Contitolarità sull'immobile locato del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento: conseguenze in caso di diverse scelte in merito all'opzione per la cedolare, effetti della sospensione dell'aggiornamento del canone
| Autore | Fumarola Carlo |
| Pagine | 368-370 |
368
dott
4/2012 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
CONTITOLARITÀ
SULL’IMMOBILE LOCATO
DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ O
DI ALTRI DIRITTI REALI
DI GODIMENTO: CONSEGUENZE
IN CASO DI DIVERSE SCELTE
IN MERITO ALL’OPZIONE
PER LA CEDOLARE, EFFETTI
DELLA SOSPENSIONE
DELL’AGGIORNAMENTO
DEL CANONE
di Carlo Fumarola
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del-
le Entrate del 7 aprile 2011. 3. Circolare dell’Agenzia delle
Entrate n. 26/E del 1 giugno 2011.
1. Premessa
La disciplina della “cedolare secca” sui redditi derivan-
ti da canoni di locazione, introdotta dall’art. 3 del D.L.vo
n. 23 del 14 marzo 2011, si applica, per volontà del con-
tribuente, solo nel caso in cui il locatore sia una persona
fisica che non opera nell’esercizio dell’attività di impresa,
di arti o professioni.
Il locatore può così scegliere se avvalersi del nuovo regi-
me fiscale e pagare un’imposta secca pari al 21% del reddito
derivante dalla locazione (19% nel caso di contratto a ca-
none concordato), con esenzione dall’obbligo di pagamento
dell’imposta di registro e di bollo. Il locatore che intenda
avvalersi di tale regime fiscale ha l’onere di comunicare al
conduttore la sua opzione a mezzo raccomandata e di redi-
gere un apposito modulo per la registrazione del contratto.
La norma sopra citata, riferendosi al locatore, ne parla
sempre al singolare, senza mai contemplare l’ipotesi di
contitolarità di diritti reali sull’immobile locato.
Accade molto frequentemente nella pratica, che il lo-
catore, rectius, la parte locatrice, sia composta da più per-
sone fisiche, o da persone fisiche e giuridiche o altri enti.
Si pensi ai casi di acquisto di un appartamento da parte di
due coniugi, di una comunione ereditaria, o dell’acquisto
di una quota da parte di una società.
L’esercizio o meno da parte di ogni singolo compro-
prietario dell’opzione per il regime fiscale alternativo può
portare a diverse conseguenze sotto il profilo tributario e
sostanziale.
La fattispecie in esame è contemplata dai successivi
provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, in particolare il
provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 7 aprile 2011
e la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, nei quali è chiarito
che il regime della cedolare secca è applicabile anche in
relazione a una quota dell’immobile locato.
2. Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle En-
trate del 7 aprile 2011
Al punto 5 del provvedimento del Direttore dell’Agenzia
del 7 aprile 2011 prot. n. 2011/55394 è espressamente pre-
vista l’ipotesi di contitolarità del diritto di proprietà o di
altri diritti reali di godimento sull’immobile locato da parte
di due o più locatori persone fisiche: in tal caso l’opzione
per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente
da ciascun locatore. In altre parole, ogni comproprietario
è tenuto ad inviare al conduttore la raccomandata di cui al
comma 11 dell’art. 3 del D.L.vo n. 23 contenente la comu-
nicazione di opzione per il nuovo regime fiscale e la con-
seguente rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone e a compilare l’apposito modello dell’Agenzia
delle Entrate.
Il nuovo regime fiscale viene applicato fino a diversa
comunicazione del locatore.
La peculiare disciplina discende dal fatto che l’imposta
sul reddito da locazione va calcolata con riferimento alla
quota di canone imputabile a ciascun contribuente.
Precisa ancora il provvedimento che i locatori che non
optino per la cedolare secca sono tenuti, in solido tra loro,
al pagamento dell’imposta di registro limitatamente alla
quota di canone corrispondente alla percentuale di pos-
sesso per la parte che supera l’imposta minima. L’imposta
di bollo va invece assolta per intero.
Esemplificando: Tizio possiede il 60% di un immobile e
permane nel regime di tassazione ordinario, Caio possiede
il 40% e opta per il regime alternativo; in questo caso, Caio
non paga alcuna imposta di registro e di bollo, mentre
Tizio è tenuto al versamento del 60% dell’imposta di regi-
stro (con un minimo di € 67,00) e al pagamento per intero
dell’imposta di bollo. Il conduttore è tenuto in solido uni-
camente con Tizio al pagamento dei tributi da lui dovuti.
Il provvedimento lascia irrisolto il problema dei rapporti
tra comproprietari che non abbiano optato per la cedolare
e il conduttore circa la richiesta di aggiornamento del ca-
none; infatti, poiché l’imposta è evidentemente divisibile
tra i locatori (e di conseguenza in ragione del 50% anche
tra parte locatrice e conduttore) in base alla quota di pos-
sesso dell’immobile, analogo discorso dovrebbe potersi fare
per quanto riguarda l’incremento annuale del canone.
I primi commenti della norma, anche alla luce del cita-
to provvedimento del 7 aprile, hanno ritenuto che il com-
proprietario rimasto nel regime fiscale ordinario, possa
chiedere l’aggiornamento del canone limitatamente alla
propria quota.
Tale orientamento è stato completamente ribaltato dal-
la circolare dell’Agenzia delle Entrate dell’1 giugno 2011.
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