Il supercondominio

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RIEPILOGO

a. Amministratore. b. Assemblea. c. Box e viali d’accesso. d. Consiglio di quartiere. e. Costituzione. f. Locale parte integrante di un solo fabbricato. g. Nomina dei consiglieri. h. Parti comuni. i. Servizi comuni. j. Spese.

 
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565
Arch. loc. e cond. 5/2012
Rassegna di
giurisprudenza
Il supercondominio
SOMMARIO
a. Amministratore. b. Assemblea. c. Box e viali d’accesso. d.
Consiglio di quartiere. e. Costituzione. f. Locale parte inte-
grante di un solo fabbricato. g. Nomina dei consiglieri. h.
Parti comuni. i. Servizi comuni. j. Spese.
a. Amministratore
Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzi-
ne, ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi
rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune,
questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in
genere, non a quello del condominio degli edifici, difettandone
i relativi presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore
dei beni comuni, anche al fine della sua legittimazione ad agire
per la tutela dei medesimi, non può discendere da deliberazione
resa a norma dell’art. 1136 cod. civ., ma postula una manifesta-
zione di volontà di tutti i partecipanti, ovvero le diverse proce-
dure all’uopo contemplate dal regolamento contrattuale della
comunione. * Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923, Bernabei
c. Cond. Via Scadu
Poiché ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c. col rego-
lamento di condominio si possono conferire all’amministratore
attribuzioni più ampie di quelle previste dal precedente art. 1130,
nel caso di un condominio formato da più edifici costituenti
ciascuno altrettanti separati condominii, nulla vieta che tutti i
regolamenti di questi ultimi attribuiscano al rispettivo ammini-
stratore la rappresentanza dei relativi condomini nell’assemblea
destinata a nominare l’amministratore del condominio generale.
Verificatosi ciò, tale amministratore risulterà nominato in modo
conforme al disposto dell’art. 1129 c.c. * Cass. civ., sez. II, 29
novembre 1974, n. 3908
Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da
un condomino contro l’amministratore di un condominio del
suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme
dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo
ad un supercondominio, composto anche da altri fabbricati e
disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il
condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad
agire da parte dell’amministratore del suo edificio, non sussiste
il litisconsorzio necessario nei confronti dell’amministratore
del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli
condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggetti-
vo e sostanzialmente unico, né risultando la domanda diretta
alla costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto
plurisoggettivo, ovvero a conseguire l’adempimento di una pre-
stazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico
comune a più soggetti. * Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n.
7946, Di Gioia c. Carbone.
Nell’ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica)
che sia al servizio di più edifici condominiali (cosiddetto super-
condominio), i comunisti debbono nominare un amministratore
che ne assicuri la gestione, nell’interesse comune. Pertanto, gli
amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri
previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento al-
l’edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai
singoli condomini i contributi relativi all’esercizio della centrale
termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con delibe-
razione dell’assemblea dei comproprietari della centrale. * Cass.
civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5160, Carbone c. Cond. V. Ricchioni
Mentre l’amministratore del singolo condominio può par-
tecipare alle riunioni dell’assemblea del supercondominio
senza necessità di approvazione assembleare del condominio
di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal
regolamento della comunione, il suo voto deve essere espresso
in conformità alla decisione assembleare del condominio rap-
presentato. * Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994, n. 8111,
Castaldo ed altri c. Consiglio degli amministratori del sistema
viario del Parco Ruffo di Napoli, in questa Rivista 1995, 658.
All’amministratore delle parti comuni di un supercondominio
spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella
relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di
rappresentanza, nonché quella di richiedere i libri contabili al
precedente amministratore. * Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio
1994, n. 10405, Cond. di via Suor Celestina Donati di Roma c. De
Angelis, in questa Rivista 1994, 838.
b. Assemblea
Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio,
anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la com-
posizione ed il funzionamento dell’assemblea, è nulla per con-
trarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola
del regolamento contrattuale che prevede che l’assemblea di
un cosiddetto «supercondominio» sia composta dagli ammini-
stratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari
degli edifici che lo compongono. * Cass. civ., sez. II, 28 settem-
bre 1994, n. 7894, De Falco c. Cond. Parco Fontana
Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a
formare un «supercondominio» quando talune cose, impianti
e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il ri-
scaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio
del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la re-
lazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono
ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fab-
bricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù
di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate
per il condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni
dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzio-
ne, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con
riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio,
rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese
nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio
di portierato era destinato al servizio degli edifici «A» e «B»,
costituiti in condomini autonomi; l’assemblea del condominio
del solo edificio «A» deliberò la divisione del servizio di por-
tierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione
dell’enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del
merito che aveva dichiarato la nullità della predetta delibera-
zione, per non essere stati convocati a partecipare alla assem-
blea in cui essa fu assunta anche i condomini dell’edificio «B».
Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2012 da
Il nuovissimo Codice delle locazioni
(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali
del C.E.D.

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