Il Condominio E I Condomini Come Parti Nel Processo
| Autore | Antonio Scarpa |
| Pagine | 409-411 |
409
dott
RIFORMA DEL CONDOMINIO
Arch. loc. cond. e imm. 4/2017
IL CONDOMINIO
E I CONDOMINI COME PARTI
NEL PROCESSO
di Antonio Scarpa
Va verificato a che punto sia pervenuto il dibattito giu-
risprudenziale in tema di distinzione tra contitolarità dei
diritti reali sulle parti comuni, tuttora spettanti pro quota
ai singoli condomini, e situazioni collettive gestorie, rela-
tive alla manutenzione, alla riparazione ed alla custodia
degli stessi beni comuni, riferibili non a ciascun parteci-
pante, ma all’organizzazione condominiale, e ciò con rife-
rimento specifico agli effetti sul terreno del processo.
Cass., Sezioni Unite, 18 settembre 2014, n. 19663, risol-
vendo un contrasto interpretativo tra precedenti decisioni
della stessa Suprema Corte, ha affermato che, in ipotesi
di giudizio intentato dall’amministratore di condominio,
pur autorizzato dall’assemblea, a tutela di diritti connessi
alla situazione dei singoli condomini, ma senza che que-
sti ultimi siano stati parte in causa, la legittimazione ad
agire per l’equa riparazione, correlata alla violazione del
termine ragionevole del processo, spetta esclusivamente al
condominio, da intendere ormai quale autonomo soggetto
giuridico. La pronuncia, per quanto dettata con riferimen-
to ad una fattispecie del tutto peculiare, come quella del
diritto all’indennizzo di cui alla legge n. 89 del 2001, di-
scendente dall’art. 6 della Convenzione CEDU, può tuttavia
ritenersi capace di sovvertire in futuro pressoché tutti gli
orientamenti finora consolidati, relativi ai rapporti tra con-
dominio, singoli condomini e processo, vista la forza che
l’art. 374, comma 3, c.p.c., attribuisce al principio di diritto
enunciato dalle sezioni unite. La sentenza n. 19663 del 2014
ha affermato che la nozione di "ente di gestione" rischia di
ingenerare equivoci circa la possibilità di attribuire al con-
dominio una soggettività paragonabile a quella corretta-
mente ricollegata agli enti collettivi non riconosciuti come
persone giuridiche. Le Sezioni Unite, tuttavia, riconoscono
che tale ultimo indirizzo ha ricevuto nuova linfa dalla legge
di Riforma del condominio: da una serie di indizi normativi
evidenziati in motivazione (art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.;
art. 1135, n. 4, c.c.; art. 2659, comma 1, c.c.), la Suprema
Corte ha tratto il convincimento della progressiva configu-
rabilità in capo al condominio di una «sia pure attenuata
personalità giuridica», o comunque sicuramente di una
«soggettività giuridica autonoma». Rimane inconfutabile
che, nei limiti delle attribuzioni ex art. 1130 c.c., o dei mag-
giori poteri eventualmente conferitigli dal regolamento di
condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la "rap-
presentanza" dei condomini e può stare in giudizio sia per
essi contro terzi sia contro alcuno di essi per tutti gli altri
(art. 1131, commi 1 e 2, c.c.). Ma la pregressa interpreta-
zione giurisprudenziale che reputava che il singolo condo-
mino dovesse sempre considerarsi parte nella controversia
tra il condominio ed altri soggetti, anche se rappresentato
ex mandato dell’amministratore, avvertono le Sezioni Uni-
te, entra in crisi “ove ci si soffermi sull’autonomia del con-
dominio come centro di imputazione di interessi, di diritti
e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale”.
Il principio affermato dalle Sezioni Unite è, pertanto, che il
singolo condomino può ‘‘essere considerato "parte" in quel
processo solo se vi intervenga’’, e non, invece, già ‘‘qualora
sia rappresentato dall’amministratore’’.
La sentenza n. 19663 del 2014, nonostante la massima
autorevolezza del consesso da cui proveniva, è stata margi-
nalizzata dalla successiva giurisprudenza, che le ha implici-
tamente attribuito una portata settoriale e perciò non gene-
ralizzabile, come se fosse frutto di esigenze pratiche legate
alla contingenza e non espressiva di un principio generale.
Eppure, il principio di diritto enunciato dalle Sezioni
Unite, a norma dell’art. 384 c.p.c., ed al quale va riconosciu-
ta l’efficacia di cui al comma 3 dell’art. 374 c.p.c., afferma:
“Nel caso di giudizio intentato dal condominio e del quale,
pur trattandosi di diritti connessi alla partecipazione di
singoli condomini al condominio, costoro non siano stati
parti…”, e la motivazione, come visto, spiega che il singolo
condominio non può più essere ritenuto parte in senso for-
male qualora sia rappresentato dall’amministratore.
Non è, allora, destinata a mutare la conclusione secon-
do cui il singolo condomino è incapace a testimoniare nel
giudizio corrente tra il condominio ed altro condomino o
un terzo, ma ciò non più perché ogni condomino sia da
intendere automaticamente parte in senso sostanziale di
quel processo, in quanto costituito per il tramite dell’am-
ministratore (e, dunque, in applicazione del principio ge-
nerale della relativa inconciliabilità tra la veste di parte e
quella di testimone), ma se, ed in quanto, portatore di un
interesse giuridico, personale, concreto, che ne legittime-
rebbe l’intervento in causa, dando con ciò luogo all’incom-
patibilità prevista dall’art. 246 c.p.c.
Si dovrebbe, invece, iniziare a dubitare della legittima-
zione del singolo condomino (non costituitosi autonoma-
mente) all’impugnazione della sentenza di primo o di se-
condo grado resa nei confronti del condominio, spettando
la legittimazione all’impugnazione, fatta eccezione per
l’opposizione di terzo, esclusivamente a chi abbia assunto la
qualità di parte nel giudizio conclusosi con la sentenza im-
pugnata e nei cui confronti la sentenza risulti emessa (1).
Ci si dovrebbe anche domandare se, in ipotesi di soccom-
benza parziale o reciproca del condominio, in primo o in
secondo grado, ove lo stesso, a fronte di un appello o un ri-
corso in cassazione della controparte, si difenda dall’impu-
gnazione principale soltanto depositando una comparsa di
risposta o notificando un controricorso mediante l’ammini-
stratore (ovvero tramite il proprio rappresentante unitario
di tutti quei partecipanti che non abbiano già assunto indi-
vidualmente l’iniziativa di appellare o di ricorrere in cassa-
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