Per le locazioni abitative è veramente morto e sepolto l'art. 1614 c.c.?
| Autore | Aldo Carrato |
| Pagine | 139-141 |
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dott
Arch. loc. e cond. 2/2013
DOTTRINA
PER LE LOCAZIONI ABITATIVE
È VERAMENTE MORTO
E SEPOLTO L’ART. 1614 C.C.?
di Aldo Carrato
Con un’interessante recente sentenza edita in questa
Rivista (1) parte della giurisprudenza di merito ha statui-
to - discostandosi dalla giurisprudenza di legittimità as-
solutamente maggioritaria (2) - che deve ritenersi ancora
operante, ove difettino le condizioni per l’applicabilità
dell’art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l’art. 1614 c.c.
per l’ipotesi del trasferimento del rapporto di locazione
abitativa agli eredi del conduttore.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Firenze con la se-
gnalata sentenza del 15 maggio 2012, una signora aveva
intimato sfratto per finita locazione nei confronti di due
sorelle sul presupposto che queste ultime, quali eredi, era-
no subentrate nel rapporto locatizio del defunto genitore,
originario conduttore, nei cui confronti era stata inviata
tempestiva disdetta. Le intimate resistevano in giudizio,
eccependo, in via preliminare, che nella fattispecie non
avrebbe potuto trovare applicazione il disposto dell’art. 6
della legge n. 392 del 1978 difettando il presupposto della
loro “abituale convivenza” (3) con l’effettivo conduttore,
al quale la suddetta norma subordinava la configurazione
dell’evento della successione nel contratto locatizio. Re-
spinta la richiesta di emissione dell’ordinanza provvisoria
di rilascio (con riserva delle eccezioni delle convenute),
il giudice adito, all’esito della fase di merito a cognizione
piena, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto
per sua cessazione in relazione alla scadenza ritualmente
dedotta in giudizio, rilevando che, nel caso di specie, an-
corché non ricorressero le condizioni per l’applicabilità del
citato art. 6 della legge n. 392 del 1978, si sarebbe dovuto
considerare operante l’art. 1614 c.c. (dedicato, appunto,
alla “morte dell’inquilino”).
Il suddetto giudice di merito, nel pervenire a tale
soluzione, si è posto - come anticipato - in consapevole
contrasto con la contrapposta giurisprudenza della Corte
di cassazione, giustificando logicamente e criticamente
la sua posizione circa la supposta abrogazione, ad ogni
effetto, della richiamata norma codicistica. Al riguardo, il
Tribunale fiorentino ha messo in rilievo (al di là dell’am-
bito di applicabilità proprio della legge n. 392 del 1978 e
del discutibile effetto abrogativo complessivo riconduci-
bile all’art. 84 della stessa legge) che il citato art. 1614
c.c. (mai espressamente soppresso) si fonda sulla ragio-
ne giustificatrice di riconoscere la possibilità ai soggetti
aventi titolo di opporre all’altrui pretesa di rilascio la
propria qualità di conduttore (succeduto nel rapporto)
e non quella, del tutto contraria, di far valere la propria
condizione di occupante “sine titulo” (4). Del resto, si è
ancora osservato da parte del giudicante del capoluogo
toscano, l’estinzione del rapporto di locazione per effetto
della morte del conduttore deve essere riguardata come
una ipotesi eccezionale nell’ambito del generale princi-
pio di successione nei rapporti obbligatori che dovrebbe
ricevere un’apposita previsione normativa, soprattutto
in presenza di una specifica disciplina (per l’appunto
quella individuata dall’art. 1614 c.c., non propriamente
incompatibile con l’art. 6 della legge n. 392 del 1978) che
stabilisce la prosecuzione del rapporto in capo ai succes-
sori. Oltretutto, si è inteso evidenziare che la norma di cui
all’art. 6 della legge n. 392 del 1978 non sarebbe idonea a
disciplinare tutte le varie tipologie di controversie che po-
trebbero configurarsi in relazione alla materia successoria
in ambito locatizio, residuando, comunque, dei margini di
tutela e di operatività della norma codiscistica rispetto ai
quali la regolamentazione vincolistica appare incongrua
ed inidonea a fornire strumenti di risoluzione dei poten-
ziali contenziosi.
Diversamente, come già evidenziato, la giurisprudenza
di legititmità pressoché concorde è schierata nel senso
dell’inapplicabilità dell’art. 1614 c.c. alle locazioni abi-
tative, il quale, invece, sul piano letterale, prevede che,
anche nel caso di morte del conduttore, il contratto di
locazione si trasmette agli eredi che gli succedono nell’
”universum jus”; infatti, secondo la citata norma codici-
stica, nel caso in cui la locazione debba durare più di un
anno e sia stata vietata la sublocazione, gli eredi hanno
la facoltà di recedere dal contratto entro tre mesi dalla
morte; da ciò si evince che la prevista facoltà di recesso
presuppone che il rapporto prosegua nei loro confronti.
Secondo l’avviso della S.C. la successione nel contratto
di locazione di immobile urbano destinato all’uso di abi-
tazione è disciplinata esclusivamente dall’art. 6 della
legge n. 392 del 1978, secondo cui, in caso di morte del
conduttore, gli succedono il coniuge, gli eredi ed i parenti
ed affini abitualmente conviventi nonché, a seguito della
sentenza n. 404 del 1988 della Corte costituzionale, il
convivente “more uxorio”. In mancanza di persone aventi
diritto a succedere nella locazione ai sensi della predetta
norma, il rapporto si estingue, non trovando applicazione,
in via sussidiaria, l’art. 1614 c.c., dato che la successione
nel contratto della locazione abitativa ha una disciplina
nuova e diversa rispetto a quella precedente del codice ci-
vile, attraverso la individuazione nei conviventi dell’unica
categoria di successibili, con la conseguenza della inap-
plicabilità della norma codicistica in rapporto alla tipicità
della locazione abitativa, che giustifica la tipicità della
relativa disciplina successoria. Si è, pertanto, ritenuto
che l’erede non convivente - mentre risponde, secondo i
principi generali, delle obbligazioni scadute al momento
dell’avvenuta successione e già non soddisfatte dal suo
dante cause, tra esse anche quelle relative al rapporto di
locazione estinto con la morte del conduttore - per il resto,
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