Legittimità
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Arch. loc. e cond. 4/2013
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 24 MAGGIO 2013, N. 13011
PRES. ODDO – EST. BERTUZZI – P.M. X – RIC. SOC. ITIFIN ED ALTRA C. SOC.
GARDEN ED ALTRI
Amministratore y Nomina y Riserva in favore del-
la sola assemblea dei condomini ex art. 1129 c.c.
y Riserva ad un determinato soggetto per un tem-
po indeterminato della carica di amministratore y
Clausola regolamentare y Nullità y Sussistenza.
. L’art. 1138, comma 4, c.c. dichiara espressamente non
derogabile da parte del regolamento condominiale la
disposizione posta dall’art. 1129 c.c., la quale riserva
alla sola assemblea la nomina dell’amministratore
e stabilisce la durata del suo incarico in un anno. Ne
deriva la nullità della clausola del regolamento condo-
minale che riserva ad un determinato soggetto, per un
tempo indeterminato, la carica di amministratore del
condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e
di revoca all’assemblea. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1129;
c.c., art. 1138) (1)
(1) In argomento si veda Trib. civ. Napoli, sez. X, 21 marzo 1989,
in questa Rivista 1989, 512. La sentenza in epigrafe conserva la sua
validità pur dopo la riforma.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinti atti di citazione del 1993 la S.r.l. Garden,
premesso che, in forza di quanto previsto da un apposito
regolamento contrattuale, gestiva il complesso immobilia-
re alberghiero denominato Residence (omissis), compo-
sto da unità immobiliari in parte di sua proprietà ed in
parte di terzi, con l’incarico di provvedere, con riguardo a
questi ultimi, alla loro locazione a fine alberghiero, e che
essa aveva altresì il compito di sostenere le spese e di re-
digere alla fine di ogni esercizio un rendiconto delle spese
e dei ricavi, imputando le une e gli altri ai titolari delle
singole porzioni immobiliari in relazione alle rispettive
quote, convenne dinanzi al Tribunale di San Remo G.R.,
la S.r.l. Itifin e la s.s. Paluro chiedendone la condanna al
pagamento delle somme maturate a loro debito in rela-
zione ad alcuni anni di gestione. I convenuti si opposero
alla domanda, sostenendo la nullità delle delibere di ap-
provazione dei rendiconti in quanto approvate con il voto
determinante della Garden che doveva considerarsi inva-
lido in quanto espresso in palese conflitto di interessi con
gli altri proprietari, sommando detta società i compiti sia
di gestione dell’attività alberghiera che di amministrazio-
ne del condominio, di cui, vantando la proprietà per 617
millesimi, decideva autoritariamente ogni spesa. Chiesero
inoltre, in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la
nullità di alcune clausole del regolamento per contrasto
a norme inderogabili di legge e l’illegittimità delle tabelle
millesimali in base alle quali i rendiconti erano stati ap-
provati, domande in relazione alle quali provvidero ad
integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condo-
mini Gh.Au., S.n.c. Fraba di Milanese Osvaldo, R.M., S.r.l.
Immobiliare Vial, S.r.l. Immobiliare Dealma, C.G. e N.P.,
che rimasero contumaci. Con distinto atto di citazione la
società Garden agì in giudizio verso i medesimi convenuti
chiedendo il pagamento di somme relative ad altri anni di
gestione e lamentando inoltre che essi avessero adottato
comportamenti che di fatto impedivano alla istante di de-
stinare, come convenzionalmente convenuto, i loro appar-
tamenti all’attività alberghiera. Riunite le cause ed esple-
tata l’istruttoria anche mediante una consulenza tecnica
d’ufficio, con sentenza non definitiva del 2002 il giudice
di primo grado respinse le domande della società attrice
e, in accoglimento delle domande dei convenuti, dichiarò
la nullità delle delibere assembleari di approvazione dei
rendiconti condominiali ed alberghieri, l’illegittimità delle
tabelle millesimali, la nullità di alcune clausole del rego-
lamento condominiale, tra cui quella che riservava alla so-
cietà Garden la nomina dell’amministratore, revocò l’am-
ministratore in carica e rimise la causa in istruttoria per
la predisposizione di nuove tabelle millesimali e di nuovi
rendiconti. Con successiva sentenza del 2006 il Tribunale
dispose, tra l’altro, la sostituzione delle tabelle esistenti
dichiarate illegittime con quelle allegate alla relazione del
consulente tecnico d’ufficio. Le due pronunce furono tem-
pestivamente impugnate dalla Società Garden dinanzi alla
Corte di appello di Genova che, riuniti i gravami, li decise
accogliendoli, con sentenza n. 927 del 23 settembre 2009.
