Indennità di avviamento e sua determinazione, prelazione e riscatto nelle locazioni transitorie e stagionali ad uso diverso

• Autore: Elisabetta Tinelli
• Pagine: 650-651

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dott

6/2014 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

indennità di avviamento

e sua deteRminazione,

pRelazione e Riscatto

nelle locazioni

tRansitoRie e stagionali

ad uso diveRso (*)

di Elisabetta Tinelli

L’esigenza di garantire la stabilità di attività commer-

ciali industriali o autonome, per loro natura generalmente

protese al futuro, rappresenta l’ossatura del comma 1

dell’articolo 27 della legge 392 del 1978, e corrisponde,

nella sua versione tradotta in termini necessariamente

temporali, alla predeterminazione ex lege di una durata

minima, non inferiore a sei anni, del contratto di locazione

ad uso diverso dall’abitativo.

Il binomio stabilità/attività (commerciale, industriale o

autonoma) però non può esaurire al suo interno tutte le

forme e i modi di esercizio delle suddette attività, l’anima

economica delle stesse può avere molteplici sfaccettature.

Vi possono essere attività commerciali, industriali

o autonome che, per loro natura o, secondo un diverso

orientamento della Corte di Cassazione, per il loro “atteg-

giamento” (1), non esigono stabilità, attività momentanee

e non reiterate nel tempo. Questo è il caso delle locazioni

transitorie previste dal comma 5 dello stesso articolo 27.

Vi possono essere attività di breve durata e reiterate

nel tempo, a cadenza periodica, di carattere non turistico.

Questo è il caso delle locazioni stagionali, previste dal

comma 6 dell’articolo 27.

L’attività transitoria o stagionale modif‌ica “a forza” la

struttura classica, incidendo sul concetto di durata, in pri-

mis, ma non solo. Infatti, è sempre l’esigenza di stabilità

dell’attività, nella sua veste più tendente alla conserva-

zione (2) (anche nell’interesse pubblico) della stessa, a

fondare la ratio ispiratrice del diritto all’indennità per la

perdita dell’avviamento commerciale, del diritto di prela-

zione e del diritto di riscatto, tre istituti con f‌ine identico

ma che assolvono funzioni tra loro diverse.

Questi ultimi, rispettivamente disciplinati dagli articoli

34-38-39 e 40 della legge 392 del 1978, possono trovare ap-

plicazione anche in presenza di un contratto di locazione

ad uso diverso con carattere transitorio o con carattere

stagionale? La logica richiede due analisi separate. La

mancata applicazione dell’istituto dell’avviamento al con-

tratto di locazione ad uso diverso con carattere di transi-

torietà è direttamente ed esplicitamente confermata dal

dettato normativo dell’articolo 35 della legge 392/1978.

Come potrebbe incorporare un’attività transitoria,

“la produzione di un avviamento capace di sopravvivere

alla cessione dell’attività (3)” o “sviluppare alcuna seria

capacità di attrarre clientela (4)” e giustif‌icare il mante-

nimento di una clientela, componente essenziale dell’av-

viamento commerciale?

La diff‌icoltà prima sussiste, nella identif‌icazione con-

creta, in sede opportuna, del carattere transitorio del con-

tratto. Tale inapplicabilità si estende anche al diritto di

prelazione e riscatto in virtù del richiamo operato dall’ar-

ticolo 41, comma 2, all’art. 35.

Il contratto di locazione ad uso diverso con carattere sta-

gionale richiede invece un’analisi ad hoc più approfondita.

Innanzitutto, in merito ai suoi elementi qualif‌icanti (5).

L’attività al centro del contratto, tassativamente ricom-

presa tra quelle elencate dal comma 1 dell’articolo 27;

• è esercitata in modo continuo in un dato arco tem-

porale;

• ha carattere periodico;

• è basata su esigenze idonee ha riproporsi a cadenza

annuale in virtù di un interesse del conduttore all’eserci-

zio della stessa escluso nei restanti periodi dell’anno.

A norma del comma 6 dell’articolo 27 della legge 392 del

1978 la brevità, stagionalità, della locazione è accompagna-

ta da un diritto di opzione in capo al conduttore. Ovvero,

su espressa richiesta del conduttore, prima della scadenza

contrattuale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per

lo stesso periodo, anche l’anno successivo f‌ino ad un mas-

simo di sei anni (nove in caso di struttura alberghiera).

Tale particolare struttura racchiude, secondo un af-

fermato orientamento (6) della Suprema Corte, non un

rapporto unitario ma molteplici rapporti tra essi collegati

“avendo il legislatore assunto come presupposto la norma-

le scadenza del contratto al termine della stagione e la sua

annuale rinnovabilità” (7).

Dibattuto, più in campo dottrinale che in campo giuri-

sprudenziale, è il rapporto tra il contratto di locazione ad

uso diverso con carattere stagionale e gli articoli 34-38-39

e 40 della legge 392.

Stante al dettato normativo dell’articolo 34 comma 1,

il diritto all’indennità di avviamento troverebbe applica-

zione, ove non ricorra uno dei casi previsti dallo stesso

comma, solo “per le attività indicate ai nn. 1 e 2 dell’arti-

colo 27” che comportino contatti diretti con il pubblico e

non rientrino tra le eccezioni ex articolo 35.

Alcuni orientamenti dottrinali differiscono sulla lettu-

ra interpretativa dell’articolo 34.

L’orientamento che non prospetta l’esistenza del dirit-

to all’indennità per la perdita dell’avviamento, condiviso

dalla giurisprudenza della Suprema Corte, fornisce del

suddetto articolo una interpretazione letterale.

Limitando l’applicazione dell’articolo 34 ai soli numeri

1 e 2 dell’articolo 27 il legislatore avrebbe voluto chiara-

mente escludere le restanti ipotesi contrattuali, ivi com-

prese le locazioni a carattere stagionale.