Gli oneri accessori nelle locazioni abitative

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 9-12

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@1. La normativa in vigore

L’art. 9 della L. 392/78, non è stato abrogato dalla L. 431/98, e, per quanto qui interessa, stabilisce che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.” .

La nuova normativa locatizia abitativa non ha altresì abrogato l’art. 5 della L. 392/78, il quale prevede che “Salvo quanto previsto dall’art. 55” (in tema di sanatoria della morosità) “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile.”.

Rimane altresì in vigore l’art. 1609 c.c. secondo il quale “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.”.

@2. Derogabilità dell’art. 9 della legge 392/78 e dell’art. 1609 c.c. nei contratti stipulati ai sensi della legge 431/98

Rimasto abrogato l’art. 79 L. 392/78 per quanto riguarda le locazioni abitative, le norme di riferimento eventualmente ostative alla deroga del citato art 9, sono l’art. 13, comma 1 e l’art. 13, comma 4, della nuova disciplina locatizia.

La prima norma stabilisce che “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

La seconda, che “Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’art. 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.

Entrambe le norme fanno riferimento al canone e non agli oneri accessori.

Per questo motivo la dottrina pressoché unanime ha ritenuto che la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore possa pattuirsi liberamente, anche in deroga al non abrogato art. 9 della L. 392/78.

Cosicchè, l’inciso “salvo patto contrario” contenuto nell’art. 9 - interpretato sinora dalla giurisprudenza, con riferimento alla L. 392/78, come limitato ai soli patti più favorevoli per il conduttore - è ora da intendersi riferito anche ai patti più favorevoli per il locatore.

È evidente che verranno sanzionate da nullità quelle pattuizioni che risultino elusive o simulatorie rispetto al sopraddetto divieto contenuto nell’art. 13 della L. 431/98, e cioè, per esempio, per quanto qui interessa, quelle che dissimulino canoni maggiorati sotto forma di rimborsi spese, etc.

Non va sottovalutato il fatto che tale dissimulazione potrebbe avere anche lo scopo della frode fiscale, vista la diversa tassazione a seconda che si tratti di canone o di oneri accessori (vedi imposta di registro e Irpef).

Mentre però per i contratti di cui al comma 3 dell’art. 1 sarà facile riconoscere l’elusione o la simulazione, tutte le volte che il maggior aggravio delle spese a carico del conduttore, rispetto al non abrogato art. 9 L.392/78, finisca con il far superare il valore massimo del canone previsto dagli accordi definiti in sede locale dalle organizzazioni della proprietà e dei conduttori (anzi, oggi può addirittura dirsi che il problema non esiste, visto che il D.M. Infrastrutture 30 dicembre 2002 prevede per i contratti...