Un 'terzo incomodo' nel rapporto di locazione di un bene comune: il comproprietario non locatore

• Autore: Arcangela Maria Tamburro
• Pagine: 142-145

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dott

2/2013 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

.UN “TERZO INCOMODO”

NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE

DI UN BENE COMUNE:

IL COMPROPRIETARIO

NON LOCATORE

di Arcangela Maria Tamburro

“La locazione è il contratto col quale una parte si ob-

bliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per

un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”, così

recita l’art. 1571 c.c.. L’oggetto del contratto, quindi, può

essere una cosa mobile o immobile di cui il locatore ha

la disponibilità in quanto è il proprietario esclusivo o il

titolare di altro diritto reale oppure un comproprietario.

Nulla quaestio sorge nel caso in cui la parte locatrice è

proprietaria esclusiva o titolare di altro diritto reale sulla

cosa che intende dare in locazione, avendo essa la piena e

indiscussa disponibilità del bene che sarà oggetto del con-

tratto. Invece, sorgono diff‌icoltà nel caso in cui il bene è

parzialmente di proprietà della parte locatrice, in quanto

oggetto di regime di comunione ordinaria indivisa. A tal

proposito, pertanto, ci si domanda se, in base alla norma-

tiva vigente, sia permesso o meno ad un comproprietario

di dare in locazione il bene comune indiviso e, in caso di

risposta affermativa, a quali condizioni.

In materia di comunione, come è noto, non vi è una

norma che disciplina espressamente e specif‌icamente il

caso in esame, fatta eccezione per le locazioni ultrano-

vennali, per le quali l’art. 1108, comma 3, c.c. prevede il

necessario consenso di tutti i partecipanti alla comunio-

ne. Tuttavia, non vi sono neanche norme che escludono

categoricamente la possibilità per il comunista di locare il

bene comune, anzi.

Come prevede l’art. 1103, comma 1, c.c., ciascun par-

tecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il

godimento della cosa, ma nei limiti della sua quota. Ne di-

scende che il comproprietario può locare il bene comune

ma solo nei limiti della sua quota, a meno che non ottenga

il consenso dell’altro partecipante, in caso di comunione

costituita da due partecipanti, o della maggioranza de-

gli altri partecipanti, in caso di comunione costituita da

più di due persone, nel caso in cui intenda locare l’intero

bene, in ossequio dell’art. 1105, comma 1, c.c., secondo cui

“tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’am-

ministrazione della cosa comune” (in re communi nemo

dominorum iure facere quidquam invito altero potest),

in combinato disposto con il comma 2 e il disposto di cui

all’art. 1108, comma 3, c.c., sopra citato. Queste norme la-

sciano desumere che uno dei comproprietari può dare in

locazione non solo la sua porzione di proprietà ma anche

quella degli altri comproprietari, purché vi sia il loro con-

senso, espresso o tacito (le norme non prevedono una for-

ma particolare), trattandosi, nel caso di specie, di un atto

di ordinaria amministrazione, in virtù della tassativa in-

dicazione degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione

nell’art. 1108 c.c., tra cui le locazioni ultranovennali, per

le quali, come si è visto sopra, è richiesto tassativamente il

consenso di “tutti” i partecipanti e non della maggioranza

di essi.

Insomma, concedere in locazione un bene comune co-

stituisce atto di ordinaria amministrazione della comunio-

ne, per il quale è richiesto il consenso, espresso o tacito,

della maggioranza dei partecipanti.

In questi termini si è costantemente espressa anche la

giurisprudenza di legittimità, che, per l’appunto, ha quali-

f‌icato la locazione “un atto di ordinaria amministrazione”

e che, a dire dei giudici della Suprema Corte, non neces-

sita dell’espresso assenso degli altri comunisti (in questo

senso, Cass. 23 gennaio 1976 n. 218; Cass. 9 febbraio 1983

n. 1597; Cass. 29 novembre 1986 n. 7073; Cass. 29 agosto

1995 n. 9113; Cass. 19 aprile 1996 n. 3725; Cass. 23 aprile

1996 n. 3831; Cass. 8 aprile 1998 n. 3653; Cass. 5 novembre

1999 n. 12327; Cass. 2 febbraio 2004 n. 14772), stabilendo,

in una remota pronuncia, che “la norma dell’art. 1105 c.c.

non attribuisce ai comunisti un reciproco mandato con

rappresentanza” (Cass. 14 ottobre 1976 n. 3441).

Pertanto, ciascun partecipante può locare il bene co-

mune purché vi sia il consenso degli altri comproprietari;

tuttavia, nel concludere il contratto in questione, deve

quantomeno informare il conduttore che il bene che si

loca è soggetto al regime di comunione ordinaria con altre

persone per la cui stipulazione è stato ottenuto il dovuto

consenso, in osservanza dell’art. 1337 c.c. secondo cui “le

parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione

del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”, a

meno che il conduttore non lo sappia già perché persona

avveduta che ha consultato i registri pubblici immobiliari

in cui è trascritta la situazione di comunione, ove oggetto

della locazione sia un bene immobile. Comunque, a mio

avviso, nella fattispecie il comproprietario non locatore

può anche non informare il conduttore di questa circo-

stanza per le considerazioni che fra breve si andranno ad

esporre, anche se, in virtù del recente orientamento inter-

pretativo della giurisprudenza di legittimità di cui si rife-

rirà tra breve, appare comunque necessaria l’informazione

anzidetta per non incorrere in responsabilità contrattuale

nei confronti del conduttore.

A questo punto, però, ci si domanda se il compro-

prietario non locatore, non essendo parte del contratto

in questione, abbia il diritto o meno di chiedere il paga-

mento del canone di locazione, nei limite della sua quota,

rivolgendosi direttamente al conduttore, considerato che

l’art. 1105, comma 1, c.c. consente a ciascun partecipante

di concorrere nell’amministrazione della cosa comune e,