Giurisprudenza di merito

Autore:Casa Editrice La Tribuna
Pagine:567-586
RIEPILOGO

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Validità - Nullità - Edificio condominiale perito - Approvazione opere ricostruttive - Diverse dall’edificio preesistente. (...)

 
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@TRIBUNALE DI ARIANO IRPINO 13 luglio 2009, n. 331. Pres. Vecchione - D’Elia (avv. Buono) c. Abate (avv. Porciello)

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Validità - Nullità - Edificio condominiale perito - Approvazione opere ricostruttive - Diverse dall’edificio preesistente.

È affetta da nullità la delibera assembleare che approva opere ricostruttive dell’edificio condominiale perito diverse da quello preesistente. (C.c., art. 1421) (1).

    (1) Si vedano, oltre le sentenze citate in parte motivata, Trib. Avellino 18 maggio 2004, in GIur. napoletana 2004, 338.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con atto di citazione notificato in data 17 dicembre 2004 D’Elia Sabino, premettendo di essere proprietario di una unità abitativa compresa nel fabbricato sito alla via C. Battisti n. 1 in Luogosano citava dinanzi al Tribunale di Ariano Irpino Abate Benigna in proprio e nella qualità di amministratore del condominio di via C. Battisti n. 1 di Luogosano perché fosse dichiarata la nullità della delibera dell’assemblea condominiale del 19 agosto 2004 e fossero dichiarate illegittime le opere indicate nei nn. 2, 3 e 4 della parte espositiva dell’atto realizzate nel fabbriato in corso di ricostruzione in Luogosano alla via C. Battisti n. 1.

Chiedeva, inoltre, la condanna della convenuta a ridurre all’osservanza delle distanze legali «le opere indicate nei nn. 2, 3, 4» del titolo «Diritto» e alla intallazione all’esterno del muro perimetrale del fabbricato condominiale e nel punto di minor pregiudizio estetico-funzionale della canna fumaria oltre al risarcimento di tutti i danni patiti.

Si costituiva in giudizio Abate Benigna la quale contestava il contenuto del libello introduttivo per essere manifestamente infondato non solo nella ricostruzione degli avvenimenti ma anche nella disciplina normativa invocata e chiedeva il rigetto della domanda attrice con vittoria di spese.

Nel corso del giudizio, in data 12 aprile 2005, la convenuva Abate presentava dinanzi al giudice istruttore, una denuncia di nuova opera in quanto l’attore sul lato ovest del fabbricato condominiale, su area di sua esclusiva proprietà, aveva realizzato una piattaforma di calcestruzzo su cui erano stati elevati quattro pilastri di cemento armato.

Il giudice, letta la denuncia della convenuta, sospendeva l’esecuzione di ogni altra opera ravvisando la ricorrenza dei motivi di legge e disponeva la comparizione delle parti.

Si costituiva con memoria difensiva del 22 aprile 2005 D’Elia Sabino impugnando il ricorso e chiedendo il rigetto.

Veniva nominato C.T.U., nella persona dell’ing. Matteo Savino, che redigeva relazione scritta.

Quindi, resi da questo chiarimenti ed espletata la prova per testi ammessa, sulle rassegnate conclusioni delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione all’udienza del 6 marzo 2009 concedendo i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – La domanda è fondata e va accolta.

Dall’istruzione della causa è risultata incontrovertibilmente la natura illegittima delle opere realizzate dalla convenuta come descritte nei punti 2, 3 e 4 dell’atto di citazione soprattutto in considerazione della loro incidenza sui diritti esclusivi di proprietà altrui.

Riguardo all’apertura di una nuova finestra al primo piano con prospetto ed affaccio sull’area sottostante di esclusiva proprietà D’Elia, prima non esistente, è stato ben evidenziato dal C.T.U. che essa costituisce senza dubbio un quid novi, in quanto introduce un prospetto laterale sinistro sulla proprietà D’Elia del tutto inesistente prima, e pertanto va rimossa.

Per quanto la convenuta insista sul fatto che la detta finestra sia stata realizzata al posto del portone di ingresso e del pianerottolo il C.T.U. ha chiarito nella sua relazione aggiuntiva depositata il 4 gennaio 2008 che il portone di ingresso ed il pianerottolo consentono ancora veduta e affaccio e pertanto l’apertura in contestazione introduce una terza possibilità di affaccio alla proprietà D’Elia che non può essere consentita.

Si legge infatti al punto 1 della detta relazione: «Dalla foto n. 1 allegata al fascicolo della Abate è evidente che la veduta è di fatto costituita dal pianerottolo che permette l’ingresso al portone: è infatti a mezzo di tale pianerottolo che si instaura una servitù di veduta nella proprietà del D’Elia, potendo da esso affacciarsi nella predetta proprietà. L’immobile ricostruito riporta il medesimo pinaerottolo, con il portone di ingresso spostato di circa due metri sulla sinistra. Benché il portone sia stato spostato, la servitù di veduta costituita dal pianerottolo di ingresso permane anche nell’immobile attuale... In tale progetto pertanto le servitù di veduta sono due: la prima quella della finestra chiosata in giallo (quella per cui è causa) la seconda quella del pianerottolo che conduce al portone di in-Page 568gresso, il tutto in conformità alla situazione documentata dalla foto dello stato preesistente della ricostruzione».

