Locazioni ad uso diverso. Avviamento e prelazione: nuovi orientamenti e conferme interpretative
| Autore | Michele Cella |
| Pagine | 18-24 |
138
dott
2/2019 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
LOCAZIONI AD USO DIVERSO.
AVVIAMENTO E PRELAZIONE:
NUOVI ORIENTAMENTI E
CONFERME INTERPRETATIVE.
di Michele Cella (*)
SOMMARIO
1. Premessa. 2. L’indennità di avviamento; 2.1) Indennità
aggiuntiva. 2.2) Rilascio, diritto di ritenzione dell’immobile
locato, obblighi di pagamento canoni. 2.3) Rinuncia all’in-
dennità. 3. La prelazione; 3.1) Denuntiatio e riscatto.
1. Premessa
Com’è noto, gli articoli 34 e 35 della L. 392/1978 preve-
dono che, in caso di cessazione del rapporto di locazione
per esclusiva volontà del locatore, il conduttore che ab-
bia utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1 e 2
dell’art. 27 – attività industriali, commerciali e artigianali
o di interesse turistico – acquisisca il diritto ad una in-
dennità (pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone che
diventano ventuno per le locazioni alberghiere) ove lo
svolgimento dell’attività abbia comportato contatti diretti
col pubblico degli utenti e dei consumatori. È inoltre do-
vuta al conduttore una indennità aggiuntiva di pari entità
laddove l’immobile venga da chiunque adibito all’esercizio
della stessa attività o di attività incluse nella medesima
tabella merceologica che siano affini a quella già eserci-
tata dal conduttore uscente sempre che il nuovo esercizio
venga avviato entro un anno dalla cessazione del rapporto
di locazione.
L’art. 38 della medesima legge disciplina invece il di-
ritto di prelazione legale prevista in favore del conduttore
nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso dell’immobile lo-
cato a soggetti diversi dal coniuge e dei parenti entro il
secondo grado.
La ratio delle disposizioni citate è nota, risultando
queste finalizzate a favorire il più possibile il radicamen-
to della realtà economica svolta nell’immobile oggetto di
contratto e, ove ciò non accada, a indennizzare il condut-
tore per la perdita economica che subisce per effetto della
decisione del locatore di cessare il contratto di locazione.
2. L’indennità di avviamento
Presupposto per il sorgere del diritto in parola è che
l’interruzione del contratto di locazione dipenda dall’e-
sclusiva volontà del locatore sicché sono esclusi i casi non
solo di inadempimento, disdetta o recesso del conduttore
ma anche le risoluzioni consensuali. Con sentenza n. 542
del 14 dicembre 1989 la Corte costituzionale ha esteso i
casi di esclusione dell’indennità anche relativamente agli
immobili che provvedimenti della P.A. abbiano reso inuti-
lizzabili in modo non temporaneo e che, conseguentemen-
te, abbiano comportato l’inevitabile cessazione dell’attivi-
tà svolta dal conduttore.
Il legislatore è stato esaustivo nell’indicare la tipologia
di attività che maturano il diritto all’indennità, le condi-
zioni, ovvero le motivazioni sottostanti la cessazione del
rapporto locatizio e l’ammontare dell’indennità.
Sotto il primo profilo, per aversi il diritto all’indennità
occorre che l’attività svolta nell’immobile locato compor-
ti necessariamente “contatti diretti con il pubblico degli
utenti e dei consumatori”. L’art. 35 espressamente esclude
dal diritto all’indennità i rapporti di locazione relativi ad
immobili ove si svolgano attività professionali o di caratte-
re transitorio nonché relativi ad immobili interni o com-
plementari a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
La ratio delle esclusioni appare evidente, non potendosi
ipotizzare in tali casi un pregiudizio all’avviamento a se-
guito della cessazione del rapporto locatizio: per le attività
professionali, sull’ubicazione prevale l’intuitus personae;
per le attività transitorie (1) non si pone la necessità di
una tutela della conservazione della loro collocazione, ab
origine limitata nel tempo, mentre per le ulteriori attività
elencate dal legislatore si è esclusa la rilevanza dell’even-
tuale avviamento ‘proprio’ rispetto alla capacità di richia-
mo della clientela della struttura principale cui l’attività è
interna o complementare.
Il contatto diretto con il pubblico viene inteso come
frequentazione diretta ed indifferenziata della generalità
dei destinatari dell’offerta dei beni o dei servizi realizzata
dal conduttore (Cass. civ. 8 giugno 2012 n. 9305). L’espres-
sione “utenti e consumatori” è stata interpretata in senso
restrittivo sicché non è stata considerata dovuta l’inden-
nità per perdita di avviamento nel caso di attività svolte
all’ingrosso, che, quindi, comportano contatti diretti con
altri commercianti e non con i consumatori finali.
È stato riconosciuto il diritto all’indennità in parola an-
che al conduttore di locali adibiti ad esposizione, accessi-
bili al pubblico, ancorché la vendita ed il ritiro della merce
avvenisse in un locale limitrofo e separato, essendo, nella
fattispecie, i locali espositivi inseriti nell’organizzazione
aziendale del conduttore e direttamente funzionali all’at-
tività commerciale svolta, come tali, incidenti sul volume
di fatturato generato (Cass. 20 febbraio 1999 n. 1435 in
Mass. Giust. Civ. 1999, 366). L’indennità è stata invece ne-
gata con riferimento a locali espositivi accessibili al pub-
blico solo con l’ausilio di intermediari o accompagnatori,
risultando carente il libero accesso della platea indiscri-
minata dei potenziali clienti (Cass. 15 gennaio 2001 n. 505
in Mass. Giust. Civ. 2001, 88).
L’esercente di una attività commerciale a contatto con
il pubblico deve necessariamente essere in possesso delle
prescritte autorizzazioni amministrative. In difetto (per-
ché mai acquisite o perché ritirate o restituite in corso
di locazione) il conduttore non ha diritto all’indennità di
avviamento, non potendosi riconoscere tale indennizzo a
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA