Sul principio della legittimazione sostitutiva dei condomini

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 413-414

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che la legittimazione a impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità, come nella specie) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri.

Se però la decisione viene resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiché per tutti deve poter far stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l'affermazione della legittimità della deliberazione per alcuni e della sua invalidità per altri: eventualità che la corte di merito ha ritenuto di poter escludere, ricorrendo al principio della «rappresentanza reciproca» e della «legittimazione sostitutiva» dei condomini, che vale invece allorché essi si contrappongono globalmente, come parte unitaria, a un terzo estraneo, a tutela di un interesse collettivo che accomuna indifferenziatamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.

La decisione va condivisa. Sul piano della «legittimazione sostitutiva» dei singoli condomini va osservato che il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente Page 414 all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta, senza che spieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio di primo grado instaurato dall'amministratore (Cass. 9 giugno 2000 n. 7891, Cass. 3 luglio 1998 n. 6506).

L'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni né, conseguentemente, di intervenire...