Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI POTENZA 25 novembre 2003. Pres. De Angelis - Est. Vetrone - Ric. Soc. Habitat Srl.

Comproprietà indivisa - Amministrazione - Collettività dei partecipanti - Locazione della cosa comune - Scadenza del contratto - Disdetta proposta da un singolo con- domino - Presunzione iuris tantum di consenso degli altri - Opposizione all'azione da parte di altri partecipanti alla comunione - Perfetto equilibrio tra quote manifestanti interessi contrapposti - Rimedi - Ricorso all'Autorità giudiziaria ex art. 1105, quarto comma, c.c.

In tema di locazione di immobili in comproprietà, ciascun condomino-locatore può dare disdetta ed agire per il rilascio del bene a rapporto locativo cessato, vigendo la presunzione iuris tantum di consenso degli altri comproprietari. Ciò non esclude - tuttavia - la possibilità per i restanti partecipanti alla comunione che rappresentino una quota maggioritaria, di opporsi all'azione medesima. Laddove, però, non si formi una maggioranza per la presenza di un perfetto equilibrio percentuale tra le quote proprietarie manifestanti intenti contrapposti, ciascun partecipante può solo ricorrere all'Autorità giudiziaria perché provveda ex art. 1105, quarto comma, c.c. in camera di consiglio. (Fattispecie di inoperatività della disdetta contrattuale intimata da un comproprietario al 50% e di conseguente rinnovazione della locazione). (C.c., art. 1105) (1).

(1) Nel senso che il principio della concorrenza di pari poteri gestori in tutti i comproprietari comporta che ciascuno di essi sia legittimato a dare disdetta del contratto e ad agire conseguentemente nei confronti del conduttore, v. più recentemente Cass. 19 settembre 2001, n. 11806, in Giust. civ. Mass. 2001, 1681. Sulla facoltà di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all'Autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c. per la nomina di un amministratore, cfr. Cass. 23 giugno 1999, n. 6405, in questa Rivista 1999, 789.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Pace Domenico, assumendo:

- d'essere pro-parte proprietario di un locale sito alla via Vaccaro n. 144 di Potenza, concesso in locazione ad uso deposito dalla ditta Habitat Srl;

- che il rapporto locativo era iniziato l'1 giugn1981 e scaduto il 31 maggio 1993, a seguito di disdetta comunicata il 25 aprile 1991;

- che la conduttrice non aveva rilasciato il bene; tanto premesso, con atto notificato il 13 agosto 1994, intimava alla Habitat Srl, sfratto per finita locazione, contestualmente citandola per la convalida.

Costituendosi in giudizio, in persona del suo legale rappresentante, la società intimata si opponeva alla convalida ed, allo scopo, rappresentava:

- che analoga citazione il Pace le aveva notificato il 18 settembre 1993, onde ottenere la restituzione del bene e che il pretore adito, preso atto dell'opposizione (argomentata sul fatto che il contratto era stato stipulato, da parte locatizia, da entrambi i proprietari, aventi quote uguali, Pace Domenico e Pace Leonardo, e che quest'ultimo non solo non aveva sottoscritto la disdetta, ma anzi aveva manifestato, in uno scritto datata 29 settembre 1993, il proprio dissenso alla cessazione del rapporto), con provvedimento del 5 ottobre 1993 aveva rigettato l'istanza per la pronuncia di ordinanza di rilascio con riserva dei motivi, ex articolo 665 c.p.c., e rimesso le parti al Tribunale di Potenza, senza che la causa fosse stata riassunta nel termine assegnato;

- che nulla era cambiato rispetto ad allora, di guisa che inspiegabile e temeraria era stata la nuova intimazione, essendo il rapporto locativo - per i cennati motivi - ancora in corso.

Con ordinanza del 24 ottobre 1994, emessa a scioglimento di riserva, il pretore di Potenza, ritenuta l'opposizione fondata sulla prova scritta del dissenso di Pace Leonardo, comproprietario del bene e titolare di quota paritaria rispetto all'altro, nuovamente disattendeva l'istanza ex articolo 665 c.p.c. e rimetteva le parti al giudice competente per valore.

Riassumeva (questa volta) la causa dinanzi al tribunale Pace Domenico, con citazione notificata il 23 gennaio 1995; insisteva nell'ottenere la convalida dello sfratto e, comunque, pronuncia che dichiarasse la cessazione del rapporto locativo alla data del 31 maggio 1993 e condanna al rilascio del bene locato, oltre al risarcimento dei danno, da liquidarsi in separata sede.

Depositando memoria di costituzione, la Habitat srl ribadiva le proprie ragioni di resistenza già opposte nella fase di convalida; evidenziava che il Pace Domenico, per le argomentazioni già esposte, difettava di legittimazione attiva, «... quale proprietario del bene locato pro parte dimidia, in quanto risultava manifesta la volontà contraria dell'altro proprietario ...».

