Giurisprudenza di merito

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 959-999

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@CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Sez. I, 21 aprile 1998, n. 459. Pres. Materazzo - Est. Ferretti - Condominio via Volturno 18 B in Parma (avv.ti Serantoni e Freschi) c. Condominio Ravà 1 A in Parma (avv.ti Maver e Cesarini) e Del Canale ed altri (avv.ti Brioli e Colli).

Parti comuni dell'edificio condominiale - Area verde - Copertura a lastrico delle sottostanti autorimesse di proprietà esclusiva - Riparazione - Spese relative - Ripartizione.

Se la copertura delle autorimesse in proprietà esclusiva è sovrastata da un'area verde comune, deve considerarsi la sua duplice funzione di copertura delle autorimesse e di sostegno dell'area verde. Pertanto le spese di riparazione vanno poste, secondo il criterio fissato dall'art. 1126 c.c. per 2/3 a carico dei proprietari delle autorimesse (in ragione della funzione di copertura) e per 1/3 a carico dei condomini comproprietari dell'area verde. (C.c., art. 1126).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato il 28 novembre e 2 dicembre 1992 Pietro Walter Del Canale, Giovanna Freddi e Osvaldo Maggiali, proprietari delle autorimesse G-11 e G-28, sottostanti il manto erboso dell'area condominiale di proprietà del complesso condominiale Residenza Volturno 18 e Condominio via Ravà 1 di Parma, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Parma i menzionati condomini, in persona dei rispettivi amministratori, per sentirli condannare al rifacimento delle opere necessarie per eliminare le infiltrazioni d'acqua che dal manto erboso penetravano nelle sottostanti autorimesse; oltre al risarcimento dei danni.

I convenuti si costituivano in giudizio e chiedevano il rigetto delle domande sul rilievo che l'impermeabilizzazione aveva l'esclusiva funzione di copertura delle autorimesse, di proprietà degli attori.

In corso di causa era proposta azione ex art. 700 c.p.c., ma all'udienza del 7 marzo 1995 i contendenti dichiaravano di procedere all'esecuzione dei lavori necessari ripartendo provvisoriamente le spese nella misura di 1/3 a carico dei due condomini e di 2/3 a carico dei proprietari dei garage, in attesa della decisione definitiva del tribunale.

Prodotti documenti, sulle opposte conclusioni delle parti l'adito Tribunale di Parma, con sentenza in data 11 dicembre 1995:

- rilevava che la copertura a lastrico delle autorimesse, realizzate sul mappale 339, assolveva alla funzione di sostegno dell'area verde condominiale, di proprietà di ciascun condominio in ragione di 500 millesimi cadauno, sicché quella era da qualificarsi parte comune;

- riteneva, pertanto, che alla riparazione del manto impermeabilizzante avrebbero dovuto provvedere gli amministratori; che, tuttavia, poiché nelle more si era provveduto all'esecuzione delle opere necessarie, era venuta meno la materia del contendere sul punto;

- ripartiva l'onere delle spese occorse in conformità all'accordo provvisorio raggiunto in corso di causa, facendo ricorso, in via analogica al disposto dell'art. 1123 u.c. c.c.;

- condannava i due condomini al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio e al rimborso integrale delle spese di lite.

Contro la decisione interponeva appello il condominio Volturno, il quale lamentava:

- l'imposizione a carico dei due condomini di 1/3 delle spese, posto che il manto di copertura dei garage, ed a maggior ragione la soletta di impermeabilizzazione, non assolveva alla funzione di sostegno del prato, sicché «le spese dell'intero intervento dovevano fare esclusivo carico ai proprietari delle autorimesse»;

- la condanna al risarcimento dei danni, sia perché infondata nel merito, sia perché non poteva il tribunale emettere una pronuncia limitata all'an debeatur;

- infine, la condanna al rimborso delle spese di lite, stante la soccombenza «quantomeno parziale» degli attori.

L'appellante concludeva come in epigrafe. Gli appellati si costituivano in giudizio. Il condominio Ravà dichiarava di fare acquiescenza alla sentenza appellata; Del Canale Pietro Walter, Freddi Giovanni e Maggiali Osvaldo, a loro volta, chiedevano il rigetto del gravame.

La causa era quindi posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Gli appellati hanno dedotto l'inesistenza di una delibera assembleare che autorizzasse l'amministratore a proporre l'impugnazione, facendone derivare l'improponibilità dell'appello.

Tale eccezione non ha pregio. È ius receptum, invero, che la legittimazione dell'amministratore a proporre gravame avverso decisioni in cui il condominio è convenuto, è motivata direttamente con la considerazione che la legittimazione passiva è conferita direttamente dalla legge ed è regola generale che l'autorizzazione a promuovere un giudizio comprende quella di proporre tutti i gravami che si rendessero necessari indipendentemente dall'ottemperanza all'obbligo impostogli dall'art. 1131 c.c., comma 3, che, essendo di natura puramente interna, non si riflette sulla rappresentanza in giudizio (Cass. 10 febbraio 1987 n. 1416; 6 dicembre 1986 n. 7256; 6 dicembre 1978 n. 3769).

