Il D.M. 16.1.2017 Nel Sistema Della Legge 431/1998

• Autore: Carlo del Torre
• Pagine: 648-656

648

dott

6/2017 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

IL D.M. 16.1.2017 NEL SISTEMA

DELLA LEGGE 431/1998 (*)

di Carlo del Torre

SOMMARIO

a. Premessa. b. Contratti 3+2, contratti transitori, contratti

per studenti universitari; b.1) L’art. 1, i contratti agevolati e

disposizioni comuni. b.2) I contratti transitori in generale;

b.2.1) I contratti transitori ordinari. b.2.2) I contratti per

studenti universitari. c. Altre tipologie contrattuali previste

dal D.M; c.1) I contratti per grandi proprietà. c.2) Contratti

di durata pari o inferiore ai trenta giorni. c.3) Altre situa-

zioni contrattuali che potranno emergere. d. Requisiti di

forma e tipi di contratto. e. Pattuizioni su canone ed oneri

accessori. f. Durata, disdetta, recesso. g. Nullità, invalidità.

h. Cenni sugli aspetti f‌iscali. i. Conclusioni.

a. Premessa

Quando ci si accinge ad analizzare la Legge 431/98 non

ci si può esimere dal tenere ben presente lo spirito che

ha animato, all’epoca, il legislatore ed il clima che si re-

spirava nell’ambiente della proprietà edilizia in generale

e del mondo delle locazioni in particolare: si arrivava da

un ventennio di legislazione vincolistica, solo mitigato dai

patti in deroga introdotti nel 1992, e vi era una convergen-

za, non solo a livello politico, ma anche a livello sindacale,

sulla necessità di riportare una libertà di contrattazione

nel mondo delle locazioni abitative (1).

Si giunse così alla cosiddetta liberalizzazione control-

lata, con la creazione dei due canali, quello cosiddetto

libero e quello oggi da def‌inirsi agevolato e col tempo, in

modo un po’ improprio, def‌inito concordato o – più corret-

tamente – anche regolamentato; questo secondo canale,

poggia su tre pilastri fondamentali: la convezione nazio-

nale conclusa, nel caso che ci occupa, dalle organizzazio-

ni maggiormente rappresentative a livello nazionale l’1

ottobre 2016, la quale individua i criteri generali per la

conclusione degli accordi; il Decreto Ministeriale 16 gen-

naio 2017 il quale va a conferire eff‌icacia normativa alla

Convenzione nazionale ed, a seguire, gli accordi locali che

le associazioni maggiormente rappresentative a livello lo-

cale, non necessariamente coincidenti con quelle f‌irma-

tarie la convenzione nazionale, andranno a concludere

attenendosi ai criteri di cui al decreto.

Riprendendo i primi commenti alla Legge 431/98 ed in

particolare all’articolo 4 relativo alla convezione naziona-

le, si nota come f‌in da subito i primi commentatori si arro-

vellarono su un problema di fondo, ossia la natura giuridi-

ca della Convenzione nazionale ed, a cascata, del Decreto

ministeriale e degli accordi locali: a fronte delle numerose

perplessità nel qualif‌icare sia la convezione nazionale, sia

l’accordo locale quali atti di amministrazione pubblicisti-

ci, autorevole dottrina ha preferito, in attesa di pronunzie

giurisprudenziali sul punto, qualif‌icarli come atti giuridici

sui generis diff‌icilmente collocabili in categorie preforma-

te, tanto di carattere pubblicistico che di carattere priva-

tistico (2). In assenza di una pronunzia giurisprudenziale

specif‌ica sulla natura di tali provvedimenti ed al di là della

loro collocazione sistematica, appare ragionevole attri-

buire loro una natura di atti direttivi di indirizzo con il

compito di dettare criteri generali per la formazione degli

accordi locali e successivamente alla novella di cui alla L.

2/2002, di individuare, in modo vincolante, i tipi di con-

tratto. Fermo restando il potere ministeriale di sostituirsi

alle organizzazioni di categoria qualora non raggiungano

alcun accordo in sede nazionale, l’intervento del Decreto

ministeriale rende i contenuti della convenzione naziona-

le vincolanti per tutte le organizzazioni che andranno poi

ad operare in sede locale, ivi comprese quelle associazioni

di categoria rappresentative solo a livello locale e pertanto

nemmeno f‌irmatarie della convenzione nazionale.

La giurisprudenza nonostante quasi un ventennio di

vigenza della L. 31/98 ha avuto poche occasioni di pronun-

ziarsi su quanto sopra; va ricordata tuttavia la pronunzia

della Corte di Cassazione, terza sezione n. 27 dicembre

2016 n. 27022 (3), la quale sebbene non abbia affrontato

nello specif‌ico tale problema, ha quantomeno il pregio di

aver cercato di affrontare per la prima volta in modo com-

piuto il sistema dei contratti agevolati e le conseguenze

nel caso in cui le parti dei contratti individuali andassero

a discostarsi dagli schemi previsti dagli accordi territoria-

li. Tale sentenza invero, focalizza l’attenzione non sui rap-

porti tra convenzione, decreto ed accordo territoriale, ma

sulle facoltà delle parti di modif‌ica dei tipi contrattuali,

ammettendo tale possibilità limitatamente a pattuizioni di

dettaglio che non alterino l’equilibrio sinallagmatico sca-

turente dal tipo contrattuale previsto in decreto.

Allo stato quindi, si può affermare, anche alla luce

dell’introduzione dell’art. 4 bis della L .431/98 e della mo-

dif‌ica dell’art. 13 della medesima legge intervenuta con la

L. 208/15, che la fonte dell’inderogabilità dei tipi contrat-

tuali va ricercata proprio nella legge; in particolare, va evi-

denziata la portata dell’ultimo periodo dell’art. 4 comma

1 della L. 431/98, allorché condiziona l’applicazione delle

agevolazioni f‌iscali, proprio all’adozione del tipo di con-

tratto. Appare diff‌icile negare che la convenzione naziona-

le ed il decreto ministeriale di recepimento, acquisiscano

forza imperativa e cogente con riferimento gli accordi

locali, i quali non possono discostarsi dai criteri generali

indicati e, con riferimento ai contratti individuali, le parti

non possono esimersi dall’adozione dei tipi contrattuali,

salvo modif‌iche di dettaglio.

Quest’assetto appare coerente anche con la f‌inalità di

liberalizzazione controllata pref‌issatasi dalla L. 431/98 cui

consegue una libertà contrattuale aff‌ievolita, ma bilancia-

ta dalle agevolazioni f‌iscali: canoni calmierati e contratti

tipizzati da un lato, agevolazioni f‌iscali e minore durata,

dall’altro.