In particolare, il giudice di secondo grado dichiarò valide e
vincolanti sia le delibere assembleari di approvazione dei
rendiconti condominiali e alberghieri, che le clausole del
regolamento annullate dalla decisione di primo grado, che
le tabelle millesimali impugnate dai convenuti, che con-
dannò a pagare all’attrice le spese condominiali e quelle
alberghiere ordinarie per i periodi di effettiva occupazione
del loro immobile, nonché all’osservanza del regolamento
contrattuale con particolare riguardo alla messa a disposi-
zione dei loro appartamenti per la destinazione alberghie-
ra. A sostegno della propria decisione la Corte di merito
affermò, con riguardo alle impugnative delle delibere, che
nel caso di specie non ricorreva alcuna causa di nullità
per conflitto di interesse a carico della società Garden,
tenuto conto che il regolamento che affidava ad essa la
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gestione dell’attività alberghiera aveva natura contrattua-
le, risultando richiamato nei singoli atti di vendita delle
unità immobiliari, con l’effetto che il ruolo assegnato alla
predetta società era stato accettato previamente dai con-
traenti, che vi avevano ravvisato alcuna situazione di con-
flitto di interessi, che comunque è situazione da valutarsi
caso per caso e non in astratto; che risultava legittima la
limitazione che vincolava alla destinazione alberghiera i
singoli appartamenti introdotta dal predetto regolamento,
che faceva comunque salvo il diritto di ciascun titolare al
godimento diretto, regolandolo in forza di un contratto di
somministrazione per l’utilizzazione dei servizi ordinari
offerti dalla struttura alberghiera; che, invece, meritava di
essere disattesa l’eccezione di cessazione della materia del
contendere sollevata dalla appellante, per essere state le
delibere impugnate sostituite con la nuova deliberazione
del 29 aprile 1997; che, con riguardo alla richiesta di an-
nullamento delle tabelle millesimali, essa andava respinta
risultando esperibile nei loro confronti con l’azione previ-
sta dall’art. 69 disp. att. c.c., ma l’ordinaria azione di an-
nullamento del contratto per errore determinante un vizio
del consenso; che il criterio da esse utilizzato ai fini della
ripartizione dei millesimi, fondato sul parametro della po-
tenzialità locativa dell’appartamento in luogo che su quel-
lo della loro ubicazione altimetrica, appariva coerente con
la destinazione alberghiera dell’immobile; che il criterio
legale di ripartizione delle spese in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascun condomino stabilito
dall’art. 1123 c.c. è liberamente derogabile tramite il rego-
lamento contrattuale di condominio; che, con riguardo a
quest’ultimo, era da considerarsi legittima la clausola che
sovrapponeva il ruolo di amministratore del condominio
con quello di amministratore della società di gestione, in
considerazione dell’atipicità del rapporto esistente tra le
parti, caratterizzato dal vincolo di destinazione alberghie-
ra dell’intero immobile; che, infine, stante il contenuto
specifico del regolamento contrattuale, andava dichiarato
l’obbligo dei convenuti di porre a disposizione della società
di gestione le unità immobiliari di loro proprietà al fine di
consentire la loro utilizzazione alberghiera e di rimuovere
ogni ostacolo all’utilizzo da parte della Garden dei loro
immobili. Per la cassazione di questa decisione, con atto
notificato il 19 ottobre 2010, ricorrono la Itifin e la società
semplice Paluro, affidandosi a sette motivi. Resiste con
controricorso la società Garden che propone anche ricorso
incidentale condizionato, sulla base di un unico motivo,
cui hanno replicato le ricorrenti con controricorso. Le al-
tre parti intimate non hanno svolto attività difensiva. Le
parti costituite hanno depositato memoria. Con ordinanza
del 24 agosto 2012 questa Corte ordinava la rinnovazione
della notifica dei ricorsi agli eredi di G.U.M., adempimento
eseguito nei confronti di S.A. e U.P.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo del ricorso principale, nel denunciare
violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c. ed omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio, lamenta che la Corte
di appello abbia disatteso l’impugnativa avanzata dalle ri-
correnti avverso le delibere assembleari di approvazione
dei rendiconti non ravvisando nella situazione dedotta in
giudizio una posizione di conflitto di interessi a carico della
società Garden, in forza del mero rilievo che il ruolo da essa
rivestito troverebbe la sua legittimazione nel regolamento
condominiale di natura contrattuale, accettato, come tale,
da tutti i proprietari. Sostiene in contrario il ricorso che il
fatto che la Garden ricopra, in seno all’assemblea, il tri-
plice ruolo di condomino di maggioranza, titolare di una
quota di 617 millesimi, di gestore dell’attività alberghiera
e di amministratore del condominio l’ha portata ad adot-
tare decisioni che hanno penalizzato gli altri proprietari a
suo vantaggio, imponendogli spese assolutamente inique.
