Immobiliari, problemi vari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 569-572

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@1. Documentazione energetica, niente più obblighi.

- Il Parlamento ha definitivamente ratificato il decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 che - al suo art. 35 - oltre ad abolire gli obblighi di consegna (ad acquirenti ed inquilini) della documentazione concernente gli impianti degli immobili (art. 13 D.M. 22 gennaio 2008 n. 37), abroga anche le norme del decreto legislativo 19 settembre 2005 che prevedevano la consegna (sempre ad acquirenti ed inquilini) della documentazione energetica e, addirittura la nullità dei contratti relativi in caso di violazione degli anzidetti obblighi di consegna (commi 3 e 4 dell'articolo 6 e commi 8 e 9 dell'art. 15 precitato provvedimento).

La rivoluzione è di tipo copernicano. Non significa, infatti, che siano venuti meno gli obblighi di dotazione degli immobili previsti dalla vigente legislazione (saranno regolati dalle norme privatistiche da sempre vigenti). Significa, solo, che è subentrata una nuova cultura, alla quale va reso omaggio. Una nuova cultura che non crede più (giustamente, si sono visti i risultati...) nelle certificazioni cartacee, negli adempimenti (fastidiosi, costosi ed inutili) affidati alle imprese, o a professionisti appassionati di lavoro buroindotto, e a carico dei soliti noti (essenzialmente, i proprietari di immobili). La delega per la nuova normativa impianti (ma ne seguirà una analoga anche per il settore energetico), è a questo proposito illuminante: stabilisce l'emanazione di disposizioni per l'intallazione degli impianti in parola («prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese») e stabilisce, soprattutto, la definizione di un «reale sistema di verifiche». Lo Stato, insomma, ritorna a fare lo Stato, con l'autorevolezza che gli deve essere propria. Lo Stato non appalta i controlli a nessuno. Detta le sue regole (precise, senza giochi di parole), e le fa direttamente osservare. La Confedilizia - che perché a tanto si ritornasse ha fortemente operato, anche impugnando al Tar il decreto Bersani sugli impianti - saluta i provvedimenti soppressivi di cui s'è detto come l'alba di un nuovo periodo (se non di una nuova era), basato - appunto - su effettivi controlli, piuttosto che su adempimenti senza senso (ed efficacia alcuna).

@2. Immobile non in regola, contratto valido

- È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato? Al quesito ha risposto la Cassazione che sul punto, in una recente sentenza, ha statuito che «la non conformità dell'immobile locato ad uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell'oggetto e della causa previsti dagli articoli 1346 e 1343 c.c. sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l'ordine pubblico, e non al bene in sé» (sent. n. 22312 del 24 ottobre 2007). Tale pronuncia conferma il tradizionale orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare, con pressoché identica motivazione, come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione abitativa o ad uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n. 4228 del 28 aprile 1999 e Cass. sent. n. 19190 del 15 dicembre 2003). Di analogo tenore anche una pronuncia più risalente, la n. 583 del 29 gennaio 1982, secondo cui l'abusività di un immobile può costituire fonte di responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative sulla validità del contratto di locazione, «trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme». In argomento va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8409 dell'11 aprile 2006, in cui la Corte ha sostenuto che costituisce obbligo del proprietario procurare all'inquilino la documentazione che attesti la conformità dell'immobile locato (sia esso abitativo o meno) alla disciplina edilizia e urbanistica e che, di conseguenza, un'eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta per «definitivo diniego» da parte dell'amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo impregiudicata la validità della locazione) «il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno», tipici dell'inadempimento contrattuale. Di inadempimento, invece, non si può parlare - secondo la giu-Page 570risprudenza maggioritaria - per il mancato ottenimento da parte del conduttore di...