Il diritto di riscatto

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Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).

@a) Ambito di operatività

--In tema di riscatto dall'acquirente dell'immobile locato ad uso diverso da quello abitativo, esercitato dal conduttore ai sensi dell'art. 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, la mancata previsione del diritto del retrattato al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto manifestamente non pone la citata norma in contrasto con gli artt. 3 e 24 della Costituzione, sotto il profilo della disparità di trattamento rispetto al locatore, ovvero rispetto all'ipotesi del riscatto convenzionale (nel quale il riscattante è tenuto al suddetto rimborso, ai sensi dell'art. 1502 cod. civ.), in considerazione della non assimilabilità delle rispetive situazioni, oggettivamente differenziate.

* Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 1988, n. 837, Galiero c. Nitride.

--Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato.

* Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 1991, n. 300, Scardace c. Aiello.

--Qualora un locatore conferisca in proprietà ad una società l'immobile urbano locato non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 in favore del conduttore dell'immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un trasferimento a titolo oneroso ai sensi del primo comma dell'art. 38 della legge citata. È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni sopra indicate nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il conferimento in proprietà ad una società dell'immobile, costituendo la vendita e il conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non viola l'art. 3 Cost.

* Cass. civ., sez. III, 21 luglio 2000, n. 9592, Soc. Mare Sas di Enrico Vago e C. c. Soc. Jolly Fashion, in questa Rivista 2001, 420.

--L'art. 1 comma 3 della legge 168 del 1982 che riconosce il diritto di prelazione ai conduttori di immobili abitativi appartenenti agli enti o imprese indicati nei precedenti commi, nel caso in cui questi intendano trasferire il loro immobile avvalendosi dei benefici previsti dalla legge medesima, non prevede, in caso di violazione del diritto del conduttore, la possibilità di riscatto dell'immobile presso il terzo acquirente, senza che - non configurandosi alcun contrasto con i precetti dell'art. 3 e 47 Cost., attesa l'eterogeneità delle situazioni - possa trovare applicazione la disciplina del retratto prevista dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978, che ha carattere eccezionale e riguarda esclusivamente le locazioni cosidette "commerciali".

* Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2001, n. 9206, Ansalone c. Mapem srl, in questa Rivista 2001, 712.

--È da escludere che chi esercita il riscatto ex art. 39 della legge 392/78 sia tenuto a rimborsare al retrattato oltre al prezzo anche le spese notarili ed accessorie, salvo il diritto di quest'ultimo di agire in rivalsa - se ignorava, senza sua colpa, l'esistenza del diritto di prelazione del conduttore - nei confronti del venditore responsabile.

* Trib. Foggia, sez. I, 7 maggio 1981, n. 377, Dell'Olio c. Landriscina.

--Qualora il locatore, dopo la rinunzia del conduttore ad esercitare il diritto di prelazione ex art. 38, L. n. 392/1978 sull'immobile locato per il prezzo comunicatogli nella denuntiatio, abbia venduto il suddetto immobile a terzo insieme ad altre unità immobiliari e per un prezzo globale, è configurabile il diritto di riscatto del conduttore, ai sensi dell'art. 39, legge citata, soltanto ove risulti che non si sia trattato di vendita in blocco di un complesso immobiliare inteso unitariamente e, inoltre, che la parte del prezzo complessivo riferibile alla singola unità immobiliare locata sia inferiore all'importo in relazione al quale lo stesso conduttore, ricevuta la denuntiatio, aveva rinunziato ad esercitare la prelazione.

* Trib. civ. Milano, sez. X, 30 maggio 1994, n. 5309, Baldacchini c. Società Solaria e Società Finar, in questa Rivista 1995, 667.

@b) Condizioni di esercizio

--In tema di riscatto urbano, disciplinato dall'art. 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, poiché l'accertamento della sussistenza o meno di una delle condizioni previste in via alternativa per il suo esercizio dalla detta norma, incide sul diritto del conduttore, questi subisce gli effetti riflessi della sentenza che accerti la simulazione assoluta o relativa dell'alienazione dell'immobile locato, ancorché pronunciata tra il locatore e il terzo acquirente, ferma restando la possi- Page 456 bilità per il conduttore di proporre l'opposizione di terzo revocatoria, ove ne ricorrano i presupposti. Peraltro il riscatto è validamente esercitato nel caso in cui la sentenza abbia accertato che il maggior prezzo effettivamente voluto è comunque inferiore a quello indicato nella denuntiatio, salvo i riflessi di questo accertamento sulla entità della somma dovuta per il riscatto dal conduttore al terzo acquirente.

* Cass. civ., sez. III, 14 novembre 1991, n. 12168, Spa Intercontinentale Ass.ni c. Filippetto.

--Il diritto di riscatto attribuito al conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 presuppone la sussistenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile stesso. Ne consegue che, il giudicato di annullamento di tale atto, formatosi, in pendenza dell'azione diretta all'esercizio del riscatto, nel giudizio instaurato dal locatore nei confronti dell'acquirente, produce i suoi effetti riflessi nei confronti del conduttore, precludendogli il soddisfacimento del suo diritto, salva la possibilità di tutelarsi, ricorrendone i presupposti, con l'opposizione di terzo revocatoria.

* Cass. civ., sez. III, 3 settembre 1999, n. 9294, Bindi c. Sessarego ed altri.

--Il criterio della prevalenza dell'uso per stabilire il regime giuridico della locazione di un immobile, ai fini dell'indennità di avviamento commerciale, della prelazione e del riscatto, è applicabile se con un unico contratto è pattuita la locazione di un unico immobile, adibito ad uso promiscuo, ma se invece parti di un unico immobile sono locate con separati contratti, l'uso determinante la disciplina di ciascuna di esse è quello stabilito dalla volontà contrattuale.

* Cass. civ., sez. III, 24 marzo 1999, n. 2792, Giuffredi c. Ceretti ed altri. [RV524505]

--In tema di prelazione e riscatto di immobili urbani, il conduttore, che abbia esercitato il diritto di prelazione, ha diritto di esercitare il riscatto a norma dell'art. 39 della L. n. 392 del 1978 anche nel caso in cui il proprietario si sia sottratto all'obbligo di...