Riguardo alla scala di accesso al primo piano e al pianerottolo il C.T.U. esprime la convinzione che la domanda di deposito del progetto e dei relativi elaborati tecnici sia stata sottoscritta dal D’Elia il quale avrebbe accettato in tal modo la relativa servitù di veduta.

È invece agli atti la prova che la scala di accesso ed il pianerottolo sono stati realizzati non sulla base del progetto originario né sulla base del progetto, redatto in variante, che porta la data dell’11 febbraio 1994 prot. 425 di deposito presso il Comune di Luogosano, approvato con verbale della Commissione comunale ex art. 14 L. 219/81 del 10 novembre 1995 n. 27, oggetto della concessione edilizia n. 1022 del 15 luglio 2002, variante che non è stata mai approvata dall’assemblea condominiale. Tanto risulta dalla certificazione rilasciata dall’UTC del Comune del 14 aprile 2005 prot. 594/2005, allegata alla memoria istruttoria attorea depositata il 29 dicembre 2006, secondo cui «la perizia di variante relativa al condominio sito alla via C. Battisti prodotta in data 11 febbraio 1994 non era corredata da formale verbale di assemblea condominiale».

Non vi è stato alcun atto dispositivo della proprietà da parte dell’attore, il quale ha sottoscritto solo l’originario progetto e non ha autorizzato l’opera in questione ed essa rimane quindi illegittima in quanto incidente su proprietà altrui.

Deve perciò essere raccolto il suggerimento del C.T.U. sulla eliminazione della servitù di veduta attraverso l’aumento dell’altezza del parapetto in muratura di circa un metro sino all’altezza totale di metri due con l’impedimento di fatto agli uenti della scala all’affaccio nella proprietà D’Elia.

Sulla misura della finestra di affaccio sulla porta sottostante al piano terra, preso atto che il C.T.U. evidenzia che negli atti progettuali (tavola 3.3) vi è la previsione della misura della finestra di 1,4 m. anziché di quella di m. 1,1 del progetto originario e che la apertura era risultata all’atto del sopralluogo essere pari a m. 1,37, rimane opportuno precisare che, eventualmente anche attraverso opere di finitura, è necessario che la finestra sia della misura preesistente pari a metri 1,10 per consentire l’affaccio solo in tale misura.

Un discorso a sé deve farsi invece per il camino. Il C.T.U. rileva unicamente che non è stato possibile verificare se nel vecchio fabbricato fosse presente un camino nella proprietà D’Elia. A tale mancanza ha sopperito però la prova per testi di parte attrice (vedi teste Ricca Antonio) dalla quale è emersa la esistenza del camino nel fabbricato prima del sisma del 1980. E difatti, come osservato da parte attrice, nel primo progetto approvato dall’assemblea del 25 agosto 1992 effettivamente vi è un camino nella proprietà dell’attore.

Non può riconoscersi pertanto il diritto dell’attore a installare la relativa canna fumaria all’esterno dell’abitazione così come richiesto.

Dalla natura delle violazioni commesse nella ricostruzione del fabbricato a danno della proprietà D’Elia ne discende che effettivamente la delibera del 19 agosto 2004 avente ad oggetto l’approvazione del progetto di variante che apportava sostanziali modifiche alle proprietà dei partecipanti al condominio, e segnatamente del D’Elia, doveva essere assunta con la necessaria sua partecipazione poiché aveva una immediata incidenza sui suoi diritti esclusivi di proprietà, mentre risulta agli atti che egli ha partecipato unicamente all’assemblea del 25 agosto 1992 che approvava l’originario progetto.

Non vi è dubbio infatti che invece la delibera del 19 agosto 2004 produceva l’effetto di approvare le modifiche sostanziali apportate all’originario progetto (scala e pianerottolo, apertura della finestra, altezza interna ecc.) che avevano una diretta incidenza sulla proprietà D’Elia e non erano mai state da queste approvate e autorizzate, e che avevano portato la stessa delegata condominiale a sospendere i lavori (v. lettera raccomandata del 15 giugno 2004 doc. 5 di parte convenuta) per mancata conformità al progetto approvato.

La assenza del D’Elia e la sua mancata approvazione delle dette variazioni perciò determina la nullità assoluta della relativa delibera.

Tanto ancor più in ragione della particolare natura del condominio convenzionale previsto dalla L. 219/81 che individua il delegato condominiale al solo fine di rappresentare tutti i proprietari nella gestione della pratica di ricostruzione mentre i diritti ed i poteri connessi all’esercizio del diritto di proprietà restano sempre in capo ai singoli proprietari.

La giurisprudenza sul punto è concorde. Le delibere aventi ad oggetto la ricostruzione e riparazione dell’edificio in modo diverso da quello preesistente distrutto o danneggiato, con incidenza sulle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva e lesione dei relativi diritti assunta a maggioranza è affetto da nullità. Cass., sez. II,12 dicembre 1997 n. 12204; Cass., sez. II, 29 novembre 2007, n. 24956.

È così superata la diversa...

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