Legislazione
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@I. D.L.vo 12 settembre 2007, n. 169. Disposizioni integrative e correttive al regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, nonché al decreto legislativo 9 gennaio 2006, in materia di disciplina del fallimento, del concordato preventivo e della liquidazione coatta amministrativa, ai sensi dell'articolo 1, commi 5, 5 bis e 6, della legge 14 maggio 2005, n. 80 (Gazzetta Ufficiale Serie gen. n. 241 del 16 ottobre 2007).
(Estratto).
4. (Modifiche al Titolo II, Capo III, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267). 1. - 3. (Omissis).
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All'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) la lettera c) del terzo comma è sostituita dalla seguente:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645 bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
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b) alla lettera d) del terzo comma dopo le parole «sia attestata», sono aggiunte le seguenti: «da un professionista iscritto nel registro dei revisori contabili e che abbia i requisiti previsti dall'articolo 28, lettere a) e b)».
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All'articolo 70, terzo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, dopo le parole «atti estintivi di», sono aggiunte le seguenti: «posizioni passive derivanti da rapporti di conto corrente bancario o comunque».
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All'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto»;
b) al quarto comma, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno»; c) il settimo comma è sostituito dai seguenti: «In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'articolo 2775 bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado».
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L'articolo 72 bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
Art. 72 bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). I contratti di cui all'articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
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All'articolo 72 quater, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, dopo le parole «del bene stesso» sono inserite le seguenti: «avvenute a valori di mercato».
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L'articolo 73 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
Art. 73. (Vendita con riserva di proprietà). Nella vendita con riserva di proprietà, in caso di fallimento del compratore, se il prezzo deve essere pagato a termine o a rate, il curatore può subentrare nel contratto con l'autorizzazione del comitato dei creditori; il venditore può chiedere cauzione a meno che il curatore paghi immediatamente il prezzo con lo sconto dell'interesse legale. Qualora il curatore si sciolga dal contratto, il venditore deve restituire le rate di prezzo già riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa.
Il fallimento del venditore non è causa di scioglimento del contratto.
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L'articolo 74 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
Art. 74 (Contratti ad esecuzione continuata o periodica). Se il curatore subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente il prezzo anche delle consegne già avvenute o dei servizi già erogati.
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L'articolo 79 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
Art. 79. (Contratto di affitto d'azienda). Il fallimento non è causa di scioglimento del contratto di affitto d'azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro sessanta giorni, corrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che, nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
L'indennizzo dovuto dalla curatela è regolato dall'articolo 111, n. 1.
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L'articolo 80 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è sostituito dal seguente:
Art. 80. (Contratto di locazione di immobili). Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto.
Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.
In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Il credito per l'indenizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.
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L'articolo 80 bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è abrogato.
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@II. Impatto della legge 8 febbraio 2007, N. 9. Estratto dal Rapporto del Ministero delle infrastrutture: «La condizione abitativa in Italia. Fattori di disagio e strategie di intervento»
I provvedimenti di sfratto hanno interessato in Italia sempre una percentuale piuttosto piccola di affittuari (tav. 3.22). Nel 1983 erano 139.228 i provvedimenti esecutivi emessi a fronte di 47.572 richieste di esecuzione e di 17.664 sfratti eseguiti; a distanza di 23 anni, nel 2006, sono 43.395 i provvedimenti, 100.287 le richieste e 22.189 le esecuzioni.
Mentre fino all'inizio degli anni 1990 la motivazione principale era la finita locazione, nel corso dell'ultimo decennio prevale la morosità degli inquilini, a testimonianza della sempre più precaria condizione economica di molte famiglie in affitto.
Il numero delle richieste di esecuzione è dal 1990 sempre superiore a quello dei provvedimenti di sfratto emessi, a causa del periodico fenomeno dei blocchi delle procedure di sfratto decisi per legge, di solito per sei mesi. Buona parte delle richieste di esecuzione rimane quindi insoddisfatta (tav. 3.23).
Tavola 3.22 - Provvedimenti esecutivi di sfratto emessi, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in Italia, 1983-2006, in percentuale delle famiglie in affitto.
. PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI SFRATTO EMESSI . . ANNI NECESSITÀ LOCATORE FINITA LOCAZIONE MOROSITÀ ALTRA CAUSA TOTALE RICHIESTE DI ESECUZIONE SFRATTI ESEGUITI 1983 0,36 1,76 0,31 2,43 0,83 0,31 1984 0,18 2,04 0,34 2,55 0,88 0,33 1985 0,09 0,97 0,37 1,43 0,93 0,31 1986 0,06 1,26 0,41 1,74 1,95 0,46 1987 0,03 1,66 0,41 2,10 1,22 0,29 1988 0,02 1,08 0,38 1,48 0,86 0,24 1989 0,01 0,84 0,35 1,20 1,28 0,24 1990 0,01 1,04 0,38 1,42 1,72 0,29 1991 0,01 1,16 0,41 1,58 1,72 0,29 1992 0,01 0,94 0,42 1,37 1,91 0,31 1993 0,01 0,74 0,46 1,21 2,25 0,34 1994 0,01 0,69 0,47 1,18 2,07 0,33 1995 0,01 0,59 0,41 1,01 2,05 0,30 1996 0,02 0,62 0,49 1,13 2,22 0,31 1997 0,01 0,40 0,46 0,88 2,13 0,30 1998 0,02 0,32 0,45 0,78 2,20 0,35 1999 0,01 0,25 0,42 0,68 1,68 0,31 2000 0,01 0,23 0,44 0,69 1,80 0,38 2001 0,01 0,22 0,47 0,71 1,71 0,36 2002 0,01 0,21 0,47 0,70 1,60 0,36 2003 0,01 0,19 0,48 0,68 1,46 0,40 2004 0,01 0,22 0,56 0,79 1,35 0,44 2005 0,01 0,19 0,58 0,78 1,83 0,44 2006 0,01 0,17 0,57 0,76 1,75 0,39 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Ministero dell'interno e Banca d'Italia.
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Tavola 3.23 - Sfratti eseguiti in % sulle richieste di esecuzione (valori %)
ANNI
INDICE DI ESECUTIVITÀ DEGLI SFRATTI
1983
37,1
1988
27,9
1993
15,2
1998
15,7
2006
22,1
Fonte: Elaborazione Nomisma su dati Ministero dell'interno.
Da ultimo, ricalcando molti analoghi provvedimenti degli anni precedenti, la recente legge 9/07, ha sospeso per otto mesi le procedure esecutive di sfratto per finita locazione (sono quindi esclusi quelli per morosità) nei confronti di soggetti in particolari condizioni. Si tratta in particolare di affittuari con reddito lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che abbiano nel proprio nucleo persone con più di 65 anni, malati terminali o portatori di handicap, privi di altra abitazione nella Regione. Il provvedimento vale per i Capoluoghi di provincia, per i Comuni ad essi confinanti con almeno 10.000 abitanti e per i Comuni ad alta tensione abitativa.
La proroga è estesa a 18 mesi a partire dalla data di entrata in vigore della legge se il conduttore abita in immobili di proprietà di enti pubblici, banche, assicurazioni, ecc. Per tutto il periodo della proroga il canone va maggiorato del 20%.
Per compensare almeno in parte i proprietari, viene ad essi esteso il beneficio già...
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