Grandi locazioni, prime considerazioni su alcune criticità interpretative

• Autore: Claudio Cocuzza
• Pagine: 250-253

250

dott

3/2015 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

grAndi loCAzioni, prime

ConsiderAzioni su AlCune

CritiCità interpretAtive

di Claudio Cocuzza

SOMMARIO

1. Considerazioni introduttive. 2. Il canone annuo superiore a

250.000,00 Euro. 3. I locali qualif‌icati di interesse storico da

provvedimenti regionali e comunali. 4. La disciplina di carat-

tere provvisorio contenuta nel secondo comma dell’articolo

18.

1. Considerazioni introduttive

L’11 novembre 2014, a seguito della pubblicazione della

legge n. 262/2014, è stato convertito in legge, con modif‌i-

che, il cosiddetto “decreto Sblocca - Italia” (1) il quale di-

sciplina una vasta gamma di materie che va dalla gestione

delle risorse idriche alla semplif‌icazione amministrativa

riguardante il patrimonio culturale.

L’articolo 18 del decreto presenta una disciplina molto

importante per gli operatori del settore immobiliare, inno-

vando in modo radicale la regolamentazione delle locazio-

ni ad uso commerciale e non abitativo in generale.

Infatti, il sopracitato articolo, rubricato “Liberalizza-

zione del mercato delle grandi locazioni a uso non abita-

tivo”, modif‌ica una fondamentale disposizione della legge

sull’equo canone (legge 392/1978 tuttora in vigore), vale a

dire l’articolo 79 della stessa, denominato “Patti contrari

alla legge”.

Prima dell’entrata in vigore del decreto Sblocca Italia,

l’articolo 79 primo comma della legge sull’equo canone

prevedeva la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare

la durata legale del contratto (pari a 6 anni) (2), ad at-

tribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello

previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli al-

tro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge

sull’equo canone.

In buona sostanza, il legislatore, considerando il con-

duttore quale parte debole del rapporto, aveva previsto

una serie di importanti inderogabili tutele a suo vantaggio,

quali – ad esempio - il diritto di prelazione su altri interes-

sati in caso di cessione del diritto di proprietà dell’immo-

bile locato, il diritto a ricevere un’indennità di avviamento

alla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a

recesso del conduttore o a un suo inadempimento, l’immo-

dif‌icabilità del canone nel corso del rapporto (fatta ecce-

zione per l’adeguamento all’aumento del costo della vita),

la f‌issazione di un limite massimo - pari a 3 mensilità - del

valore del deposito cauzionale, la possibilità di cedere il

contratto di locazione congiuntamente all’azienda eserci-

tata, anche senza il consenso del locatore (3).

La novità introdotta dal decreto Sblocca Italia consen-

te, legittimamente di derogare e superare i limiti negoziali

sopra esposti, in quanto il nuovo comma 3 dell’articolo

79 della legge equo canone prevede che: “In deroga alle

disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione

di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione,

anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia

pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e

che non siano riferiti a locali qualif‌icati di interesse sto-

rico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è

facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e

condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge.

I contratti di cui al periodo precedente devono essere

provati per iscritto”.

È pertanto ora possibile – ad esempio - concordare la

rinuncia da parte del conduttore all’indennità per la per-

dita dell’avviamento nonchè al diritto di prelazione in caso

di cessione della proprietà o di nuova locazione dell’immo-

bile, così come sarà possibile prevedere il diritto di reces-

so libero per il locatore e la pattuizione di un canone c.d.

“a scaletta”. Del pari, i contratti di locazione liberalizzati

potranno avere una durata inferiore a 6 anni e potranno

essere “blindati”, nel senso che si potrà pattuire il preven-

tivo consenso scritto del locatore alla cessione dello stes-

so anche qualora il contratto sia ceduto congiuntamente

all’azienda esercitata nei locali.

Le deroghe sono ammesse al ricorrere di due condizio-

ni: la prima è rappresentata dalla previsione di un canone

annuo superiore a 250.000 Euro; la seconda è costituita

dalla natura dell’immobile locato, in quanto non sono

derogabili le locazioni aventi ad oggetto “locali qualif‌icati

di interesse storico a seguito di provvedimento regionale

o comunale”.

Inf‌ine il comma 2 dell’articolo 18 del decreto Sblocca

Italia precisa che la nuova norma non si applicherà né a

ai contratti né ai giudizi “in corso alla data di entrata in

vigore” della legge di conversione.

Il presente articolo si pone il f‌ine di elaborare alcune os-

servazioni generali relative a tre prof‌ili problematici della

liberalizzazione delle grandi locazioni, precisamente della

nozione di “canone annuo superiore ad Euro 250.000,00”,

del riferimento ai locali considerati di interesse storico in

virtù di un provvedimento del Comune o della Regione e

della disciplina transitoria dettata dal secondo comma.

2. Il canone annuo superiore a 250.000,00 Euro

Come noto, nell’ambito del contratto di locazione, il

canone rappresenta il corrispettivo dovuto dal conduttore

al locatore a fronte della concessione del godimento dei

locali (4). Precedentemente l’entrata in vigore del decreto

Sblocca Italia la determinazione dell’ammontare del ca-

none era rimessa alla volontà delle parti e non incontrava

alcun limite, fatta eccezione per gli aumenti dello stesso

successivamente alla conclusione del contratto, che non

potevano superare il 75% dell’indice del costo della vita

ISTAT (5). Tuttavia, prima del novembre 2014 la durata