Illegittima l'apertura di un varco tra condominii diversi
| Autore | Maurizio de Tilla |
| Pagine | 185-186 |
185
giur
Arch. loc. e cond. 2/2015
LEGITTIMITÀ
illegittimA
l’AperturA di un vArco
trA condominii diversi
di Maurizio de Tilla
Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha
confermato la sentenza impugnata che aveva dato atto che,
in base alla stessa C.T. di parte appellante, i locali messi in
comunicazione appartenevano ad entità condominiali di-
stinte e che la comunione del muro derivava dall’applica-
zione delle norme sulla costruzione in aderenza ex art. 874
c.c., e, come ritenuto dal giudice di primo grado, le apertu-
re praticate dal condomino nel muro comune, per mettere
in collegamento locali di sua proprietà poste nell’edifico
condominiale, con altro immobile estraneo al condominio,
costituivano un uso indebito della cosa comune, alterando
la destinazione del muro ed incidendo sulla sua funzione
di recinzione, potendo, inoltre, dar luogo ad una servitù di
passaggio a carico della proprietà condominiale.
La decisione va condivisa, anche se la prospettazione
può essere anche diversa. Sul piano più generale dell’uso
di un bene comune va rilevato che il principio della com-
proprietà dell’intero muro perimetrale comune di un
edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad
esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni
che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una
peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli
altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertu-
ra, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua pro-
prietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri
condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro
- ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analo-
ghi - e di non alterarne la normale destinazione (Cass. 27
ottobre 2003 n. 16097, in Rass. loc., 1994, 187, con nota di
DE TILLA; Cass. 26 marzo 2002 n. 4314).
Va, però, chiarito che la statuizione è pertinente ed
efficace solo nell’ambito di beni compresi nell’edificio in
condominio.
In tale direzione si è stabilito che il condomino può ap-
portare al muro perimetrale, senza bisogno del consenso
degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifica-
zioni che consentano di trarre dal bene comune una parti-
colare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri
condomini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elemen-
ti ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua
porzione, purché non impedisca agli altri condomini l’uso
del muro comune e non ne alteri la normale destinazione
con interventi di eccessiva vastità. Corrispondentemente
il singolo condomino ha titolo, anche se il condominio non
abbia dato o abbia negato il proprio consenso ad ottenere
la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua
abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si at-
tenga ai limiti suddetti (nel caso di specie l’opera è diretta
ad evitare la diffusione dei fumi di cottura del ristorante)
(Cons. Stato, Sez. V, 3 gennaio 2006, n. 11).
In applicazione dell’affermato principio si è ritenuto
che l’apertura di due porte su muri comuni per mettere in
comunicazione l’unità immobiliare in proprietà esclusiva
di un condomino con il garage comune rientra pur sempre
nell’ambito del concetto di uso (più intenso) del bene co-
mune, e non esige, per l’effetto, l’approvazione dell’assem-
blea dei condomini con la maggioranza qualificata, senza
determinare, a più forte ragione, alcuna costituzione di
servitù (Cass. 3 giugno 2003, n. 8830, in Dir. e giust. 2003,
30, 24).
Ancora. L’apertura di un varco su un muro comune che
metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di
un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla
costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso
di tutti i condomini) quando il terreno comune viene già
usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che
l’opera realizzata non pregiudichi l’eguale godimento della
cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in
una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della
cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti
al dominio (Cass. 11 agosto 1999 n. 8591; Trib. Trani 26
novembre 2004).
Sempre nello stesso senso si è affermato che l’apertura
di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro
ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale
eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingres-
so all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di mas-
sima, non integrano abuso della cosa comune, suscettibile
di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando
per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso
del muro stesso e rimanendo irrilevante la circostanza che
tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità
di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al
cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento
di conseguire una più comoda fruizione di tale unità im-
mobiliare da parte del suo proprietario (Cass. 29 aprile
1994 n. 4155, in questa Rivista, 1994, 509).
È stata altresì ritenuta lecita l’attività del singolo con-
domino comproprietario del muro divisorio comune anche
laddove non risulti essere limitata alla mera realizzazione
di opere finalizzate alla semplice conservazione/riparazio-
ne della cosa comune, provvedendo di sua iniziativa alla
sopraelevazione del muro originario, ed alla realizzazione
di una cancellata, attraverso un’apertura che consente
l’accesso alla sua proprietà esclusiva, risolvendosi in un
maggior godimento consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c.,
senza che ciò integri un’innovazione da approvarsi con le
prescritte maggioranze di cui all’art. 1120, c.c. (Trib. Bari,
2 maggio 2007, n. 1069).
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