Immobile pignorato e rinnovazione della locazione alla prima scadenza

• Autore: Antonio Scarpa
• Pagine: 3-10

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dott

Arch. loc. e cond. 1/2013

DOTTRINA

IMMOBILE PIGNORATO

E RINNOVAZIONE DELLA

LOCAZIONE ALLA PRIMA

SCADENZA

di Antonio Scarpa

SOMMARIO

1. La questione. 2. I precedenti della Corte di cassazione. 3. Il

quadro normativo. 4. Necessità della disdetta e autorizzazio-

ne del giudice. 5. La locazione rinnovata per mancato diniego

alla prima scadenza è un “nuovo contratto” (anche ai f‌ini

dell’art. 560 cpv c.p.c.)?. 6. Conclusioni.

1. La questione

È spesso all’attenzione del contenzioso la seguente

questione: se, in caso di pignoramento dell’immobile e di

successivo fallimento del locatore, operi, quale effetto ex

lege, la rinnovazione tacita di cui agli artt. 28 e 29 della

legge n. 292 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita

necessiti, o meno, dell’autorizzazione del giudice dell’ese-

cuzione ex art. 560, secondo comma, cod. proc. civ.. Di

recente, essa è stata rimessa alle Sezioni Unite della Corte

di Cassazione, con ordinanza n. 7826 del 17 maggio 2012,

pronunciata dalla III sezione civile della Suprema Corte

2. I precedenti della Corte di cassazione

Per la necessità dell’autorizzazione del giudice, ai

sensi dell’art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. della

rinnovazione tacita della locazione avente ad oggetto l’im-

mobile pignorato (o sottoposto a sequestro giudiziario),

sull’assunto che essa integri un nuovo negozio giuridico

bilaterale, si sono pronunciate:

- Cass. Sez. III, sentenza n. 2576 del 5 dicembre 1970:

Anche per la rinnovazione tacita della locazione di immo-

bile, successiva al pignoramento ed anteriore alla vendita

forzata, occorre l’autorizzazione del giudice dell’esecuzio-

ne. Invero, la rinnovazione tacita della locazione integra

il perfezionarsi di un nuovo negozio giuridico bilaterale,

sicché, ove trattisi di immobile pignorato, non vi è ragione

per far capo ad una disciplina diversa da quella dettata

genericamente per la locazione dall’art. 560 cod. proc. civ.

comma secondo.

Spetta al giudice delegato il potere di autorizzare, a

norma dell’art. 560 cod. proc. civ. la rinnovazione della lo-

cazione dell’immobile, in relazione al quale, la dichiarazio-

ne di fallimento del proprietario essendo intervenuta dopo

il pignoramento, l’uff‌icio fallimentare abbia deliberato di

procedere alla vendita ai sensi dell’art. 107 del decreto n

267 del 1942.

- Cass. Sez. III, sentenza n. 8800 del 4 settembre 1998:

La rinnovazione tacita della locazione integra il perfezio-

narsi di un nuovo negozio giuridico bilaterale, sicché ove

trattisi di immobile sottoposto a sequestro giudiziario è

necessaria l’autorizzazione del giudice in forza del com-

binato disposto degli artt. 560 comma secondo e 676 cod.

proc. civ.

- Cass. Sez. III, sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999:

La rinnovazione tacita della locazione integra un nuovo

negozio giuridico bilaterale, sicché, ove l’immobile in que-

stione sia pignorato, si richiede l’autorizzazione del giudi-

ce dell’esecuzione, in forza dell’art. 560 cod. proc. civ.

- Cass. Sez. III, sentenza n. 15297 del 30 ottobre 2002:

La rinnovazione tacita della locazione integra un nuovo

negozio giuridico bilaterale, con la conseguenza che, trat-

tandosi di immobile sottoposto a sequestro giudiziario, è

richiesta l’autorizzazione del giudice, per effetto del com-

binato disposto degli artt. 560, secondo comma, e 676 cod.

proc. civ.. Peraltro, essendo la misura cautelare f‌inalizzata

alla tutela degli interessi del sequestrante, la ineff‌icacia

relativa della locazione di immobile da parte del custode

giudiziario in assenza di autorizzazione può essere fatta

valere solo dallo stesso sequestrante.

- Cass. Sez. III, sentenza n. 26238 del 13 dicembre 2007:

Anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata

stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita

della medesima richiede l’autorizzazione del giudice del-

l’esecuzione, in forza dell’art. 560, secondo comma, cod.

proc. civ.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare

la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pigno-

rata previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sic-

ché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la

procedura di rilascio per f‌inita locazione. La norma citata,

rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita

dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost.,

in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’am-

bito del processo di esecuzione giustif‌ica la particolarità

della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico

e coerente il suddetto secondo comma dell’art. 560 cod.

proc. civ..

- Cass. Sez. VI, ordinanza n. 22711 del 2 novembre 2011:

In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la

rinnovazione del contratto di locazione dell’immobile pi-

gnorato deve essere disposta dal giudice dell’esecuzione

ai sensi dell’art. 560 cod. proc. civ., essendo inopponibile

all’aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita

dovuta a mancata disdetta.

Quest’ultima decisione, in verità, recava un distinto

principio di diritto, non oggetto di massimazione, secondo

cui “in difetto di valida eccezione di inopponibilità del

contratto di locazione abitativo anteriore al pignoramen-

to, ai sensi dell’art. 2923, terzo comma, cod. civ., l’aggiu-

dicatario è tenuto a riconoscerlo f‌ino alla prima scadenza

contrattuale successiva, alla quale però non si opera - in

difetto di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ai

sensi dell’art. 560 cod. proc. civ. - alcuna rinnovazione; e

spetta all’aggiudicatario, da tale scadenza e f‌ino all’effet-

tivo rilascio, in mancanza di valide allegazioni sulla sussi-