Guida Ragionata Alle (Numerose) Nullità Del Contratto Di Locazione (Quando Il Legislatore Esagera)

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 522-529

522

dott

5/2017 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

GUIDA RAGIONATA

ALLE (NUMEROSE) NULLITÀ

DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

(QUANDO IL LEGISLATORE

ESAGERA) (*)

di Nino Scripelliti

SOMMARIO

1. Considerazioni generali. 2. Le numerose nullità. 3. La man-

canza della forma scritta. 4. La nullità per abuso della con-

dizione di straniero privo del permesso di soggiorno. 5. La

nullità per la mancata registrazione del contratto (legge 30

dicembre 2004 n. 311, art. 1 comma 346). 6. Nullità disposta

dal decreto legislativo n. 23/2011. 7. Il nuovo articolo 13 leg-

ge n. 431/1998.

1. Considerazioni generali

Il legislatore perde, probabilmente, il senso della mi-

sura quando, mosso dai pregiudizi ormai smentiti dalla re-

altà e che identif‌icano nel conduttore la parte più debole

del contratto di locazione, oltretutto presentato come fre-

quente strumento di evasione f‌iscale, concentra su questo

negozio già da anni sottratto in gran parte alla autonomia

privata, una sovrapposizione di ipotesi di nullità, succedu-

tesi nel tempo ma non ordinate sistematicamente ed il cui

effetto è quello di seminare incertezze sullo svolgimento

del rapporto e sui reciproci diritti e obblighi delle parti.

2. Le numerose nullità

Queste, ordinate cronologicamente, ad oggi, le previ-

sioni di nullità:

– previsione della forma scritta ai sensi dell’art. 1

comma 4 della legge n. 431/1998;

– previsione di nullità per illiceità della causa (ex par-

te locatoris) introdotta dall’art. 12 comma 5 bis del D.L. 25

luglio 1998 n. 286 (1) quando il contratto abbia previsto

a carico di un conduttore immigrato e privo di titolo di

soggiorno, un canone ovvero condizioni contrattuali più

gravose di quelle del mercato;

– previsione di nullità dell’art. 1 comma 346 legge 30

dicembre 2004 n. 311 (legge f‌inanziaria per l’anno 2005),

nel caso di mancata registrazione del contratto (2);

– previsione di nullità introdotta dalla disciplina della

c.d. cedolare secca (D.L. 14 marzo 2011, n. 23), il cui ar-

ticolo 3, comma 8 e 9 ha disposto che nel caso di mancata

tempestiva registrazione del contratto la durata della lo-

cazione è adeguata a quattro anni a decorrere dalla data

della registrazione; che al rinnovo del contratto si applichi

la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n.

431/1998; che a decorrere dalla registrazione, l’ammontare

del canone annuo di locazione viene ridotto al triplo della

rendita catastale; ed inf‌ine che le disposizioni del citato

comma 346 e del comma 8 dell’articolo 3 si applicano an-

che ai contratti di locazione registrati per un importo infe-

riore a quello effettivo, ed ai contratti di comodato def‌inito

f‌ittizio, rectius, dissimulante una locazione (si vedranno,

nel seguito di questa nota, le vicende di queste disposizio-

ni e gli effetti dei due interventi della Corte Costituzionale

e del legislatore, che hanno ridimensionato il contenuto e

gli effetti di queste norme);

– previsione di nullità introdotta dal novellato (ex

articolo 1, comma 59, legge n. 208/2015) art. 13 legge n.

431/1998;

– le nullità di protezione quindi relative anche se solle-

vabili ex off‌icio, previste dagli artt. 32/36 D.L.vo 6 settem-

bre 2005 n. 206. - Codice del consumo, subordinate alla

presenza nei contraenti dei requisiti previsti in generale,

dal Codice del consumo, e quindi la condizione di profes-

sionista del locatore e di privato consumatore del condut-

tore, nel senso di cui all’art. 3 D.L.vo 206/2005 (3);

– ovviamente e last but non least, la previsione di nulli-

tà prevista dalla disciplina generale dei contratti, e quindi

dall’art. 1418 c.c. (ed artt. 1346 e 2035).

Dunque uno dei problemi, non secondario, che scatu-

riscono da questa incessante produzione normativa è rap-

presentato dalla necessità di distinguere tra le nullità di

diversa portata, come la nullità totale che investe l’intero

contratto e quella parziale, quella relativa e la nullità di

protezione, f‌inalizzata alla tutela del conduttore, rileva-

bile da parte di questo ultimo o d’uff‌icio, dal giudice.

Siffatta ressa normativa, oltretutto distribuita nel tem-

po, dovrebbe essere apprezzata dagli addetti alla formula-

zione dei temi per l’esame di abilitazione per avvocato o,

perché no, per il concorso per magistratura, ai quali si pro-

pone, beninteso joci causa, la seguente possibile traccia:

Il comproprietario minoritario, che con il consenso ta-

cito degli altri comproprietari svolge in forma di impresa,

l’attività di gestione immobiliare, dà in locazione un ap-

partamento con contratto verbale ad un immigrato privo

di titolo di soggiorno e per un canone eccessivo rispetto

ai canoni correnti. Le parti hanno pattuito, sempre ver-

balmente, che l’immobile sarà destinato ad esercizio della

prostituzione e convengono la misura del canone in una

cospicua percentuale dei ricavi di tale attività. Il contratto

verbale non viene registrato nel termine di legge, ma solo

successivamente e per un importo inferiore a quello pat-

tuito. Un anno dopo la riconsegna dell’immobile a seguito

della risoluzione consensuale del contratto, il conduttore

avanza nei confronti del locatore la pretesa della restitu-

zione dei canoni pagati nel corso del rapporto locativo. Ciò

premesso esponga il candidato quali siano i diritti, gli ob-

blighi delle parti del contratto e le azioni loro spettanti ed,

assumendo la veste di difensore del conduttore, rediga, se

ve ne sono i presupposti, l’atto introduttivo del giudizio.

Ciò premesso ed a parte la boutade, ci si chiede se gli

ordinari strumenti concettuali del civilista siano in grado