Il D.M. 16.1.2017 Nel Sistema Della Legge 431/1998

Autore:Carlo del Torre
Pagine:648-656
 
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dott
6/2017 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
IL D.M. 16.1.2017 NEL SISTEMA
DELLA LEGGE 431/1998 (*)
di Carlo del Torre
SOMMARIO
a. Premessa. b. Contratti 3+2, contratti transitori, contratti
per studenti universitari; b.1) L’art. 1, i contratti agevolati e
disposizioni comuni. b.2) I contratti transitori in generale;
b.2.1) I contratti transitori ordinari. b.2.2) I contratti per
studenti universitari. c. Altre tipologie contrattuali previste
dal D.M; c.1) I contratti per grandi proprietà. c.2) Contratti
di durata pari o inferiore ai trenta giorni. c.3) Altre situa-
zioni contrattuali che potranno emergere. d. Requisiti di
forma e tipi di contratto. e. Pattuizioni su canone ed oneri
accessori. f. Durata, disdetta, recesso. g. Nullità, invalidità.
h. Cenni sugli aspetti fiscali. i. Conclusioni.
a. Premessa
Quando ci si accinge ad analizzare la Legge 431/98 non
ci si può esimere dal tenere ben presente lo spirito che
ha animato, all’epoca, il legislatore ed il clima che si re-
spirava nell’ambiente della proprietà edilizia in generale
e del mondo delle locazioni in particolare: si arrivava da
un ventennio di legislazione vincolistica, solo mitigato dai
patti in deroga introdotti nel 1992, e vi era una convergen-
za, non solo a livello politico, ma anche a livello sindacale,
sulla necessità di riportare una libertà di contrattazione
nel mondo delle locazioni abitative (1).
Si giunse così alla cosiddetta liberalizzazione control-
lata, con la creazione dei due canali, quello cosiddetto
libero e quello oggi da definirsi agevolato e col tempo, in
modo un po’ improprio, definito concordato o – più corret-
tamente – anche regolamentato; questo secondo canale,
poggia su tre pilastri fondamentali: la convezione nazio-
nale conclusa, nel caso che ci occupa, dalle organizzazio-
ni maggiormente rappresentative a livello nazionale l’1
ottobre 2016, la quale individua i criteri generali per la
conclusione degli accordi; il Decreto Ministeriale 16 gen-
naio 2017 il quale va a conferire efficacia normativa alla
Convenzione nazionale ed, a seguire, gli accordi locali che
le associazioni maggiormente rappresentative a livello lo-
cale, non necessariamente coincidenti con quelle firma-
tarie la convenzione nazionale, andranno a concludere
attenendosi ai criteri di cui al decreto.
Riprendendo i primi commenti alla Legge 431/98 ed in
particolare all’articolo 4 relativo alla convezione naziona-
le, si nota come fin da subito i primi commentatori si arro-
vellarono su un problema di fondo, ossia la natura giuridi-
ca della Convenzione nazionale ed, a cascata, del Decreto
ministeriale e degli accordi locali: a fronte delle numerose
perplessità nel qualificare sia la convezione nazionale, sia
l’accordo locale quali atti di amministrazione pubblicisti-
ci, autorevole dottrina ha preferito, in attesa di pronunzie
giurisprudenziali sul punto, qualificarli come atti giuridici
sui generis difficilmente collocabili in categorie preforma-
te, tanto di carattere pubblicistico che di carattere priva-
tistico (2). In assenza di una pronunzia giurisprudenziale
specifica sulla natura di tali provvedimenti ed al di là della
loro collocazione sistematica, appare ragionevole attri-
buire loro una natura di atti direttivi di indirizzo con il
compito di dettare criteri generali per la formazione degli
accordi locali e successivamente alla novella di cui alla L.
2/2002, di individuare, in modo vincolante, i tipi di con-
tratto. Fermo restando il potere ministeriale di sostituirsi
alle organizzazioni di categoria qualora non raggiungano
alcun accordo in sede nazionale, l’intervento del Decreto
ministeriale rende i contenuti della convenzione naziona-
le vincolanti per tutte le organizzazioni che andranno poi
ad operare in sede locale, ivi comprese quelle associazioni
di categoria rappresentative solo a livello locale e pertanto
nemmeno firmatarie della convenzione nazionale.
La giurisprudenza nonostante quasi un ventennio di
vigenza della L. 31/98 ha avuto poche occasioni di pronun-
ziarsi su quanto sopra; va ricordata tuttavia la pronunzia
della Corte di Cassazione, terza sezione n. 27 dicembre
2016 n. 27022 (3), la quale sebbene non abbia affrontato
nello specifico tale problema, ha quantomeno il pregio di
aver cercato di affrontare per la prima volta in modo com-
piuto il sistema dei contratti agevolati e le conseguenze
nel caso in cui le parti dei contratti individuali andassero
a discostarsi dagli schemi previsti dagli accordi territoria-
li. Tale sentenza invero, focalizza l’attenzione non sui rap-
porti tra convenzione, decreto ed accordo territoriale, ma
sulle facoltà delle parti di modifica dei tipi contrattuali,
ammettendo tale possibilità limitatamente a pattuizioni di
dettaglio che non alterino l’equilibrio sinallagmatico sca-
turente dal tipo contrattuale previsto in decreto.
Allo stato quindi, si può affermare, anche alla luce
dell’introduzione dell’art. 4 bis della L .431/98 e della mo-
difica dell’art. 13 della medesima legge intervenuta con la
L. 208/15, che la fonte dell’inderogabilità dei tipi contrat-
tuali va ricercata proprio nella legge; in particolare, va evi-
denziata la portata dell’ultimo periodo dell’art. 4 comma
1 della L. 431/98, allorché condiziona l’applicazione delle
agevolazioni fiscali, proprio all’adozione del tipo di con-
tratto. Appare difficile negare che la convenzione naziona-
le ed il decreto ministeriale di recepimento, acquisiscano
forza imperativa e cogente con riferimento gli accordi
locali, i quali non possono discostarsi dai criteri generali
indicati e, con riferimento ai contratti individuali, le parti
non possono esimersi dall’adozione dei tipi contrattuali,
salvo modifiche di dettaglio.
Quest’assetto appare coerente anche con la finalità di
liberalizzazione controllata prefissatasi dalla L. 431/98 cui
consegue una libertà contrattuale affievolita, ma bilancia-
ta dalle agevolazioni fiscali: canoni calmierati e contratti
tipizzati da un lato, agevolazioni fiscali e minore durata,
dall’altro.

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