Giurisprudenza di merito

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 633-636

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@TRIBUNALE DI MACERATA Sez. dist. Civitanova Marche, 26 aprile 2007, n. 90. Est. Barbato - Mercanti ed altri (avv. Giulianelli) c. Raffaeli (avv. Gattafoni).

Divisione - Divisione convenzionale - Diritto di prelazione reciprocamente riconosciuto dai condividenti in caso di alienazione degli immobili ricevuti in assegnazione - Violazione del patto - Vendita a terzo estraneo - Diritti del prelazionario - Risarcimento del danno - Accoglimento della domanda - Presupposti - Onere probatorio.

Laddove, in sede di divisione delle unità immobiliari facenti parte di un fabbricato, i condividenti si siano riconosciuti il reciproco diritto di prelazione in caso di alienazione degli immobili rispettivamente ricevuti in assegnazione, a fronte dell'inadempimento del prelazionante che - non rispettando il patto - alieni il bene ad un terzo, al prelazionario non resta altro che l'obbligazione sussidiaria del risarcimento del danno. Al fine dell'accoglimento della relativa pretesa, il prelazionario, oltre a provare l'effettiva sussistenza del patto di prelazione e l'inadempimento del prelazionante, deve inoltre dimostrare che l'operazione negoziale gli ha effettivamente arrecato un oggettivo e concreto pregiudizio patrimoniale, fornendo la prova di essersi trovato, all'epoca della contestata alienazione, nelle condizioni di procedere all'acquisto allo stesso prezzo versato dal terzo e, nel contempo, anche di aver avuto la concreta intenzione di procedere alla detta operazione negoziale. (C.c., art. 2932) (1).

(1) Sulla impossibilità per il promissario pretermesso di chiedere l'adempimento in forma specifica, bensì solo il risarcimento del danno, v. Cass. 12 aprile 1999, n. 3571, in Arch. civ. 2000, 212 e Cass. 1º aprile 1987, n. 3124, in Giust. civ. Mass. 1987, fasc. 4.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato in data 16 giugno 1999 premesso che Mercanti Emiliano e Mercanti Vincenzina, unitamente a Raffaeli Marina ed altre tredici soggetti, avevano provveduto, con atto notarile del 13 febbraio 1998, alla divisione, con conguaglio in denaro, delle unità immobiliari facenti parte di un fabbricato sito in Civitanova Marche di cui erano comproprietari per quote differenti, si esponeva che nella circostanza i condividenti si erano riconosciuti il reciproco diritto di prelazione in caso di alienazione degli immobili rispettivamente ricevuti in assegnazione, per poi aggiungersi che in data 3 agosto 1998 la Raffaeli aveva comunicato a Mercanti Emiliano la propria intenzione di vendere l'appartamento a lei assegnato; al riguardo si rappresentava inoltre che era poi emerso che la Raffaeli aveva provveduto alla vendita dell'immobile per la somma di lire 117.000.000 sin dal precedente luglio e che al detto prezzo gli attori lo avrebbero acquistato; si evidenziava quindi che nel caso di specie l'alienazione era stata effettuata senza aver prima provveduto alla comunicazione ai condividenti, titolari del diritto di prelazione, del proposito di vendere, il che esponeva la venditrice al risarcimento dei danni, da determinarsi in misura pari alla differenza tra il valore del bene oggetto della prelazione e il corrispettivo che il prelazionario avrebbe pagato ove gli fosse stato concesso di esercitare la prelazione.

Tanto premesso gli attori convenivano in giudizio Raffaeli Marina per sentirla condannare al risarcimento dei danni in loro favore.

Nel costituirsi in giudizio, dopo aver fatto presente che tutti i soggetti interessati all'atto di divisione erano membri di una sola famiglia per essere o fratelli oppure figli di questi e loro aventi causa oppure eredi di altri fratelli deceduti, la Raffaeli esponeva che, non avendo all'epoca la disponibilità della somma occorrente per il pagamento del conguaglio in denaro posto a suo carico nell'atto di divisione, si era impegnata a trasferire l'immobile a lei assegnato a Mercanti Fausto, figlio di Mercanti Elio, uno dei condividenti, e che di ciò gli altri condividenti erano stati al corrente; eccepiva poi la nullità del dedotto patto di prelazione per difetto di causa (evidenziando, in proposito, che tale patto non era in alcun modo dipendente dalla divisione, che non lo si poteva ritenere «reciproco», sì come era stato qualificato nell'atto, visto che non tutti i condividenti avevano ricevuto in assegnazione un immobile e che tale difetto di reciprocità si rifletteva sull'intera pattuizione, essendo questa diretta a fare in modo che tutti i membri della famiglia potessero usufruire della prelazione) oppure per mancanza dell'oggetto (a cui taluni condividenti, quelli liquidati solo in denaro, si erano obbligati, in quanto non avrebbero potuto concedere alcuna prelazione in mancanza del bene immobile su cui doveva cadere) oppure per l'assenza di un limite temporale.

La convenuta sosteneva inoltre che la clausola in questione non era stata voluta nel senso indicato da parte attrice, ma con la finalità di consentire che i...