Immissioni (rumori, fumi, esalazioni)

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Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

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@a) Esalazioni maleodoranti;

Per stabilire se la destinazione o la fruibilità di un ambiente comune, in un condominio edilizio, siano state degradate dalle esalazioni di un gabinetto di decenza costruito da uno dei condomini, il giudice del merito non può limitarsi a constatare l'esistenza di un parere positivo dell'autorità sanitaria comune, poiché quest'ultima cura interessi pubblici diversi da quelli privati, tutelati dalle norme del codice civile sul condominio.

Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1978, n. 4844.

Le esalazioni maleodoranti o comunque sgradevoli non rientrano nella tutela penalmente apprestata dall'art. 674 del codice penale per le emissioni moleste di gas vapori e fumo, ma possono esser fonte di responsabilità civile, ove eccedano i limiti posti dall'art. 844 c.c.

Cass. pen., sez. I, 24 aprile 1991, n. 4539 (ud. 29 gennaio 1991), Garzia.

@b) In genere;

La disposizione dell'art. 844 c.c., è applicabile anche negli edifici in condomino nell'ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 citato, impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (v. Cost., artt. 14, 31 e 47) le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la rimozione dal muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli odori prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale).

Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1993, n. 3090, Cannata c. Pizzo.

La norma dell'art. 844 è applicabile anche ai rapporti tra i condomini di uno stesso edificio, quando uno di essi, nel godimento della cosa propria od anche comune, dia luogo ad immissioni moleste e dannose nella proprietà dell'altro.

Cass. civ., 20 febbraio 1969, n. 570.

Ai fini della valutazione della liceità delle immissioni, l'art. 844 cod. civ. enuncia tre diversi criteri, di cui due obbligatori ed uno facoltativo e sussidiario: i criteri obbligatori sono quelli della normale tollerabilità e del contemperamento delle ragioni della proprietà con le esigenze della produzione, mentre il criterio facoltativo è quello della priorità dell'uso.

Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 1985, n. 6534, Dei A. c. Dei M.

Qualora i condomini, con il regolamento di condominio, abbiano disciplinato i loro rapporti reciproci in materia di immissioni con norma più rigorosa di quella dettata dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio generale posto dalla legge, bensì dal criterio di valutazione fissato nel regolamento (nella specie trattavasi dell'installazione di una tipografia nonostante che il regolamento facesse divieto di svolgere attività rumorose od emananti esalazioni nocive).

Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 1992, n. 1195.

La protezione della proprietà da immissioni dannose è concessa dagli artt. 949 e 844 cod. civ. anche nei rapporti tra condomini di uno stesso edificio quando uno di essi, nel godimento della cosa propria o comune, dia luogo ad immissioni moleste e dannose nella proprietà di altro condomino, facendo sorgere in colui che subisce l'immissione dannosa, il diritto al risarcimento del danno e ad una declaratoria giudiziale che sanzioni l'illegittimità delle immissioni.

Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1982, n. 448, Leotta c. Greco.

La domanda di condanna all'eliminazione delle immissioni intollerabili di rumori, fumi e vibrazioni derivanti da una centrale per la produzione di energia elettrica, proposta dal proprietario di un fondo adiacente alla stessa, appartiene alla cognizione del giudice ordinario, in quanto, pur potendo comportare la chiusura di detta centrale, essa è diretta alla tutela di diritti soggettivi (proprietà e salute),Page 214 che si assumono lesi dalle modalità di attuazione della produzione di energia, non già alla soppressione del relativo servizio pubblico.

Cass. civ., Sezioni Unite, 29 luglio 1995, Soc. Sep. c. Mazzella.

Sebbene l'art. 844 c.c. contenga un elenco esemplificativo delle immissioni suscettibili di divieto, posto che, in esso, dopo l'espressa menzione di alcune di tali immissioni seguono le parole «e simili propagazioni» , tuttavia il carattere eccezionale dei limiti posti alla estrinsecazione del diritto di proprietà fa sì che la tassatività sussiste nel genus, se non nella species. Pertanto, la norma è passibile di applicazione, per interpretazione estensiva, ad ipotesi che presentino tutti i seguenti requisiti: 1) materialità dell'immissione, cioè che essa cada sotto i sensi dell'uomo ovvero influisca oggettivmente sul suo organismo (per esempio, radiazioni nocive) o su apparecchiature (per esempio, correnti elettriche e onde elettromagnetiche); 2) carattere indiretto o mediato dell'immissione, nel senso che essa non consista in un facere in alienum, ma costituisca ripercussione di fatti compiuti, direttamente o indirettamente dall'uomo, nel fondo da cui si propaga; 3) attualità di una situazione di intollerabilità, non semplice pericolo di essa, derivante da una continuità, o almeno periodicità, anche se non a intervalli regolari, dell'immissione. Questi requisiti non ricorrono nell'ipotesi in cui aggetti di gronda e tubazioni di raccolta delle acque piovane sporgano oltre la linea di confine.

Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1977, n. 3889.

La possibilità di eliminare o di ridurre la immissione con l'adozione di idonei accorgimenti tecnici può influire nella valutazione della tollerabilità delle immissioni stesse, nel senso di far considerare intollerabile ciò che può essere eliminato senza soverchio sacrificio e con mezzi normali; ma ciò non consente di affermare, in via di illazione, che possano valutarsi con minor rigore quelle immissioni rispetto alle quali ogni rimedio sia stato adottato e si sia rivelato, o non possa che rivelarsi, inutile, ciò perché l'adozione di accorgimenti tecnici non rileva, in relazione al suo costo, sul piano della valutazione della normale tollerabilità delle immissioni bensì, in relazione alla sua efficienza (o, al più, in relazione al rapporto tra il suo costo e la sua efficienza, ed impregiudicato restando, il caso di totale o parziale inefficienza, il rimedio dell'indennizzo) sul piano della decisione circa i rimedi e le misure da adottare.

Cass. civ., 10 ottobre 1975, n. 3241.

Sia la norma dell'art. 844 cod. civ. e sia quella dell'art. 890 dello stesso codice sono ispirate all'esigenza di contemperare le ragioni della proprietà con le necessità economicosociali, con potere del giudice di stabilire i rispettivi limiti; mentre l'art. 844 tende a tutelare la proprietà delle immissioni, il successivo art. 890 ha un più vasto campo di applicazione, estendendo la sua previsione a tutti i casi in cui le immissioni sono tali da provocare anche soltanto il pericolo di pregiudizio alla stabilità di un immobile o alla salubrità del luogo.

Trib. civ. Napoli, 18 luglio 1983, Longo c. Spa Italsider, in Arch. civ. 1984, 770.

Il problema...