Il supercondominio

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Arch. loc. e cond. 5/2012

Rassegna di

giurisprudenza

Il supercondominio

SOMMARIO

a. Amministratore. b. Assemblea. c. Box e viali d’accesso. d.

Consiglio di quartiere. e. Costituzione. f. Locale parte inte-

grante di un solo fabbricato. g. Nomina dei consiglieri. h.

Parti comuni. i. Servizi comuni. j. Spese.

a. Amministratore

■ Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzi-

ne, ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi

rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune,

questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in

genere, non a quello del condominio degli edif‌ici, difettandone

i relativi presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore

dei beni comuni, anche al f‌ine della sua legittimazione ad agire

per la tutela dei medesimi, non può discendere da deliberazione

resa a norma dell’art. 1136 cod. civ., ma postula una manifesta-

zione di volontà di tutti i partecipanti, ovvero le diverse proce-

dure all’uopo contemplate dal regolamento contrattuale della

comunione. * Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923, Bernabei

c. Cond. Via Scadu

■ Poiché ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c. col rego-

lamento di condominio si possono conferire all’amministratore

attribuzioni più ampie di quelle previste dal precedente art. 1130,

nel caso di un condominio formato da più edif‌ici costituenti

ciascuno altrettanti separati condominii, nulla vieta che tutti i

regolamenti di questi ultimi attribuiscano al rispettivo ammini-

stratore la rappresentanza dei relativi condomini nell’assemblea

destinata a nominare l’amministratore del condominio generale.

Verif‌icatosi ciò, tale amministratore risulterà nominato in modo

conforme al disposto dell’art. 1129 c.c. * Cass. civ., sez. II, 29

novembre 1974, n. 3908

■ Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da

un condomino contro l’amministratore di un condominio del

suo edif‌icio, che agisce per conseguire il pagamento di somme

dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo

ad un supercondominio, composto anche da altri fabbricati e

disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il

condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad

agire da parte dell’amministratore del suo edif‌icio, non sussiste

il litisconsorzio necessario nei confronti dell’amministratore

del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli

condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggetti-

vo e sostanzialmente unico, né risultando la domanda diretta

alla costituzione, alla modif‌ica e alla estinzione di un rapporto

plurisoggettivo, ovvero a conseguire l’adempimento di una pre-

stazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico

comune a più soggetti. * Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n.

7946, Di Gioia c. Carbone.

■ Nell’ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica)

che sia al servizio di più edif‌ici condominiali (cosiddetto super-

condominio), i comunisti debbono nominare un amministratore

che ne assicuri la gestione, nell’interesse comune. Pertanto, gli

amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri

previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento al-

l’edif‌icio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai

singoli condomini i contributi relativi all’esercizio della centrale

termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con delibe-

razione dell’assemblea dei comproprietari della centrale. * Cass.

civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5160, Carbone c. Cond. V. Ricchioni

■ Mentre l’amministratore del singolo condominio può par-

tecipare alle riunioni dell’assemblea del supercondominio

senza necessità di approvazione assembleare del condominio

di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal

regolamento della comunione, il suo voto deve essere espresso

in conformità alla decisione assembleare del condominio rap-

presentato. * Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994, n. 8111,

Castaldo ed altri c. Consiglio degli amministratori del sistema

viario del Parco Ruffo di Napoli, in questa Rivista 1995, 658.

■ All’amministratore delle parti comuni di un supercondominio

spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella

relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di

rappresentanza, nonché quella di richiedere i libri contabili al

precedente amministratore. * Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio

1994, n. 10405, Cond. di via Suor Celestina Donati di Roma c. De

Angelis, in questa Rivista 1994, 838.

b. Assemblea

■ Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio,

anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la com-

posizione ed il funzionamento dell’assemblea, è nulla per con-

trarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola

del regolamento contrattuale che prevede che l’assemblea di

un cosiddetto «supercondominio» sia composta dagli ammini-

stratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari

degli edif‌ici che lo compongono. * Cass. civ., sez. II, 28 settem-

bre 1994, n. 7894, De Falco c. Cond. Parco Fontana

■ Singoli edif‌ici costituiti in altrettanti condomini vengono a

formare un «supercondominio» quando talune cose, impianti

e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il ri-

scaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio

del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la re-

lazione di accessorio a principale, con più edif‌ici, appartengono

ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fab-

bricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù

di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate

per il condominio negli edif‌ici. Ne consegue che le disposizioni

dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzio-

ne, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con

riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio,

rispettivamente conf‌igurati da tutte le unità abitative comprese

nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio

di portierato era destinato al servizio degli edif‌ici «A» e «B»,

costituiti in condomini autonomi; l’assemblea del condominio

del solo edif‌icio «A» deliberò la divisione del servizio di por-

tierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione

dell’enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del

merito che aveva dichiarato la nullità della predetta delibera-

zione, per non essere stati convocati a partecipare alla assem-

blea in cui essa fu assunta anche i condomini dell’edif‌icio «B».

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2012 da

Il nuovissimo Codice delle locazioni

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali

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