Limitata ad un quadriennio la durata del primo rinnovo dei contratti in deroga

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 333-334

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1. - Emerge dalla sentenza che si annota un tassello importante che completa l'interpretazione dell'ultimo comma dell'art. 2 della legge n. 431/1998 ed il ventaglio delle fattispecie regolate dalla norma. La sentenza affronta e risolve due distinte questioni, delle quali la prima concerne la applicabilità dell'ultimo comma dell'art. 2 cit. quando il termine semestrale per la comunicazione della disdetta da parte del locatore, sia scaduto prima della entrata in vigore della nuova legge (1 gennaio 1999). Di tale questione costituisce variante l'ipotesi che il semestre anteriore alla scadenza del contratto sia maturato in parte prima di tale data, come sarebbe se il contratto fosse scaduto in un giorno precedente il 30 giugno 1999.

   Ma di tali questioni non si tratterà nella presente nota, nella quale si esamina invece l'altra questione risolta dalla sentenza, rappresentata dagli effetti della tacita rinnovazione del contratto successiva alla entrata in vigore della legge n. 431/1998 con possibile attrazione del rapporto alla nuova disciplina dei contratti c.d. liberi a doppia durata quadriennale, quando tale tacita rinnovazione concerna i così detti contratti in deroga, alla scadenza prevista dall'art. 11 del D.L. n. 333/1992 nel testo di cui all'allegato alla legge n. 359/1992 che introdusse la derogabilità della legge n. 392/1978 per i contratti ad uso abitativo: «... limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978». Quindi, la preventiva rinuncia del locatore alla disdetta costituiva condizione per la legittimità della deroga, salve le eccezioni per i casi di necessità del locatore di adibire l'immobile locato ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ovvero ad una delle attività previste dall'art. 27 della legge n. 392/1978.

   Chi scrive non ritiene di dover mutare l'opinione, già espressa in questa Rivista 2003, 678, secondo la quale dalla attrazione al nuovo regime dei rapporti di locazione sorti prima della legge n. 431/1998 in occasione del primo rinnovo, scaturisce un rapporto di durata solo quadriennale corrispondente al secondo dei due quadrienni previsti dall'art. 2, primo comma, senza che si dia luogo al doppio quadriennio del nuovo periodo contrattuale ottennale, e quindi sotto questo profilo, la sentenza del Tribunale di Firenze che si annota e che si inalvea nella precedente giurisprudenza dello stesso Tribunale, muove da una premessa non condivisibile per i motivi già illustrati in questa Rivista, ai quali si rinvia ¹.

   Ma il caso deciso dalla sentenza presenta la peculiarità, tutt'altro che rara in questo momento (si tratta di questione che resta comunque propria della disciplina transitoria), della coincidenza della prima scadenza successiva alla riforma delle locazioni abitative, con la prima scadenza quadriennale di un contratto in deroga disciplinato dall'art. 11 del D.L. n. 333/1992, riguardo al quale la facoltà del locatore di determinare la cessazione del rapporto contrattuale non...