Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI GENOVA 3 giugno 2003. Pres. ed est. Ferro - Soc. So.Tras. (avv. Freschi) c. Soc. Industrie Rebora (avv. Finocchiaro) ed altre.

Prelazione e riscatto - Esercizio del riscatto - Configurabilità del riscatto in capo al conduttore nei cui confronti sia stata omessa la comunicazione di cui all'art. 38 L. 392/78 - Perfezionamento della vendita successivamente alla cessazione del contratto - In esecuzione di contratto preliminare antecedente alla scadenza della locazione - Sussistenza.

Non vale ad escludere la configurabilità del diritto di riscatto ex art. 39 L. n. 392/78 in capo al conduttore che non abbia ricevuto la comunicazione di cui all'art. 38 della stessa legge, la circostanza che la vendita dell'immobile al terzo si sia perfezionata dopo la cessazione de iure del contratto di locazione, qualora il trasferimento della proprietà sia avvenuto in esecuzione di un contratto preliminare stipulato prima della scadenza della locazione. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39) (1).

(1) Non constano precedenti in termini.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con ricorso depositato nella cancelleria della Pretura di Genova il 16 marzo 1999 la So.Tras. Srl esponeva: che la società ricorrente era conduttrice, in virtù di contratti stipulati con la allora proprietaria società Nuova Italsider Spa, registrati il 4 agosto 1986 e il 10 ottobre 1986, di appezzamenti di terreno (con entrostanti fabbricati) della superficie complessiva di 13.000 mq circa, siti in località Monte Croce del comune di Genova, destinati ad uso di deposito e riparazione di container propri e di terzi; che i detti terreni erano stati poi acquisiti in proprietà dalla Cimi Montubi Spa, la quale, così subentrata nella posizione di locatrice, aveva nel 1995 comunicato alla So.Tras. e ad altri conduttori l'intenzione di accedere all'alienazione degli immobili rispettivamente a ciascuno di essi locati; che a seguito di intese coordinate con altre società portatrici di analogo interesse, la So.Tras. aveva ricevuto dalla Cimi Montubi, il 12 luglio 1996, una bozza di proposta irrevocabile di acquisto chiedendo che le fosse restituita accompagnata da fideiussione bancaria; che la So.Tras. in data 9 dicembre 1996 aveva provveduto a trasmettere l'offerta irrevocabile di acquisto per gli immobili di sua competenza per il prezzo di lire 875.000.000, accompagnata dalla fideiussione; che inopinatamente la Cimi Montubi aveva comunicato alla So.Tras. in data 11 luglio 1997 la disdetta dalla locazione per il 30 settembre 1998; che, nonostante l'espressa dichiarazione da parte della So.Tras. della volontà di esercitare il suo diritto di prelazione, e nonostante il sequestro giudiziario chiesto e ottenuto nell'ottobre 1998 dalla So.Tras. sull'immobile condotto in locazione, la Cimi Montubi con atto rogato dal notaio Segalerba il 13 ottobre 1998 col n. 20185 di repertorio, trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari di Genova il 16 ottobre 1998, aveva venduto alla Banca Carige Spa i terreni in questione; che dall'atto risultava che la Banca Carige aveva acquistato «allo scopo di concedere in locazione finanziaria al suo cliente Industrie Rebora Srl titolare dell'operazione di leasing n. 982148, in virtù di contratto già sottoscritto tra le parti, onde la Industrie Rebora Srl doveva considerarsi effettiva sostanziale acquirente. Ciò premesso, la So.Tras. Srl, nei confronti della Cimi Montubi Spa, della Industrie Rebora Srl e della Banca Carige Spa, «dando atto che la società esponente, sottoscrivendo personalmente il presente ricorso, dichiara di voler esercitare come esercita il diritto di riscatto dell'immobile condotto in locazione e offre il pagamento del corrispettivo nella misura che sarà determinata ...», chiedeva «dichiarare che l'esponente ha diritto di esercitare il riscatto ai sensi dell'art. 39 L. n. 392/78 per ottenere il trasferimento della proprietà del bene da essa condotto in locazione e sito in Genova località Monte Croce distinto al nuovo catasto di Genova foglio 76 A part. 25 P, 16 P, 27 P, 29 P, e 375 P, e così come meglio indicato nei contratti di locazione registrati a Genova il 4 agosto 1986 e il 10 ottobre 1986, ... e trasferire il bene de quo in capo all'esponente sotto condizione del pagamento del prezzo. Con ordine al sig. Conservatore dei pubblici registri immobiliari di Genova di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza; in subordine, dichiarare che il richiamato atto di trasferimento della proprietà dell'immobile de quo alla Banca Carige Spa con la vendita di cui al rogito notaio G. Segalerba 13 ottobre 1998 rep. n. 20185 è inefficace nei confronti dell'esponente per essere stato compiuto in violazione della norma di cui all'art. 38 L. n. 392/ 78 con la conseguenza che l'attuale proprietaria Banca Carige Spa e/o soc. Industrie Rebora e ogni eventuale successivo, avente causa non potranno richiedere la disponibilità dell'immobile condotto in locazione dall'esponente; in ulteriore subordine dichiarare la nullità dell'atto di trasferimento dell'immobile de quo di cui al citato rogito perché compiuto non solo in violazione del citato art. 38 ma altresì con lo scopo di frustrare il diritto di riscatto sancito dall'art. 39 della più volte richiamata L. n. 392/78, e conseguentemente in ogni caso dichiarare tenuti e quindi condannare in via tra loro esclusiva e/o solidale e/o alternativa o come meglio, Banca Carige Spa, Industrie Rebora Srl, Cimi Montubi Spa a risarcire all'esponente tutti i danni patiti e patiendi in dipendenza delle violazioni da loro commesse». Assumeva all'uopo la ricorrente che l'alienazione compiuta dalla Cimi Montubi alla Industrie Rebora non configurava una vendita in blocco, ma una vendita cumulativa di cespiti immobiliari tra loro diversi e ubicati in località differenti, non collegati strutturalmente né funzionalmente, ma solo surrettiziamente coacervati al fine di eludere i diritti della società conduttrice, e venduti nell'insieme a prezzo unitario inferiore a quello a suo tempo prospettato ai conduttori; e che la circostanza dell'avvenuta conclusione della compravendita in epoca successiva alla scadenza della locazione Page 350 non poteva pregiudicare i diritti della ricorrente avendo questa preventivamente proposto l'azione cautelare.

