Guida Ragionata Alle (Numerose) Nullità Del Contratto Di Locazione (Quando Il Legislatore Esagera)

Autore:Nino Scripelliti
Pagine:522-529
 
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dott
5/2017 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
GUIDA RAGIONATA
ALLE (NUMEROSE) NULLITÀ
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
(QUANDO IL LEGISLATORE
ESAGERA) (*)
di Nino Scripelliti
SOMMARIO
1. Considerazioni generali. 2. Le numerose nullità. 3. La man-
canza della forma scritta. 4. La nullità per abuso della con-
dizione di straniero privo del permesso di soggiorno. 5. La
nullità per la mancata registrazione del contratto (legge 30
dicembre 2004 n. 311, art. 1 comma 346). 6. Nullità disposta
dal decreto legislativo n. 23/2011. 7. Il nuovo articolo 13 leg-
ge n. 431/1998.
1. Considerazioni generali
Il legislatore perde, probabilmente, il senso della mi-
sura quando, mosso dai pregiudizi ormai smentiti dalla re-
altà e che identificano nel conduttore la parte più debole
del contratto di locazione, oltretutto presentato come fre-
quente strumento di evasione fiscale, concentra su questo
negozio già da anni sottratto in gran parte alla autonomia
privata, una sovrapposizione di ipotesi di nullità, succedu-
tesi nel tempo ma non ordinate sistematicamente ed il cui
effetto è quello di seminare incertezze sullo svolgimento
del rapporto e sui reciproci diritti e obblighi delle parti.
2. Le numerose nullità
Queste, ordinate cronologicamente, ad oggi, le previ-
sioni di nullità:
– previsione della forma scritta ai sensi dell’art. 1
comma 4 della legge n. 431/1998;
– previsione di nullità per illiceità della causa (ex par-
te locatoris) introdotta dall’art. 12 comma 5 bis del D.L. 25
luglio 1998 n. 286 (1) quando il contratto abbia previsto
a carico di un conduttore immigrato e privo di titolo di
soggiorno, un canone ovvero condizioni contrattuali più
gravose di quelle del mercato;
– previsione di nullità dell’art. 1 comma 346 legge 30
dicembre 2004 n. 311 (legge finanziaria per l’anno 2005),
nel caso di mancata registrazione del contratto (2);
– previsione di nullità introdotta dalla disciplina della
c.d. cedolare secca (D.L. 14 marzo 2011, n. 23), il cui ar-
ticolo 3, comma 8 e 9 ha disposto che nel caso di mancata
tempestiva registrazione del contratto la durata della lo-
cazione è adeguata a quattro anni a decorrere dalla data
della registrazione; che al rinnovo del contratto si applichi
la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n.
431/1998; che a decorrere dalla registrazione, l’ammontare
del canone annuo di locazione viene ridotto al triplo della
rendita catastale; ed infine che le disposizioni del citato
comma 346 e del comma 8 dell’articolo 3 si applicano an-
che ai contratti di locazione registrati per un importo infe-
riore a quello effettivo, ed ai contratti di comodato definito
fittizio, rectius, dissimulante una locazione (si vedranno,
nel seguito di questa nota, le vicende di queste disposizio-
ni e gli effetti dei due interventi della Corte Costituzionale
e del legislatore, che hanno ridimensionato il contenuto e
gli effetti di queste norme);
– previsione di nullità introdotta dal novellato (ex
articolo 1, comma 59, legge n. 208/2015) art. 13 legge n.
431/1998;
– le nullità di protezione quindi relative anche se solle-
vabili ex officio, previste dagli artt. 32/36 D.L.vo 6 settem-
bre 2005 n. 206. - Codice del consumo, subordinate alla
presenza nei contraenti dei requisiti previsti in generale,
dal Codice del consumo, e quindi la condizione di profes-
sionista del locatore e di privato consumatore del condut-
tore, nel senso di cui all’art. 3 D.L.vo 206/2005 (3);
– ovviamente e last but non least, la previsione di nulli-
tà prevista dalla disciplina generale dei contratti, e quindi
dall’art. 1418 c.c. (ed artt. 1346 e 2035).
Dunque uno dei problemi, non secondario, che scatu-
riscono da questa incessante produzione normativa è rap-
presentato dalla necessità di distinguere tra le nullità di
diversa portata, come la nullità totale che investe l’intero
contratto e quella parziale, quella relativa e la nullità di
protezione, finalizzata alla tutela del conduttore, rileva-
bile da parte di questo ultimo o d’ufficio, dal giudice.
Siffatta ressa normativa, oltretutto distribuita nel tem-
po, dovrebbe essere apprezzata dagli addetti alla formula-
zione dei temi per l’esame di abilitazione per avvocato o,
perché no, per il concorso per magistratura, ai quali si pro-
pone, beninteso joci causa, la seguente possibile traccia:
Il comproprietario minoritario, che con il consenso ta-
cito degli altri comproprietari svolge in forma di impresa,
l’attività di gestione immobiliare, dà in locazione un ap-
partamento con contratto verbale ad un immigrato privo
di titolo di soggiorno e per un canone eccessivo rispetto
ai canoni correnti. Le parti hanno pattuito, sempre ver-
balmente, che l’immobile sarà destinato ad esercizio della
prostituzione e convengono la misura del canone in una
cospicua percentuale dei ricavi di tale attività. Il contratto
verbale non viene registrato nel termine di legge, ma solo
successivamente e per un importo inferiore a quello pat-
tuito. Un anno dopo la riconsegna dell’immobile a seguito
della risoluzione consensuale del contratto, il conduttore
avanza nei confronti del locatore la pretesa della restitu-
zione dei canoni pagati nel corso del rapporto locativo. Ciò
premesso esponga il candidato quali siano i diritti, gli ob-
blighi delle parti del contratto e le azioni loro spettanti ed,
assumendo la veste di difensore del conduttore, rediga, se
ve ne sono i presupposti, l’atto introduttivo del giudizio.
Ciò premesso ed a parte la boutade, ci si chiede se gli
ordinari strumenti concettuali del civilista siano in grado

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