Giurisprudenza di merito

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@TRIBUNALE DI ROMA Sez. V, 31 ottobre 2003, n. 34903. Est. Salvadori - Terenzi (avv. Petrucci) c. Cicinelli (avv. Giunta) ed altro.

Canone - Patti contrari alla legge - Ripetizione delle somme - Termine decadenziale ex art. 79 L. n. 392/78 - Dies a quo - Nel caso in cui per l'immobile già locato nella vigenza dell'equo canone sia intervenuto un nuovo contratto non più soggetto a quella normativa - Individuazione.

Laddove per un immobile già in precedenza locato ex lege n. 392/78 sia intervenuto un nuovo contratto non più soggetto alla normativa sull'equo canone (nella specie patti in deroga), la decorrenza del termine semestrale di decadenza per la ripetizione dei canoni corrisposti in misura ultralegale di cui all'art. 79 legge cit. va rapportata non alla data della «materiale» riconsegna dell'immobile, bensì a quella di stipulazione del nuovo contratto non più assoggettato a quella normativa. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79) (1).

(1) Per un'ampia panoramica relativa alla giurisprudenza formatasi sotto l'esclusivo vigore della L. n. 392/78 relativamente all'individuazione del dies a quo di decorrenza del termine di cui all'art. 79 legge cit., individuato nel momento della «materiale» riconsegna dell'immobile, cfr. SFORZA FOGLIANI C., BAGLIONI R., MAGLIA S., Il codice delle locazioni, Ed. La Tribuna, Piacenza 2004, sub art. 79 della legge sull'equo canone.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con ricorso depositato il 28 dicembre 2000, Terenzi Loretta esponeva quanto segue:

- nel giugno 1990, De Sivo Vincenzo aveva ottenuto in locazione ad uso abitativo l'appartamento sito in Roma, via Divisione Torino 114, int. 6, appartenente a Cicinelli Angelo per il canone mensile di lire 1.500.000;

- i pagamenti venivano effettuati in contanti e non venivano quietanzati con rivevuta;

- dal dicembre 1996, a causa di problemi insorti fra l'esponente ed il coniuge De Sivo Vincenzo, era stata la prima a provvedere al versamento del canone a mezzo di assegno bancario inviato con raccomandata A/R;

- intervenuta nel giugno 1997, la separazione fra i coniugi De Sivo era stata comunicata al locatore ai fini della successione della Terenzi nel contratto;

- l'incontro tenutosi, nel settembre 1997, fra il Cicinelli e l'esponente per concordare il rinnovo del contratto con aumento del canone o la vendita dell'immobile non aveva avuto esito;

- nel maggio del 2000 il locatore le aveva, quindi, comunicato l'intenzione di vendere l'immobile e le aveva chiesto di conoscere le sue intenzioni;

- il rapporto rientrava nella normativa di cui agli artt. 12- 24, L. 392/78;

- il canone versato era superiore a quello determinato ai sensi degli articoli richiamati sicché era creditore della somma di lire 128.386.426.

Chiedeva, quindi, che, previo accertamento dell'equo canone relativo alla locazione inter partes, il Cicinelli venisse condannato alla restituzione della «somma di lire 128.386.426 quali differenze canoni locazione». Chiedeva, in via subordinata, la somma maggiore o minore ritenuta equa e di giustizia, in ogni caso con rivalutazione ed interessi legali dai singoli pagamenti al soddisfo.

Costituitosi, Cicinelli Angelo invocava l'applicazione della L. 359/92, l'inefficacia dell'art. 79, L. 392/78 e comunque la decadenza della controparte dall'azione di ripetizione spiegata; eccepiva la prescrizione del diritto azionato; deduceva l'inammissibilità della domanda per mancanza di una domanda di simulazione; in subordine contestava i conteggi ex adverso predisposti.

Chiedeva, pertanto: a) la reiezione delle domande spiegate dalla Terenzi perché inammissibili, prescritte e comunque infondate e, in via riconvenzionale, «se del caso», l'accertamento dell'applicabilità della L. 359/92 e, ai fini della determinazione del canone, degli artt. 23 e 24, L. 392/78; b) la declaratoria in ogni caso del difetto di legittimazione attiva per le vicende relative al rapporto di locazione inter partes per periodi anteriori al marzo 1998 o comunque in subordine all'aprile 1997; c) nel caso di applicazione della L. 392/78, la determinazione del canone legale nella misura indicata nella memoria nonché del «periodo in cui tale determinazione interessa la ricorrente».

Con ordinanza del 5 febbraio 2002 veniva disposta la riunione al giudizio di quello recante il n. 50507/01 intrapreso dal Cicinelli onde ottenere la convalida dello sfratto per morosità intimato alla Terenzi o in subordine della licenza per finita locazione.

Con la stessa ordinanza veniva disposta la chiamata in causa dell'originario conduttore, De Sivo Vincenzo che, costituitosi, si rimetteva al tribunale per la qualificazione giuridica della locazione oggetto di causa; in via riconvenzionale e nell'ipotesi in cui il Giudice adito ritenesse di convalidare lo sfratto intimato o la licenza per finita locazione, chiedeva la condanna del Cicinelli alla restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi medio tempore maturati; in via subordinata riconvenzionale, in caso di applicazione della L. 392/78, chiedeva la condanna del Cicinelli alla restituzione di tutte le somme versate dall'inizio del rapporto locatizio sino al 5 marzo 1997 al netto del canone legale e cioè della somma di lire 86.651.804 (pari ad euro 44.752,00), maggiorata degli interessi dai pagamenti al soddisfo e della rivalutazione monetaria, o della somma maggiore o minore ritenuta equa e di giustizia.