Si costituivano in giudizio la Cimi Montubi Spa e la Industrie Rebora Srl svolgendo coincidenti difese e contestando le domande della So.Tras. Eccepivano il difetto di legittimazione attiva della ricorrente per essere la vendita intervenuta quando la So.Tras. non poteva più vantare diritti correlati alla posizione contrattuale di locatrice di qual era rimasta occupante senza titolo; sostenevano la sussistenza degli estremi della vendita in blocco incompatibile con l'applicazione del diritto di prelazione; e richiamavano la precedente sentenza con cui il Tribunale di Genova aveva rigettato analoga pretesa avanzata dalla So.tras. nei confronti di Cimi Montubi in relazione al trasferimento dalla Ilva a Cimi Montubi dello stesso complesso immobiliare. Chiedevano infine in via riconvenzionale la declaratoria della cessazione del contratto di locazione e la condanna della So.Tras. al rilascio dei beni occupati.

La Banca Carige restava contumace.

Con sentenza. 5-13 febbraio 2002, n. 480 il Tribunale di Genova respingeva il ricorso della So.Tras; Srl, dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali della Industrie Rebora Srl e della Cimi Montubi Spa, e dichiarava interamente compensate tra le parti le spese di giudizio.

Per la riforma della sentenza suddetta la So.Tras. ha proposto il presente appello con ricorso depositato nella cancelleria di questa corte il 3 febbraio 2003.

La Industrie Rebora Srl e la Cimi Montubi Spa si sono costituite in giudizio per chiedere la reiezione dell'appello e la conferma dell'impugnata sentenza.

La causa è stata discussa oralmente davanti alla Corte, come in epigrafe costituita, nell'udienza del 21 maggio 2003.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. - Devesi anzitutto provvedere alla formale dichiarazione della contumacia della Banca Carige Spa, convenuta in appello e non costituitasi nel presente giudizio.

2. - Il tribunale genovese ha ritenuto di dover rigettare la domanda della So.Tras. Srl in adesione all'eccezione, sollevata dalle parti convenute, di difetto di legittimazione attiva della ricorrente; in ciò implicitamente - e correttamente, in via astratta e di principio - ravvisando una questione attinente ad una delle condizioni dell'azione la cui mancanza riveste rilevanza preliminare ostativa all'accoglimento (e allo stesso esame nel merito) della domanda.

   2.1. - Il tribunale ha ricordato, in proposito, che il contratto di vendita è stato stipulato il 13 ottobre 1998, e quindi in data successiva alla scadenza del rapporto di locazione verificatasi il 30 settembre 1998 per effetto della disdetta comunicata in data 11 luglio 1997, e che peraltro in epoca anteriore alla scadenza del contratto di locazione era stato stipulato il 19 giugno 1998 un contratto preliminare per l'alienazione degli immobili in questione tra la Cimi Montubi Spa e la Industrie Rebora Srl.

   2.2. - Il primo giudice ha affermato che, venuta meno la sua qualità di conduttore, la So.Tras. non può vantare, a partire dal 30 settembre 1998, alcun diritto di prelazione e conseguentemente di riscatto ai sensi degli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392, in relazione a trasferimenti di proprietà perfezionatisi dopo la data suindicata. Ha precisato che «non riveste rilevanza la circostanza che l'intenzione di vendere fosse maturata in epoca anteriore alla scadenza del contratto dovendo ravvisarsi violazione del diritto di prelazione solo qualora il locatore abbia concluso la vendita preferendo un terzo al conduttore che si trovi legittimamente nella detenzione della cosa in forza di un contratto di locazione ancora in vigore». E ha escluso, in particolare, che al riguardo possa assumere rilevanza...