Libretto casa, polizza anticalamità, contributi di bonifica, rendiconto condominiale ed altri problemi immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 327-330

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@1. Ici, attenzione ai recuperi

– I Comuni non possono recuperare l’Ici del 2008 nei confronti dei proprietari di tutte le unità immobiliari che il Comune abbia assimilato a quelle adibite ad abitazione principale con regolamento o delibera vigenti al 29 maggio 2008, data di entrata in vigore del decreto-legge che ha previsto l’esclusione dall’imposta di tali immobili oltre che di quelli adibiti ad abitazione principale.

La Confedilizia ha espresso il proprio dissenso nei confronti della recente Risoluzione del Ministero delle finanze che ha dato ai Comuni l’indicazione di provvedere al recupero dell’Ici nei confronti dei contribuenti che nel 2008 abbiano versato l’imposta nei casi di immobili assimilati alle abitazioni principali sulla base di scelte operate dai Comuni autonomamente, ma non specificamente previste in norme di legge.

Secondo Confedilizia – che illustra estesamente la propria posizione in un documento scaricabile dal sito Internet della proprietà immobiliare (www.confedilizia.it) – la norma era chiara nell’intento di sancire l’esclusione dall’Ici di tutte le unità immobiliari assimilate dai Comuni (entro l’indicata data) alle abitazioni principali. Con la recente Risoluzione, invece, il Ministero delle finanze – ribaltando, tra l’altro, la propria prima interpretazione, contenuta in una Risoluzione dello scorso anno – ha espresso l’avviso che l’esenzione operi per qualsiasi periodo «solamente nei casi di assimilazione stabiliti da specifiche disposizioni di legge».

La Confedilizia ha invitato i cittadini interessati – ove fossero richiesti dai Comuni del pagamento dell’Ici non versata sulla base di quanto stabilito in regolamenti o delibere comunali vigenti alla data già indicata – ad invocare il rispetto della legge, proponendo in caso ricorso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale competente.

@2. Consumo dell’acqua, i criteri di ripartizione della spesa

– Quale criterio occorre adottare per ripartire tra i singoli condòmini la spesa per il consumo dell’acqua? Se il condominio è dotato di un regolamento di origine contrattuale, il problema non si pone: è necessario attenersi a quanto tale regolamento prevede.

Ma se un regolamento del genere non c’è, o comunque nulla dispone al riguardo, come bisogna regolarsi? Ove ciascuna unità immobiliare sia dotata di un contatore, la risposta vien da sé: in base al consumo effettivo. In caso contrario, la questione si complica: la Cassazione infatti, per quanto risulti, non ha avallato alcun particolare criterio di riparto, mentre la dottrina ha espresso pareri discordanti, assestandosi – alla fine – principalmente su due posizioni. La maggioranza dei commentatori ha ritenuto che tale genere di spesa vada suddivisa per il numero delle persone che abitano stabilmente (cosa non sempre facile da accertare) l’unità immobiliare o, nel caso si tratti di un locale ad uso diverso dall’abitativo, per il numero dei dipendenti. Altri hanno ritenuto, invece, che il criterio da seguire sia quello dei millesimi di proprietà. In verità, entrambi i criteri appena illustrati presentano aspetti critici. Il sistema di riparto fondato sui millesimi di proprietà non tiene conto del fatto che il consumo dell’acqua è legato ad una serie di fattori diversi e ulteriori rispetto alla semplice dimensione dell’immobile, come può essere appunto il numero delle persone che vi risiedono. Il criterio del numero degli abitanti non risolve, invece, il problema dei locali commerciali, nei quali il consumo dell’acqua è connesso al tipo di attività aziendale ivi esercitata. Ciò nonostante, quest’ultimo criterio è preferito – come abbiamo detto – dalla dottrina maggioritaria, perché più rispondente alla realtà oltreché al dato normativo: in particolare, all’art. 1123, secondo comma, c.c., secondo cui ciascun condomino è tenuto a contribuire ai servizi comuni in relazione all’uso (anche potenziale) che di essi può fare.

@3. Già otto volte i giudici hanno bocciato il libretto...