha l’esclusiva funzione di interca-

pedine coibente per il medesimo, e non anche se le sue carat-

teristiche, dimensioni e funzioni evidenzino l’utilizzazione o

anche la sola utilizzabilità del medesimo da parte di tutti i con-

domini. In quest’ultimo caso, infatti, salvo che risulti il contrario

dal titolo, deve presumersi che esso rientri tra le parti comuni

dell’edif‌icio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in ragione dell’oggettiva

destinazione all’uso e al godimento collettivi. * Cass. civ., sez. II,

4 dicembre 1999, n. 13555, Di Lullo c. Amici.

■ Il sottotetto di un edif‌icio può considerarsi pertinenza dell’ap-

partamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusi-

va funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal

caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una

camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteri-

stiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano auto-

nomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale

se esso risulti in concreto, sia pure in via solo potenziale, ogget-

tivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio

di interesse comune. * Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1999, n. 4266,

Liberto G. ed altri c. Di Fatta ed altri.

■ Il sottotetto di un edif‌icio può considerarsi pertinenza

dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva

alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento

stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante la creazio-

ne di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni

e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione

come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa

ultima ipotesi l’appartenenza deve essere determinata in base

al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso

nel novero delle parti comuni dell’edif‌icio essenziali per la sua

esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o ne-

cessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art.

1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto

risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via poten-

ziale, all’uso comune o all’esercizio di un uso comune. * Cass.

civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n. 5668, Scarpi c. Giuliani. Nello

stesso senso: v. Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771, Cass. civ.,

9 ottobre 1997, n. 9788.

■ Il sottotetto di un edif‌icio, non compreso tra le parti comuni

indicate dall’art. 1117 c.c., costituisce una pertinenza dell’ap-

partamento sito all’ultimo piano quando assolva alla funzione

esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’u-

midità, formando una camera d’aria a sua difesa. Esso, tuttavia,

realizza una funzione diversa dalla mera camera d’aria quando

sia destinato all’uso comune di tutti i condomini, come nel caso

in cui sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale

comune e di un lucernario per l’accesso al tetto comune; desti-

nazione che costituisce il fatto noto ex art. 2727 c.c. posto dalla

legge a base della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.

* Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1996, n. 4509, Ferigo c. Mengoli.

■ Il sottotetto di un edif‌icio può considerarsi una pertinenza

dell’appartamento sito all’ultimo piano quando assolva all’e-

sclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal

caldo, dal freddo o dall’umidità mediante la creazione di una

camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratte-

ristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione da parte

di tutti i condomini come vano autonomo (esempio: deposito,

Arch. loc. cond. e imm. 6/2016