All'udienza del 30 ottobre 2003, la causa, istruita con produzione documentale, veniva discussa e decisa come da separato dispositivo. Page 76

MOTIVI DELLA DECISIONE. - La domanda spiegata dalla Terenzi onde ottenere la determinazione del canone legale e la condanna del Cicinelli alla restituzione delle somme versate in eccedenza non può essere accolta, non avendo trovato riscontro nelle emergenze processuali l'assunto della ricorrente avente ad oggetto l'applicabilità della L. 392/78 alla locazione inter partes degli artt. 12-24, L. 392/ 78.

Occorre muovere dalla ricostruzione delle vicende contrattuali operata dal Cicinelli il quale, nel contestare la domanda avversa, ha precisato che: a) con decorrenza 1 maggio 1984 aveva «concess(o) in affitto (al De Sivo l'appartamento di via Divisione Torino) per sei anni ad uso professionale»; b) «verso la fine del 1993, il De Sivo (gli aveva comunicato l'intenzione di) eseguire nell'immobile una serie di lavori per renderlo più adeguato alle proprie esigenze», sicché incontratosi con l'esponente, aveva rappresentato la necessità di «avere la certezza che il rapporto godesse di una durata tale da ammortizzare le spese che avrebbe affrontato» e quindi, aveva «richie(sto) e concorda(to) con (il locatore) un patto in deroga in base al quale il rapporto, a decorrere dall'1 gennaio 1994, avrebbe avuto una durata certa quanto meno di otto anni»; c) le parti avevano pertanto «concorda(to) un canone fisso, cioè senza aggiornamenti Istat, di lire 1.500.000, mensili oltre agli oneri condominiali»; d) «in conseguenza dell'accordo con i patti in deroga decorrenti dall'1 gennaio 1994 si è risolto il contratto del 1985 che avrebbe avuto una durata di 6 anni + 6 anni e che quindi sarebbe stato andato a scadere quale secondo sessennio al 30 aprile 1997».

Ciò posto, va esaminata la difesa del De Sivo, il cui intervento in giudizio è stato disposto in considerazione della proposizione di una domanda volta ad ottenere la modifica dei termini contrattuali da lui concordanti con il Cicinelli.

L'originario conduttore ha preso posizione rispetto alla ricostruzione operata dal Cicinelli osservando: a) che aveva preso in locazione per oltre 12 anni l'immobile del Cicinelli e che i rapporti si sono sempre conformati ai principi di buona fede e correttezza; b) che, desiderando restare il più a lungo possibile nell'appartamento in questione, aveva accolto con interesse «l'impegno verbalmente assunto dall'avv. Cicinelli di rinnovare il contratto per altri 4 anni garantendo contestualmente altresì l'automatico rinnovo per ulteriori quattro anni, rinunciando preventivamente alla disdetta alla prima scadenza»; c) che «quanto promesso verbalmente dall'avv. Cicinelli (era) stato da quest'ultimo puntualmente osservato» sicché, «alla prima scadenza contrattuale, nessuna disdetta (essendogli) pervenuta..., (aveva) continuato a godere pacificamente dell'immobile de quo sino alla sua separazione dalla sig. Terenzi».

Prima di procedere alla ricostruzione delle vicende contrattuali come risultanti dagli elementi testè indicati, occorre premettere come il quadro dei rapporti inter partes possa ritenersi completamente chiarito in base al riscontro offerto dalle precisazioni del De Sivo e ciò in quanto alle su riportate dichiarazioni del chiamato, che ha confermato circostanze a sè sfavorevoli, va riconosciuta valenza confessoria e quindi valenza probatoria per la definizione del giudizio.

Ciò posto sulla base degli elementi offerti dalle dichiarazioni rese dalle parti deve ritenersi, premesso che risulta documentalmente (cfr. doc. E del fascicolo Cicinelli) la stipula del contratto ad uso diverso dall'abitativo con decorrenza 1 maggio 1985, invocata dal ricorrente: 1) che non risulta comunicata la disdetta per la prima scadenza del 30 aprile 1991 sicché il contratto si è rinnovato per un ulteriore esennio; 2) che, nel corso del secondo esennio le parti hanno concordato verbalmente la modifica degli accordi precedentemente presi nel senso di programmare una durata del rapporto non inferiore agli otto anni a fronte del versamento di un canone liberamente determinato; 3) che il nuovo contratto corrisponde al paradigma del patto in deroga contemplato dalla L. 359/92, prevedendo una durata di otto anni con rinuncia preventiva alla facoltà di disdettare il contratto stesso alla prima scadenza.

Conseguono l'inapplicabilità alla fattispecie esaminata della disciplina dettata dagli artt. 12/24 della L. 392/78 e quindi il rigetto delle domande spiegate dalla Terenzi, subentrata ex art. 6, L. 392/78, nel...