L'impianto idrico in condominio

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Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Vizi della cosa locata (2004, 619).

SOMMARIO: a) Ambito di operatività; b) Controversie; c) Finalità della norma; d) Mutamento di destinazione; e) Non uso della cosa locata; f) Risoluzione del contratto; g) Silenzio del locatore; h) Simulazione; i) Termine decadenziale; j) Uso prevalente.

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@a) Ambito di operatività

--L'art. 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che, nel caso di unilaterale mutamento d'uso dell'immobile locato da parte del conduttore, prevede l'applicabilità del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo se il locatore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, essendo diretto ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferito a tutti i casi in cui la variazione comporti l'applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo, rientrante nella previsione degli artt. 27 e 42 della legge, ad una utilizzazione abitativa dell'immobile, regolata dal capo primo della legge medesima, o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell'ambito del medesimo tipo locativo se questo determini il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull'equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge, come nel caso di locazione per esigenze abitative transitorie, disciplinata dall'art. 26, lettera a), utilizzata per destinazione abitativa stabile, o di altre leggi, restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d'uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall'art. 1453 c.c. (Nella specie, trattavasi di mutamento del cosiddetto uso foresteria in quello di stabile abitazione del conduttore e della sua famiglia).

* Cass. civ., sez. III, 4 novembre 1992, n. 11952, Cerè c. Rampi.

--L'art. 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che nel caso di unilaterale mutamento d'uso dell'immobile locato da parte del conduttore, prevede l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo se il conduttore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, presuppone che il mutamento sia stato realizzato dal conduttore (o dalle persone che gli sono succedute a norma degli artt. 6 e 37 della legge sull'equo canone) e non può essere esteso, quindi, ai casi in cui quest'identità manchi perché il mutamento è stato attuato dal subconduttore o dal soggetto al quale il conduttore ha ceduto il contratto, che può trovare sanzione nella risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 c.c.

* Cass. civ., sez. III, 4 novembre 1992, n. 11952, Cerè c. Rampi.

--L'art. 80 della L. 392/1978 deve essere interpretato nel senso della sua applicabilità non solo ai mutamenti d'uso che comportino passaggio dall'una all'altra delle due grandi categorie d'uso previste dalla stessa L. 392/1978 (usi abitativi ed usi diversi dall'abitazione), ma anche, all'interno della stessa categoria, ad ogni mutamento d'uso che comporti un mutamento di regime giuridico (nella specie, da abitazione ad uso villeggiatura - soggetta solo alle norme codicistiche - ad abitazione primaria).

* Trib. civ. Firenze, 28 dicembre 1988, n. 1836, Fabris c. Scotti.

--Nonostante a carico del conduttore non sussista uno specifico obbligo di uso della cosa locata, nelle locazioni di immobili adibiti ad attività commerciali comportanti contatti con il pubblico dei consumatori e degli utenti sussiste in capo al locatore un concreto interesse, entrato nel sinallagma contrattuale, all'incremento o quantomeno alla conservazione dell'avviamento commerciale. Pertanto il mancato utilizzo dell'immobile per lo svolgimento di tali attività integra una lesione di detto interesse del locatore e dà luogo ad un'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico delle prestazioni costituente inadempimento.

* Trib. civ. Milano, sez. X, 23 marzo 1995, n. 3156, Manzoni c. Soc. B.C.G., in questa Rivista 1996, 402.

--Qualora sia contrattualmente stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ed il conduttore chieda il riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa - configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e dissimulata la volontà contraria - ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dal'art. 80 della L. n. 392 del 1978.

* Cass. civ., sez. III, 22 novembre 2000, n. 15080, Alfa Omega Immobiliare Srl c. Linearredo Snc, in questa Rivista 2001, 147.

@b) Controversie

--In caso di locazione, il conduttore, a favore del quale sia stata prevista la clausola penale per il caso di ritardo nella consegna della cosa locata da parte del locatore e che abbia preteso il pagamento della prevista penale in relazione al ritardo maturato, continua a conservare il diritto di ottenere il Page 338 godimento della cosa locata solo per il periodo di ulteriore durata del rapporto, giacché il ritardato adempimento del locatore non comporta alcuna protrazione del termine della prevista iniziale durata del contratto.

* Cass. civ., sez. III, 15 febbraio 2005, n. 2976, Soc. Centro di Medicina Nucleare c. Soc. Casa del Sole, in questa Rivista 2005, 571.

--La competenza in ordine alla controversia in tema di locazione di immobile urbano, instaurata dopo l'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, ove non possa essere determinata in base alle specifiche ipotesi attribuite ratione materiae al pretore ed al conciliatore (artt. 30 e 45), va stabilita secondo la disciplina ordinaria del codice di rito...