L'obbligo di agire dell'amministratore per il recupero dei crediti condominiali dopo la riforma del condominio e la dispensa dall'obbligo. Aspetti pratici ed operativi
| Autore | Pier Paolo Bosso |
| Pagine | 7-9 |
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Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
DOTTRINA
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
L’OBBLIGO DI AGIRE
DELL’AMMINISTRATORE
PER IL RECUPERO DEI CREDITI
CONDOMINIALI DOPO
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
E LA DISPENSA DALL’OBBLIGO.
ASPETTI PRATICI
ED OPERATIVI (*)
di Pier Paolo Bosso
SOMMARIO
1. La fonte dell’obbligo. 2. Significato e portata dell’obbligo
di agire. 3. La sospensione del condòmino moroso dalla fru-
izione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
4. Da quando decorre l’obbligo di agire. 5. La delibera di di-
spensa dall’obbligo di agire, modalità, forma, maggioranze. 6.
Esigibilità del credito nel caso di impugnazione della delibera
che approva la spesa. 7. L’importanza dello stato di ripartizio-
ne approvato per agire.
1. La fonte dell’obbligo
Dopo la riforma del condominio l’amministratore è sta-
to responsabilizzato ed obbligato ad agire nei confronti dei
morosi in tempi stretti per il recupero delle spese non ver-
sate e per l’avvio di azioni legali. Si è ritenuto che il con-
dominio avesse bisogno di una guida forte che richiamasse
i condòmini ai loro doveri contributivi, ritenendo così di
favorire una gestione condominiale più tranquilla ed il ri-
spetto di obblighi di pagamento verso i fornitori di beni,
lavori e servizi al condominio. Altra finalità che traspare
dalla riforma è la volontà di tutelare i condòmini in regola
col pagamento degli oneri condominiali evitando loro di
dover far fronte a crisi di liquidità condominiali causate
dai morosi, obbligando l’amministratore a percorsi e tempi
obbligati in punto recupero dei crediti verso di loro.
Certamente il periodo in cui è arrivata tale riforma del
condominio caratterizzata da una sorta di tolleranza zero
verso i condòmini morosi non è il più favorevole, essendo il
periodo caratterizzato da una forte crisi economica che ha
messo molte famiglie in difficoltà nel pagamento delle spe-
se. Ciò richiede una notevole sensibilità e dose d’equilibrio
in capo all’amministratore che è il crocevia attraverso cui
passano le possibili tensioni condominiali generate tra le
varie (legittime) esigenze dei condòmini virtuosi di non
dover anticipare per i morosi e dei morosi ad aver tempo
per rientrare del debito e a non essere subito aggrediti con
azioni giudiziarie che, tra l’altro, portano nuovi costi per
spese legali a loro carico.
Infatti, ai sensi dell’articolo 1129, comma 9, c.c., l’am-
ministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla
chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è com-
preso, anche ai sensi dell’articolo 63, 1° comma, delle di-
sposizioni per l’attuazione del cod. civ.; ciò gli consente
di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo,
nonostante opposizione del debitore (che intanto deve
versare ed è soggetto - in caso contrario - alle procedure
esecutive), in base allo stato di ripartizione delle spese
approvato dall’assemblea, e senza bisogno di autorizzazio-
ne di questa.
La prova di questa pressione contro i morosi è data
dalla (ulteriore) possibilità di imporre la sospensione (a
danno dei morosi) dei servizi comuni condominiali suscet-
tibili di godimento separato, affinché paghino.
2. Significato e portata dell’obbligo di agire
Che cosa significhi obbligo di agire entro sei mesi,
la normativa non lo specifica e occorrerà attendere che
venga chiarito dalla giurisprudenza. Agire potrebbe voler
dire, in un’accezione minima, che l’amministratore, entro
il suddetto termine, invii lettere di sollecito di pagamento
al moroso, con raccomandate, pec, o semplici mail di cui
conservi la possibilità di darne dimostrazione per liberarsi
da responsabilità.
Con un’interpretazione più stringente, si potrebbe in-
vece ritenere che - per agire - si intenda l’essersi rivolto ad
un legale entro il suddetto termine, e che il legale abbia
avviato richiesta stragiudiziale di pagamento al moroso
con raccomandate.
Con un’interpretazione (ancor) più stringente, si do-
vrebbe ritenere che, nel termine di sei mesi, sia stata rila-
sciata procura al legale per iniziare un’azione in via giudi-
ziale e cioè, nella maggior parte dei casi, per depositare un
ricorso per decreto ingiuntivo o che, addirittura, sia stato
depositato il ricorso per ingiunzione.
3. La sospensione del condòmino moroso dalla fruizio-
ne dei servizi comuni suscettibili di godimento separato
La riforma del condominio del 2012 (art. 63, disp. att.
c.c.) ha attribuito all’amministratore il potere di sospen-
dere ai condòmini che siano in mora nel pagamento delle
spese condominiali (mora protrattasi per un semestre),
l’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento se-
parato. Era possibile anche prima della riforma ma solo se
il regolamento di condominio lo prevedeva.
Rimangono problemi applicativi: non è chiaro qua-
le debba essere tale morosità, se mancato pagamento di
somme per sei mesi, se delle rate scadute in un semestre o
da un semestre, se del conguaglio a debito da chiusura del
consuntivo entro sei mesi dall’approvazione. E se il versa-
mento di acconti del moroso faccia venir meno la mora.
