Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 1.
(Ambito di applicazione).
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I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito
denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente
alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo
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Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge
non si applicano
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della
legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8
e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti
del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al
comma 3 dell'articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa
normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
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Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge
non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità
di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano
le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali
contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
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A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la
stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).
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Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore
a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di
quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto,
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove
condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della
scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta
giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data
di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
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Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti
possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori.
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In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare
contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto,
anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque
di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali
sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le
organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine
di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono
a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione
del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati,
a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
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Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono
deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta
comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione
a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi
stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito,
ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento
in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge
30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo
possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura
non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali
non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
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I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere
durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5.
Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto
è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte
del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con
le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna
delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni.
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I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore
della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma
1 del presente articolo.
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
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Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo
2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del
contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi,
per i seguenti motivi
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale,
artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o
dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque
con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali,
culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire
le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il
locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed
idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che
debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e
la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale
ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione
per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo
piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per
eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto,
il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà
di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,
da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio
1978, n. 392.
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Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di
cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi
indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione
di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore
ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo
40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente
in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato,
a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul
quale la disdetta è fondata.
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Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito
di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo,
il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare
in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione
percepito.
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Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge
27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
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Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria,
la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi
dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà
di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino
del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
al risarcimento di cui al comma 3.
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Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
...
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