La locazione commerciale

Autore:Paolo Scalettaris
Pagine:633-646
 
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633
dott
Arch. loc. e cond. 6/2014
DOTTRINA
la locazione commeRciale (*)
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Le locazioni non abitative transitorie: condizioni e caratte-
ri; 1.1) La definizione della locazione transitoria: raffronto
tra locazioni abitative e non abitative. 1.2) La transitorietà
quale elemento legato al concreto svolgersi dell’attività.
1.3) Ancora sul rapporto tra locazioni transitorie abitative
e non abitative. 1.4) Mutamento della definizione della lo-
cazione transitoria abitativa. 1.5) La “transitorietà” quale
concetto relativo: durata più breve di quella ordinaria. 2.
L’enunciazione della ragione della transitorietà e la simula-
zione; 2.1) Enunciazione delle ragioni della transitorietà.
2.2) La simulazione. 3. Il regime giuridico delle locazioni
transitorie non abitative; 3.1) Le norme in tema di rinnovo
del contratto (artt. 28 e 29 L. 392/78). 3.2) Il recesso dalla
locazione. 3.3) La misura del canone e l’aggiornamento.
3.4) L’indennità per la perdita dell’avviamento commercia-
le. 3.5) Le norme in tema di prelazione. 3.6) L’art. 80 L.
392/78. 3.7) Le altre norme. 3.8) Le norme del codice civile.
4. La locazione transitoria e la sublocazione. 5. La locazione
transitoria e l’affitto di azienda. 6. Le locazioni transitorie
stipulate quale conduttrice da una P.A. 7. Le locazioni stagio-
nali. 8. Locazione transitoria e rent to buy. 9. Locazione tran-
sitoria e self storage. 10. Implicazioni pratiche: il protocollo
di intesa Confedilizia Udine – Confcommercio Udine.
Introduzione
L’art. 27, 5° comma, della legge n. 392/78 attribuisce
alle parti del contratto di locazione di immobile ad uso
non abitativo la possibilità di stipulare locazioni “transito-
rie”. Si tratta di fattispecie che ha trovato - ed a tutt’oggi
trova - applicazione limitata ed alla quale è stata prestata
nel passato - ed a tutt’oggi è prestata - attenzione limitata
da parte della dottrina e della giurisprudenza.
Va detto subito che sarebbe invece opportuno che alla
figura della locazione non abitativa transitoria venisse dedi-
cata maggiore attenzione soprattutto in una situazione quale
quella oggi esistente: essa infatti potrebbe costituire uno stru-
mento agevolmente utilizzabile per attribuire alla locazione
non abitativa un’elasticità maggiore di quella che - partico-
larmente con riguardo alla durata - deriva dall’impostazione
assai rigida conferita alla materia dalla legge n. 392/78.
Si ricordi peraltro che le regole fissate in materia di
locazione commerciale sono state introdotte quasi quaran-
t’anni fa in presenza di condizioni sociali ed economiche
completamente diverse dalle attuali e (a differenza delle
regole che governano la locazione abitativa, che sono state
profondamente modificate ed adeguate al mutare dei tempi
dalla legge n. 431/98) non sono mai state modificate: anche
per questa ragione è assai importante che siano individuati
strumenti – quale appunto quello che ci stiamo accingendo
ad esaminare - che consentano di correggere - se non pro-
prio di “forzare” - una condizione tanto datata e superata.
Ciò corrisponde del resto ad un’esigenza della quale co-
stituisce espressione il recente decreto-legge n. 133 del 12
settembre 2014, che, aggiungendo un comma all’art. 79 della
legge n. 392/78, consente per le locazioni non abitative per
cui sia dovuto un canone annuo superiore a 150.000 euro
(successivamente allo svolgimento della Relazione, l’im-
porto richiamato è stato portato a 250.000 euro dall’art. 18
della L. n. 164/’14, di conversione, con modificazioni, del
D.L. n. 133/’14 - N.d.R.) la stipulazione di accordi che non
rispettino i limiti e le disposizioni della stessa legge n. 392/78
(1). Si tratta di iniziativa diretta a liberalizzare le locazioni
non abitative che, anche se assai timida perché limitata
ad una platea ridotta di contratti, rende esplicito il ricono-
scimento della necessità dell’adeguamento della disciplina
delle locazioni non abitative al mutare dei tempi e costitui-
sce sul piano dei princìpi un primo importante segnale di
rottura con il passato.
Esaminiamo dunque i caratteri della figura della loca-
zione non abitativa transitoria e le sue possibili applica-
zioni (con l’avvertenza peraltro che le considerazioni che
seguono non troveranno ragione di applicazione - quanto-
meno nella vigenza del decreto-legge n. 133 del 2014 so-
pra ricordato e pertanto, in prospettiva futura, se e nella
misura in cui questo verrà convertito in legge - nel caso
di locazioni che prevedano un canone annuo superiore ai
150.000 euro). (Successivamente allo svolgimento della
Relazione, l’importo richiamato è stato portato a 250.000
euro dall’art. 18 della L. n. 164/’14, di conversione, con
modificazioni, del D.L. n. 133/’14 - N.d.R.).
1. Le locazioni non abitative transitorie: condizioni e
caratteri
La norma ricordata prevede dunque che le parti pos-
sano stipulare contratti di locazione di durata più breve di
quella di 6 anni più 6 (o di 9 anni più 9) fissata dal 1° e dal
3° comma dell’art. 27 della legge n. 392/78. La stipulazione
di tali contratti è consentita - dice la norma - a condizione
che “l’attività esercitata, o da esercitare, nell’immobile,
abbia, per sua natura, carattere transitorio”.
1.1. La definizione della locazione transitoria: raf-
fronto tra locazioni abitative e non abitative
Per individuare il significato corretto della disposizione
va concentrata l’attenzione innanzitutto sul fatto che in
base ad essa “l’attività esercitata, o da esercitare, nell’im-
mobile” deve avere “per sua natura, carattere transitorio”.
Fin dall’indomani dell’entrata in vigore della legge n.
392/78 si è notato come questa formula letterale fosse as-
sai diversa dalla formula usata dalla stessa legge per de-
finire le locazioni abitative transitorie: per queste infatti
l’art. 26 lett. a) faceva riferimento alle “locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria” del
conduttore.
La differenza nell’impostazione delle due norme era
evidente: nel caso della locazione commerciale la tran-
sitorietà doveva essere propria dell’attività da svolgere

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