La 'Liberalizzazione Del Mercato Delle Grandi Locazioni Ad Uso Non Abitativo

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 8-13

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dott

1/2016 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

LA “LIBERALIZZAZIONE

DEL MERCATO DELLE GRANDI

LOCAZIONI AD USO

NON ABITATIVO”

di Paolo Scalettaris

SOMMARIO

1. La norma. 2. L’ambito di applicabilità. 3. Il contenuto pre-

cettivo della norma. 4. La forma scritta. 5. Le disposizioni

transitorie.

1. La norma

L’art. 18 del decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 (cd.

“Sblocca Italia”), convertito in legge con modif‌icazioni

dalla legge 11 novembre 2014 n. 164 (1), dispone quanto

segue:

“Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad

uso non abitativo.”

“All’articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dopo il

secondo comma è aggiunto il seguente:

“In deroga alle disposizioni del comma primo, nei con-

tratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da

quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghie-

ra, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad

euro 250 mila, e che non siano riferiti a locali qualif‌icati

di interesse storico a seguito di provvedimento regiona-

le o comunale, è facoltà delle parti concordare contrat-

tualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni

della presente legge. I contratti di cui al periodo prece-

dente devono essere provati per iscritto.”

“Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai

contratti in corso alla data di entrata in vigore della leg-

ge di conversione del presente decreto. Ai giudizi in corso

alla data di entrata in vigore della legge di conversione del

presente decreto continuano ad applicarsi ad ogni effetto

le disposizioni previgenti”.

Per comprendere il signif‌icato della norma conviene

ricordare il testo dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978:

“Patti contrari alla legge.”

“È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata

legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone

maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli preceden-

ti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le

disposizioni della presente legge”.

“Il conduttore con azione proponibile f‌ino a sei mesi

dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le

somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei

divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.”

2. L’ambito di applicabilità

La nuova norma contiene in primo luogo una serie di

disposizioni dirette a def‌inire l’àmbito di applicabilità

della norma stessa.

a) Innanzitutto viene precisato che questa si applica ai

contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da

quello abitativo.

La precisazione sottolinea un dato di fatto già evidente:

considerato che la portata della norma consiste nell’ag-

giungere un nuovo comma all’art. 79 della legge n. 392 del

1978, è chiaro che - dal momento che quest’ultima disposi-

zione non si applica alle locazioni abitative, essendo stata

abrogata dall’art. 14 della legge n. 431 del 1978 - l’ambito

di applicazione della nuova norma non può che coincidere

con la f‌igura della locazione non abitativa.

Vi è peraltro da chiedersi se il riferimento alle locazio-

ni non abitative concerna solo le fattispecie contrattuali

elencate nell’art. 27 della legge n. 392/78 o riguardi anche

i contratti di cui all’art. 42 della legge (e cioè i contratti re-

lativi ad immobili destinati alle cd. “particolari attività”).

Il quesito ha rilievo sul piano pratico non trascurabile per-

ché non è raro che le locazioni di grossi complessi sporti-

vi, di grandi stabilimenti scolastici o di palazzi adibiti ad

uff‌ici pubblici (tutte ipotesi di immobili la cui locazione

va ricondotta alla previsione dell’art. 42) siano stipulate

sulla base di un canone annuo elevato (anche superiore

ai 250.000 euro).

Per rispondere al quesito va notato da un lato che la

formula “locazione di immobili adibiti ad uso diverso da

quello di abitazione” utilizzata dal legislatore del 1978

(formula ripresa alla lettera dalla norma che stiamo esa-

minando) def‌inisce non solo le locazioni di cui all’art. 27

ma tutte le locazioni delle quali si occupa il capo II della

legge n. 392, il quale comprende anche l’art. 42, e d’altro

lato che la ratio della nuova norma che stiamo esaminan-

do (basata sulla considerazione che un conduttore che sia

in grado di versare un canone assai elevato non può avere

la necessità della protezione derivante dalla previsione

dell’art. 79) può riguardare anche i conduttori che stipu-

lino contratti riconducibili alla previsione dell’art. 42. Alla

luce di queste considerazioni deve concludersi che la nor-

ma si applica dunque anche alle locazioni di cui all’art. 42.

b) È detto poi che la norma si applica anche alle lo-

cazioni degli immobili adibiti ad attività alberghiera. Non

è chiaro perché il legislatore abbia fatto questa precisa-

zione (2): non si è mai dubitato, infatti, che la previsione

dell’art. 79 riguardi anche le locazioni alberghiere.

Si noti che la disposizione è formulata in modo sin-

golare: essa, per includere le locazioni alberghiere, usa

l’espressione “anche se adibiti” come se si dovesse consi-

derare che agli immobili destinati ad uso alberghiero si

dovesse applicare, ove non vi fosse questa disposizione,

una disciplina diversa. La cosa – si ripete – non è chiara:

forse la precisazione si collega alla previsione dell’art. 1,

comma 9-septies della legge n. 118 del 1985, che ha f‌issato