Ammessa dal giudice istruttore - all'udienza del 9 ottobre 1996 e con facoltà di prova contraria - la prova per testi richiesta dalla convenuta, sulle circostanze e da parte dei nominativi in detta sede precisati, l'incombenza veniva espletata soltanto il 24 novembre 2000 dal Goa presso il tribunale potentino, essendo stato nelle more trasmesso l'incarto alla sezione stralcio del tribunale. Venivano così escussi Pace Leonardo, Pace Margherita e Pace Domenica Maria ed anche prodotta, da parte della conduttrice, la scrittura privata del 30 dicembre 1983, cui i testi avevano fatto riferimento e da cui risultava che al Pace Leonardo le prefate sorelle avevano ceduto le loro quote di proprietà sul bene locato alla Habitat, di guisa che questi era diventato titolare dei 3/6 dell'immobile in questione, contemporaneamente spettante, per i restanti sesti, all'attore, Pace Domenico. Page 188

Disposto il mutamento del rito, da speciale a locativo, dopo alcune udienze il Goa decideva la causa, pronunciando dispositivo con cui:

- dichiarava risolto il contratto di locazione in predicato, disponeva il rilascio del bene e fissava la data d'esecuzione;

- dichiarava inammissibile, perché tardivamente formulata nella memoria difensiva depositata dalla conduttrice a seguito dell'ordinanza di trasformazione del rito, la domanda della Habitat srl, volta ad ottenere la corresponsione dell'indennità d'avviamento;

- condannava la Habitat srl, oltre che al pagamento delle spese di lite, al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

Avverso la sentenza, notificata il 15 ottobre 2002, con atto di citazione notificato il 16 e depositato il 23 ottobre detto, ha proposto appello la conduttrice, chiedendo la riforma del provvedimento ed «... il rigetto dello sfratto ...».

Costituendosi in giudizio, gli eredi di Pace Domenico, Pace Leonardo (omonimo di quello sopra indicato), Pace Giuseppe e Pace Maria Rosaria, hanno resistito al gravame, postulandone la reiezione, con conferma della pronuncia gravata.

Mutato il rito, all'udienza odierna la causa è stata decisa come da dispositivo, letto pubblicamente e nell'immediatezza.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Va dato atto che il primo giudice ha ritenuto il dissenso del Pace Leonardo all'azione giudiziaria di convalida di sfratto per finita locazione intentata dal Pace Domenico - disapprovazione manifestata con lo scritto datato 29 settembre 1993, da lui indirizzato alla Habitat srl - del tutto irrilevante e privo d'effetto.

Testualmente, ha sostenuto che esso «... avrebbe avuto valore qualora fosse stato espresso, da parte del comproprietario Pace Leonardo, successivamente alla disdetta 25 aprile 1991 formulata dal Pace Domenico e, comunque, prima della indicata scadenza del contratto al 31 maggio 1993. Mentre la citata nota di dissenso 29 settembre 1993 è pervenuta dopo la prima intimazione di sfratto, notificata il 28 settembre 1993, e, comunque, dopo il 31 maggio 1993 quando la disdetta aveva già determinato la risoluzione di diritto del contratto di locazione 26 maggio 1981. Quanto sopra rilevato è sufficiente a determinare l'ininfluenza del tardivo dissenso opposto dal Pace Leonardo».

Ha anche aggiunto «... Per mero tuziorismo, ... che, comunque, la Società convenuta non ha provato che il dissenso - ove rilevante - fosse pervenuto dal 50 % dei comproprietari dell'immobile, atteso che, la scrittura privata 30 dicembre 1983 di cessione quote al solo Leonardo Pace non può essere opponibile al terzo estraneo Pace Domenico, in quanto priva di data certa fino al 15 novembre 2000, oltre che in contrasto con le dichiarazioni rese dai testi, che hanno tutti confermato, alla udienza del 24 novembre 2000, di essere proprietari di 1/3 del 50% dell'immobile oggetto della intimazione di sfratto».

Con un unico, articolato motivo di gravame, la Habitat Srl ha criticato la sentenza per erronea e arbitraria interpretazione dell'articolo 59 legge n. 392/78 - violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. arbitraria ed erronea interpretazione delle risultanze processuali».

Allo scopo ha evidenziato: - A. quanto alla presunta efficacia della disdetta, che essa, lungi dal produrre la risoluzione di diritto del contratto di locazione, non ha altro effetto che quello di informare il conduttore della volontà del locatore, per cui la mancata "contestazione" di essa non comporta un tacito assenso, né vale a sanare «... eventuali vizi dell'atto o condizioni di procedibilità». Nella fattispecie, Pace Leonardo, comproprietario della metà dell'immobile locato, ha escluso la presunzione di consenso ed, anzi, manifestato inequivocabilmente la volontà di proseguire nel rapporto locatizio, la qual cosa ha privato «... di legittimazione attiva ab origine ...» il Pace Domenico, con la conseguenza che il contratto «... si è naturalmente prorogato ex legge n. 392/78».

- B. quanto alla presunta mancanza di prova sul dissenso del titolare del 50% della proprietà del bene locato:

- che il contratto è stato stipulato dai soli Pace Domenico e Pace Leonardo, da un lato, ed essa appellante, dall'altro, ossia le parti fra le quali, nessuna di esse potendo rimanere esclusa, «... vanno risolte tutte le problematiche relative alla locazione ...», anche per un principio di...