Si tratta di una facoltà e non di un obbligo; di regola gli
amministratori pongono in essere tali azioni verso i morosi
solo dopo averlo fatto deliberare dell’assemblea facendo-
l’autobus alla fermata: può trattarsi di persone diverse per
età, sesso, lingua, grado d’istruzione, ecc., ma in quella
particolare circostanza sono tutte egualmente interessate
al buon funzionamento del servizio di trasporto pubblico.
Così, nella nostra materia, sono collettivi gli interessi
che attengono alla solidità delle fondazioni, alla tenuta dei
cavi dell’ascensore e in genere tutti quelli che hanno ad
oggetto la conservazione in buono stato, o la tempestiva
riparazione, se necessaria, delle parti comuni dell’edificio.
Ma nella normativa sul condominio c’è posto anche per
la tutela di interessi individuali, la quale sembra, anzi, in
via d’espansione. Così, una provvida disposizione, dovuta
anch’essa alla riforma (art. 1138 c.c., quinto comma) ha
preso in considerazione quello, meritevolissimo, del con-
domino che voglia mantenere, nel proprio appartamento,
un amico a quattro zampe, salvandolo, magari, da quei
lager che purtroppo sono certi canili. La distinzione fra
interessi collettivi e individuali è di grande importanza
per delimitare l’ambito delle competenze riservate all’am-
ministratore, come cercherò di dimostrare in altra sede.
C) A sua volta, la collettività dei condomini è qualcosa
di ben diverso da ciò che i nostri colleghi d’oltr’Alpe chia-
mano eine amorphe Masse, come potrebbe esserlo, ad es.,
la folla che assiste ad un comizio o sfila in corteo. Si trat-
ta di una collettività organizzata. Qui l’accento si sposta
dal sostantivo all’aggettivo che lo qualifica. Organizzata
significa dotata di un suo ordine stabile, come avviene per
altri gruppi di persone cui il diritto attribuisce rilevanza,
anche senza farne altrettante persone giuridiche: si po-
trebbe citare, ad es., l’insieme dei creditori dell’imprendi-
tore fallito, o le maestranze occupate in una determinata
impresa, per tacere della famiglia che, nonostante le sue
trasformazioni, da patriarcale a nucleare o allargata, è da
secoli, e speriamo continui ad esserlo anche in avvenire, la
più solida delle collettività, perché è il luogo degli affetti.
Quest’ordine è costituito da un complesso di norme, alle
quali si può e si deve riconoscere carattere giuridico, per
la ragione che già i romani avevano egregiamente capito,
quando insegnavano: ubi societas, ibi ius. Nel nostro caso
viene in considerazione, in primo luogo, il regolamento di
condominio (art. 1138), ma va tenuto conto anche delle
delibere dell’assemblea (art. 1135), che richiamano tutta
la tematica dell’atto collettivo, degli interventi dell’ammi-
nistratore, per regolare l’uso delle cose comuni e repri-
mere eventuali abusi (art. 1130), che lasciano trasparire
l’esistenza, in capo ad esso, sia di un potere direttivo, sia
di un potere disciplinare, ed ora anche dei pareri espressi
dal consiglio condominiale, attraverso i quali si intravede,
accanto all’amministrazione attiva, un’amministrazione
consultiva e di controllo.
NOTE
(1) Comunione e condominio, nel Trattato di dir. civ. diretto da
SACCO, Torino, 2006, pp. 158 e 162, ripreso, ancora recentemente, da
ADAMO, La revoca dell’amministratore di condominio, in Nuova giur.
ligure, 2017, p. 50.
(2) In Diritto civile, VI, La proprietà, Milano, 1999, p. 501.
(3) Nel Trattato di dir. civ. e comm. Diretto da CICU e MESSINEO,
I, Milano, 1973, pp. 133 ss.
(4) Su di un passaggio analogo si è soffermato, ultimamente, BEN-
NI DE SENA, Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare e
tabelle millesimali tra diritto reale e diritto delle obbligazioni, in questa
Rivista, 2017, pp. 455 ss.
(5) Comunione. Condominio negli edifici, nel Commentario del
cod. civ. a cura di SCIALOJA e BRANCA, Della proprietà, Bologna –
Roma, 1960, pp. 7 e 293-4. La locuzione è stata ripresa da GALGANO, Il
punto sui problemi del condominio negli edifici, in Vita not., 1988, p.
475, che pure è fra quanti negano la personalità giuridica al condominio.
(6) Cfr., ancora, DOGLIOTTI, op. cit., p. 161. In senso negativo si è
espresso anche GIRINO, Il condominio negli edifici, in Trattato di dir.
priv. diretto da RESCIGNO, Torino, 1982, pp. 337 ss., sul punto 412-13.
(7) Per una rapida panoramica su entrambe le leggi mi permetto
rinviare ad ANTONIO FONTANA, Recenti modifiche in tema di condomi-
nio, in Nuova giur. ligure, 2017, pp. 47 ss.
(8) Cfr. SCARPA, Il condominio e i condomini come parti del pro-
cesso, in questa Rivista, 2017, 409, con ampi riferimenti, anche di giuri-
sprudenza.
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