Nel merito, giova ricordare, come risulta dalla documentazione prodotta e come precisato dai primi giudici, che il mappale 339, collocato nel mezzo dei mappali 272 e 335, sui quali sono stati edificati i due condomini, e sul quale sono state costruite le autorimesse, negli atti di compravendita è qualificata come «area comune ai condomini sorti sui mappali 272 e 335». Negli stessi atti, poi, è detto che ogni appartamento viene venduto con «la quota di 500/1.000 sull'area erbosa di copertura dei garage sottostanti rappresentata dal mappale 339».

Dal che discende: - anzitutto, che l'area erbosa è entità diversa sia dal suolo del mappale 339, sia dal tetto che ricopre le autorimesse;

- che i proprietari dei due condomini, quali esclusivi comproprietari dell'area erbosa, avevano il diritto di utiliz-Page 960zare il tetto delle autorimesse come sostegno del terreno costituente l'area medesima.

Rettamente, pertanto, i primi giudici hanno ritenuto il manto di copertura dei garage come parte comune ai proprietari dei due condomini per la funzione da esso esplicata.

Affermare come fa la difesa appellante che «se non vi fossero i garage il prato starebbe esattamente dove sta», significa disconoscere la realtà fattuale: e cioè l'utilizzazione edilizia del mappale 339, avvenuta - notasi bene - con il consenso dei proprietari dello stesso, che oggi di ciò si lamentano, mediante la costruzione di autorimesse aventi, com'è ovvio, un manto di copertura, sul quale, poi, quelli hanno riportato il terreno necessario a formare l'attuale manto erboso.

Aggiungasi, per meglio intendere la fattispecie, che la conservazione del tetto dei garage è nell'interesse sia dei proprietari degli stessi sia, anche, dei due condomini proprietari dell'area a verde, posto che se il tetto viene meno, viene a mancare anche l'area de qua. Dal che si comprende, anche, come sia erroneo il rilievo dell'appellante sulla non inerenza al prato della soletta di impermeabilizzazione.

Per altro, con riguardo al vincolo pertinenziale eccepito dall'appellante, giova ricordare che la funzione del vincolo pertinenziale di fatto, vale a dire il servizio reso da una cosa a vantaggio di un'altra in virtù del mero materiale collegamento, non è sufficiente a costituire il vincolo pertinenziale medesimo, perché a questo fine è necessario l'atto di destinazione, compiuto dal soggetto legittimato nelle forme prescritte per i beni cui afferisce (Cass. 10 maggio 1996 n. 4392).

Orbene, nella specie, non solo manca un atto in tal senso, che anzi, al contrario, negli atti di compravendita la proprietà del manto erboso è stata attribuita ai singoli condomini dei due condomini.

Deve allora rilevarsi che si verte nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 c.c., posto che il lastrico solare oltre a fungere da copertura delle autorimesse, è destinato ad offrire ulteriore utilità e vantaggio ai condomini dei due condomini, che su di esso hanno realizzato un manto erboso, con conseguente godimento esclusivo della proprietà superficiaria.

Da siffatta (corretta) individuazione della fattispecie discende che la ripartizione delle spese operata dai primi giudici è sostanzialmente esatta perché conforme al criterio fissato dall'art. 1126 c.c., il quale pone i due terzi a carico di tutti i condomini delle autorimesse (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico dei titolari dell'uso esclusivo del lastrico.

Con il secondo motivo il condominio appellante ha eccepito, in rito, che il tribunale non poteva scindere la domanda dell'an da quella del quantum, avendo gli attori chiesto la condanna al risarcimento del danno, seppure in via alternativa.

L'eccezione non ha pregio.

Invero, la domanda al risarcimento del danno può essere formulata in modo alternativo, nel senso che venga richiesta la liquidazione immediata del danno o quella in separata sede, con la conseguenza che il giudice può pronunciare sentenza di condanna generica quando non vi sia opposizione dall'altra parte, ovvero sentenza di condanna specifica in conformità della prima richiesta (Cass. 6 febbraio 1986 n. 736). E, nella specie, come riconosce lo stesso appellante, gli attori avevano domandato in citazione - conclusioni richiamate in sede di precisazione definitiva delle stesse - e senza opposizione alcuna dei convenuti, la condanna di costoro al risarcimento dei danni «nella misura che sarà accertata di giustizia se del caso in separato giudizio», rimettendo, in tal modo, al giudice la scelta di decidere anche sul quantum oppure solo sull'an.

Quanto al merito, poi, giova rilevare come dalle fotografie prodotte in causa emerga una diffusa infiltrazione d'acqua con copioso gocciolamento che rendono inservibile i locali per l'uso cui sono normalmente destinati, cioè non solo a rimessa di auto, ma anche a ripostiglio di beni di diverso genere, come, per altro, risulta dalle stesse foto. Di qui l'esistenza del danno in capo ai singoli proprietari.

Né rileva che questi ultimi abbiano - asseritamente -...