Locazione di immobile vincolato, dalla Cassazione una pronuncia che lascia attoniti

• Autore: N. R.
• Pagine: 61-62

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giur

Arch. loc. e cond. 1/2014

LEGITTIMITÀ

medesima legge, con conseguente automatico rinnovo del

contratto alla prima scadenza quadriennale.

La Corte d’appello, nella specie, ha fatto buon governo

di detto pacif‌ico orientamento giurisprudenziale. Essa,

infatti, ha accertato, sulla base della documentazione

prodotta dal conduttore, che il palazzo M. era stato

frazionato in singole unità immobiliari e che quella lo-

cata al C. era stata declassata nella categoria catastale

A/2; tale categoria inferiore era stata ritenuta corretta

dal giudice di primo grado, senza che il M.C. l’avesse

sostanzialmente contestata, non avendo egli addotto al-

cun ele mento idoneo a far r itenere che la singola unità

immobilia re in q uestione p artecipasse del class amento

A/9 appartenente al palazzo nella sua globalità. In tal

modo la Corte è pervenuta all’accogl imento della tesi

del conduttore senza neppure disapplicare l’atto di clas-

samento, m a anzi condivide ndo la valutazion e compiuta

dall’uff‌icio tecnico erariale.

2. Il ricorso, quindi, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della parte ricorrente

alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liqui-

date in conformità ai soli parametri introdotti dal D.M. 20

luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a disciplinare i compensi

professionali. (Omissis)

LOCAZIONE DI IMMOBILE

VINCOLATO, DALLA

CASSAZIONE UNA PRONUNCIA

CHE LASCIA ATTONITI

di N. R.

La sentenza in commento tratta della seguente que-

stione: se alla locazione di un’unità abitativa facente parte

di un edif‌icio vincolato ai sensi della L. n. 1089 dell’1 giugno

1939 (“Tutela delle cose di interesse storico artistico”) -

provvedimento ora sostituito dal D.L.vo n. 42 del 22 gennaio

2004 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”) - si appli-

chino, indipendentemente dalla categoria catastale in cui

tale unità risulti inquadrata, le norme dal codice civile.

La risposta, invero, è facilmente rinvcnibile nel testo

della L. n. 431 del 9 dicembre 1998, che prevede espres-

samente, all’art. 1, comma 2. lett. a), che i contratti di

locazione ad uso abitativo “relativi agli immobili vincolati”,

ai sensi della predetta L. n. 1089/’39, “o inclusi nelle ca-

tegorie catastali A/1, A8 e A/9, sono sottoposti “esclusiva-

mente” alla disciplina di cui agli artt. 1571 e seguenti c.c.

É lo stesso legislatore, cioè, a chiarire, attraverso il ricorso

alla congiunzione disgiuntiva “o”, che, per l’applicazione

delle norme codicistiche, è irrilevante, con riguardo agli

immobili vincolati, la categoria catastale in cui essi sono

inseriti, così come è irrilevante, per gli immobili rientranti

nelle suddette categorie, l’apposizione o meno del vincolo

storico-artistico. Di ciò, tuttavia, la Cassazione nella pro-

nuncia che si annota, sorprendentemente, non tiene conto

e sulla base di una supposta correlazione tra il vincolo

storico-artistico e la categoria catastale A/9 - che ai sensi

della circolare del ministero delle Finanze n. 134/6525 del

6 luglio 1941 identif‌ica “castelli, palazzi di eminenti pregi

artistici o storici” - arriva alla (errata) conclusione che

la locazione di un’unità abitativa, la quale faccia parte di

un edif‌icio vincolato ma non sia inserita nella categoria

appena citata, segua le regole generali di cui alla legge

n. 431/’98 e non possa essere, pertanto, disciplinata dal

codice civile.

Nella specie, il contenzioso era sorto tra il proprietario

di un’abitazione accatastata A/2 (abitazione di tipo civile:

cfr, ancora, la citata circolare n. 134/6525 del 1941) risul-

tante dal frazionamento di un edif‌icio vincolato ai sensi

della L. n. 1089/39 e incluso nella categoria A9 - e il suo

inquilino con cui aveva stipulato, nel 2000, un contratto di

quattro anni regolato dalle norme del codice civile. Scadu-

to questo periodo, il conduttore, alla richiesta di rilascio

dci locatore, si opponeva evidenziando come l’unità immo-

biliare locatagli - rientrando nella categoria catastale A/2

- doveva ritenersi soggetta alle ordinarie regole della legge

n. 431/’98: al termine del primo periodo quadriennale,

dunque, il contratto doveva intendersi rinnovato per ulte-

riori quattro anni. Nei primi due gradi di giudizio i giudici

davano ragione al conduttore. Il locatore, così, ricorreva

in Cassazione. dove, però. veniva confermata la decisione

della Corte d’appello. Secondo i Supremi giudici, infatti.,

“con riferimento agli edif‌ici di interesse storico o artistico

e conseguentemente classif‌icati nella categoria A/9”, nel

caso di frazionamento in distinte unità immobiliari, la

tipologia catastale dell’edif‌icio non determina automati-

camente la medesima tipologia per ogni singola unità im-

mobiliare che ne faccia parte e poiché nel caso di specie,

come detto, lo stabile in questione - accatastato A/9 - era

stato frazionato in singole unità immobiliari e quella og-

getto della locazione in discussione risultava essere stata

inquadrata nella categoria catastale A/2, ben aveva fatto il

giudice di merito a ritenere applicabile a tale unità la di-

sciplina dì cui alla più volte citata legge 431/’98, con tutto

ciò che ne conseguiva in termini di durata contrattuale.

La pronuncia, insomma, disattende completamente

il dettato del citato art. 1, comma 2, lett. a), e ipotizza

- come dicevamo - un supposto legame tra vincolo storico-

artistico e categoria catastale A/9; legame che, in realtà,

non esiste affatto. In argomento giova chiarire, infatti, che

il riconoscimento, allo stato, dell’interesse culturale di un

bene, ai f‌ini della relativa tutela, avviene, a seconda della

natura del soggetto che ne ha la titolarità, o mediante “ve-