Il giudice di secondo grado non ha invero considerato che
la compresenza del condominio e dell’impresa alberghiera
avrebbe dovuto dar luogo ad amministrazioni autonome,
in quanto quest’ultima, che ha finalità di lucro, finisce per
limitare e condizionare i diritti dei condomini. È pertanto
proprio lo scopo dell’attività alberghiera che è incompati-
bile con il fine del condominio, che è quello di consentire a
tutti i proprietari il miglior godimento dei beni comuni. Ne
deriva che nel caso di specie ha errato il giudice nel non
ravvisare nel ruolo svolto dalla Garden di gestione dell’al-
bergo una situazione di potenziale conflitto di interessi con
gli altri condomini, considerato che essa imposta il pro-
prio comportamento al fine di far conseguire un vantaggio
all’impresa e non all’interesse collettivo dei condomini.
Il secondo motivo, che denunzia omessa, insufficiente
motivazione e violazione e falsa applicazione degli artt.
115 c.p.c. e 2697 c.c., censura la decisione di appello per
non avere debitamente valutato, ai fini della sussistenza
del conflitto di interessi a carico della società Garden una
serie di elementi istruttori, quali: la delibera del 6 agosto
1984, che imponeva ai condomini di comunicare entro la
fine dell’anno precedente l’eventuale utilizzazione diretta
del loro immobile nell’anno successivo, che ha creato una
nuova categoria di condomini utilizzatori in proprio non
prevista dal regolamento con tutti i conseguenti effetti in
tema di gestione e di imputazione delle spese; il provvedi-
mento della Giunta provinciale di Imperia del 29 dicembre
1994, che revocava la destinazione alberghiera per l’esi-
stenza di utilizzatori in proprio; i rendiconti condominiali
predisposti dalla controparte, da cui si evinceva l’impu-
tazione arbitraria di spese di gestione alla società Itifin,
che per tutto il 1992 non aveva occupato i propri immobili
e quindi nemmeno goduto di servizi alberghieri; il rifiuto
della Garden, con lettera del 22 dicembre 1990, di ricevere
dalla Itifin la gestione dei suoi due appartamenti; la circo-
stanza che la Garden prima affitta ai clienti le sue unità
immobiliari e soltanto dopo quelle degli altri condomini; il
fatto che la Garden non aveva mai comunicato i periodi in
cui affittava agli utenti finali le proprie unità immobiliari
né i periodi in cui affittava quelle dei condomini; le consi-
derazioni critiche svolte da consulenti tecnici d’ufficio con
riguardo alla redazione dei rendiconti per la difficoltà di
ricostruzione delle entrate e di altre voci.
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Si aggiunge che l’eventuale astensione della Garden
non impedirebbe il formarsi di una maggioranza assem-
bleare, possibile in seconda convocazione. Si conclude
che “Se la Corte di appello avesse esaminato i documenti
richiamati, avrebbe ritenuto esistente il conflitto di inte-
ressi e quindi avrebbe inteso che la Garden non poteva
esprimere un voto valido, in quanto deliberava su ricavi
mai verificati da nessun organo di controllo e su spese per
la maggior parte affrontate per i propri fini imprenditoriali
e non per il bene collettivo dei condomini. I redditi perce-
piti dalla Itifin rendono invendibile unità di sua proprie-
tà”. I due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente
per la loro stretta connessione obbiettiva, sono infondati.
Va premesso che la particolarità del caso di specie, dato
dalla compresenza di un condominio e della destinazione
dell’edificio e delle singole unità immobiliari a bene per
l’esercizio dell’attività alberghiera, impone di tenere di-
stinte e quindi di separare, anche ai fini della questione
posta dai motivi, il rapporto che in forza delle clausole del
regolamento si è costituito tra i proprietari delle unità im-
mobiliari e la Garden per l’utilizzo da parte di quest’ultima
di tali beni ai fini dell’attività imprenditoriale alberghiera,
ed i loro diritti e doveri scaturenti dalla loro posizione
di condomini dell’edificio di cui la medesima Garden è
amministratrice, separazione che ovviamente va estesa
anche ai concreti atti di gestione e di amministrazione e
quindi ai successivi rendiconti. Tanto precisato, la que-
stione del conflitto di interessi, che appare sollevata dalle
ricorrenti con riguardo alla gestione del condominio, ap-
pare correttamente risolta dalla Corte di appello alla luce
del principio, consolidato nella giurisprudenza di questa
Corte, anche con riguardo alle delibere dell’assemblea del
condominio, secondo cui tale situazione va accertata non
in astratto, ma in concreto, richiedendo la verifica di una
sicura divergenza tra l’interesse del singolo condomino e
quello comune (Cass. n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944 del
2002). Ne deriva che al fine di determinare l’invalidità del
deliberato assembleare adottato con il voto determinante
di colui che si assume persegua un interesse in conflitto
con quello comune, non è sufficiente allegare che questi
si trovi in una situazione astrattamente contrastante, ma
è necessario dimostrare che egli abbia, in concreto, perse-
guito altro interesse, incompatibile con quello collettivo.
Nel caso di specie le parti convenute hanno dedotto
che il conflitto di interessi deriverebbe dal fatto che la
società Garden assommerebbe la posizione di condomino
di maggioranza, amministratore del condominio e di ge-
stione dell’impresa alberghiera. La situazione, come rap-
presentata, pecca tuttavia della specificità necessaria
per poter ritenere sussistente, in concreto, un conflitto
di interessi. Quanto alla qualità del condomino, essendo
pacifico che questi possa svolgere l’attività di amministra-
tore del condominio, sicché può escludersi agevolmente
che tale dato dia luogo, di per sé, ad un conflitto di interes-
si. Con riguardo invece alla posizione di amministratore
dell’impresa alberghiera, non potendo tale situazione rap-
presentare un sicuro conflitto con gli interessi degli altri
condomini alla corretta amministrazione del condominio.
Certamente questi ultimi sono diversi da quelli dell’im-
presa, ma si tratta di una diversità necessariamente
connaturata alla compresenza dei due rapporti e che non
necessariamente deve tradursi in divergenza o conflitto,
potendo essi essere entrambi perseguiti e soddisfatti. Che
ciò sia possibile, ed anzi rientri nell’ordine delle cose, è
confermato del resto dalla volontaria destinazione dell’im-
mobile condominiale all’esercizio dell’attività di impresa,
destinazione che in alcun modo gli stessi convenuti hanno
mai posto in discussione. Il ricorso tuttavia deduce che il
conflitto di interessi sarebbe in concreto dimostrato anche
da una serie di atti e comportamenti della società Garden,
pregiudizievoli, a suo dire, delle ragioni e dei diritti del
condominio, elementi che la Corte di appello avrebbe
colpevolmente trascurato. La censura così formulata di
vizio di motivazione non può però essere accolta. Il ricorso
invero non precisa se le questioni che assume non esami-
nate dal giudice di secondo grado siano state ritualmente
sollevate con l’atto di appello, né riproduce i documenti e
gli atti istruttori da cui esse risulterebbero, come sarebbe
stato suo onere in ragione del principio della specificità
dei motivi, il quale, com’è noto, impone al ricorrente per
cassazione che deduca l’omessa considerazione o erronea
valutazione da parte del giudice di merito di risultanze
istruttorie di riprodurre esattamente il contenuto dei
documenti e delle prove che si assumono non esaminate,
al fine di consentire alla Corte di valutare la sussistenza
e decisività delle stesse (Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n.
18506 del 2006; Cass. n. 3004 del 2004). A ciò merita anche
aggiungere che i dati suddetti, per come rappresentati,
appaiono più il risultato di apprezzamenti e ricostruzioni
soggettive delle parti, che elementi obiettivi e che essi
non sembrano comunque rappresentare in modo decisivo
che nelle deliberazioni concernenti la gestione del con-
dominio la società Garden abbia perseguito un interesse
divergente da quello comune.
Il terzo motivo di ricorso, che denunzia violazione e
falsa applicazione dell’art. 1136, comma 2, c.c. ed omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio, assume che la Corte
di appello avrebbe dovuto ritenere illegittime le delibera-
zioni impugnate in quanto approvate senza la maggioranza
prescritta dal codice civile, che prevede che i rendiconti
dei condomini siano approvati con delibere che rappre-
sentino la maggioranza dei condomini intervenuti e alme-
no la metà del valore dell’edificio. I rendiconti relativi al-
l’anno 1990 ed a quelli successivi risultano infatti
approvati in difetto di tale maggioranza. Il mezzo va di-
chiarato inammissibile per novità, non risultando dalla
sentenza impugnata né dall’esposizione dei fatti contenu-
ta nel ricorso che la questione indicata nel motivo sia stata
in precedenza sollevata nei giudizi di merito; in particola-
re, non risulta dagli atti né è stato comunque dedotto che
le odierne ricorrenti abbiano impugnato le delibere entro
il termine di legge previsto, a pena di decadenza, dell’art.
1137, comma 3, c.c., adempimento necessario tenuto conto
che il vizio attinente alle maggioranze prescritte dalla
legge si configura come causa di annullabilità e non di
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