Giurisprudenza di merito

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 635-670

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@CORTE DI APPELLO DI ANCONA Sez. I, 27 maggio 2008, n. 347. Pres. Perfetti - Est. Fanuli - M.A. (avv. Pugnali) c. B.L. (avv. Aliscioni)

Procedimenti sommari - Convalida - Opposizione - Contestazione della morosità - Richiesta di termine di grazia - Compatibilità - Richiesta del termine subordinata all'accertamento della contestata morosità - Ammissibilità - Esclusione.

Poiché secondo la lettera e la ratio dell'art. 55 L. 392/78, la richiesta di sanatoria ha carattere necessariamente pregiudiziale, l'intimato, anche nel caso in cui contesti la morosità, può chiedere preliminarmente il «termine di grazia», al solo fine di evitare il provvedimento di rilascio, con riserva di ripetizione della somma versata. Non può, invece, avanzare tale richiesta di termine in via subordinata e condizionata all'accertamento dell'esistenza della contestata morosità. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55; c.p.c., art. 665) (1).

(1) Sulla possibilità del conduttore di sanare in sede giudiziale «con riserva» la morosità allo scopo di evitare la risoluzione del contratto, v. Cass. 26 settembre 1997, n. 9465, in questa Rivista 1999, 97.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione notificata il 13 febbraio 2007 Bartoli Luca intimava a Marasca Enrico lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Pollenza, via Palombarette 15, concesso al convenuto in locazione abitativa con contratto del 1º febbraio 2001, per il canone annuo di lire 9.000.000 (euro 4.688,11) da corrispondersi in rate mensili anticipate, scadenti il giorno 5 di ogni mese, di euro 387,34 ciascuna, aumentate, per effetto della rivalutazione, sino alla somma attuale di euro 419,79; e lo citava contestualmente dinanzi al Tribunale di Macerata per la convalida.

Sosteneva l'attore che l'intimato non solo non aveva pagato i canoni relativi ai mesi da novembre 2006 a febbraio 2007, ma aveva altresì omesso di versare per ciascun canone a decorrere da quello del marzo 2006 l'ulteriore somma di euro 6,81 dovuta a titolo di adeguamento Istat, per un totale di euro 54,48; nonché la somma di euro 505,00 quale quota parte dell'imposta di registro.

Costituendosi in giudizio all'udienza fissata per la convalida, l'intimato si opponeva, sostenendo l'assoluta infondatezza a temerarietà dell'azione.

Esponeva, in particolare:

- che i rapporti con la controparte erano stati buoni sino al 3 dicembre 2005, data in cui nell'immobile condotto in locazione si era sviluppato un incendio a causa dell'inadeguatezza dell'impianto elettrico, non realizzato a regola d'arte;

- che aveva comunicato l'evento al proprietario, segnalando i danni subiti ed invitandolo quanto meno a provvedere alla ripulitura dell'immobile;

- che, non avendo il locatore inteso provvedere a detti lavori, esso convenuto aveva incaricato una ditta specializzata per eseguire gli interventi strettamente indispensabili per rendere vivibile l'ambiente;

- che, non ritenendo giusto sopportare i predetti costi, in data 28 novembre 2006, inviandogli un canone arretrato, aveva proposto al proprietario di ricominciare i pagamenti dal successivo mese di gennaio 2007, considerando che per l'imbiancatura dei locali avrebbe speso una somma non inferiore a euro 1.500/2.000;

- che, detta proposta era caduta nel silenzio, interpretato in senso affermativo da esso convenuto, ma a cui aveva fatto seguito l'intimazione di sfratto;

- che, nel frattempo, comunque, esso Marasca aveva provveduto al pagamento dei canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio, nonché all'adeguamento Istat ed alla quota parte dell'imposta del registro.

Alla luce di quanto sopra contestava la morosità e precisava le seguenti conclusioni:

(...) In via principale, respingere la domanda come proposta siccome infondata in fatto ed in diritto;

in via subordinata, qualora emergesse l'invocata morosità che per quanto detto si esclude, voler concedere un termine di grazia per sanarla, determinando esattamente l'importo, le causali ed i termini;

in via riconvenzionale, accertata la temerarietà dell'azione o la colpa grave con la quale la stessa è stata proposta, condannare ex artt. 96, 385 c.p.c. il ricorrente al pagamento della somma di euro 5.000,00 o di quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre che al rimborso delle spese sostenute a seguito dell'incendio;

sempre in via riconvenzionale, condannare il ricorrente all'esecuzione dei lavori di cui al preventivo di spesa della ditta Tomassini di Petriolo o in alternativa, rideterminare il canone di locazione alla luce delle condizioni attuali dell'immobile, con decorrenza dal 3 dicembre 2005, autorizzando esso resistente all'esecuzione di detti lavori. Condannare altresì il ricorrente alla istallazione dell'organo intercettatore del GPL ed a fornire al resistente immediatamente i due estintori, così come ordinato dai VV.FF. di Macerata in occasione dell'incendio (...)

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Disattesa l'istanza di emissione di ordinanza di rilascio e mutato il rito, la causa, istruita documentalmente, veniva decisa dal tribunale adito all'udienza del 21 novembre 2007 con sentenza n. 745/2007 con cui, dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del Marasca, si ordinava a quest'ultimo di rilasciare l'immobile e di pagare all'attore le somme per i canoni scaduti, oltre che a rifondere allo stesso le spese di lite.

L'ordito logico della pronuncia si articolava attraverso i seguenti passaggi:

- al momento della notifica dell'atto di intimazione di sfratto il conduttore Marasca non aveva pagato i canoni da novembre 2006 a febbraio 2007, la metà della tassa di registro di sua spettanza nonché le somme reclamate per l'aggiornamento del canone;

- successivamente lo stesso Marasca aveva provveduto a versare le somme di cui sopra, fatta eccezione per i canoni di novembre e dicembre 2006, ritenendo di non essere tenuto a pagarli in conseguenza dei danni riportati dall'incendio;

- l'opposizione allo sfratto era infondata in quanto eventuali necessità di riparazione dell'immobile locato, a carico della proprietà, non avrebbero mai potuto legittimare il conduttore a sospendere il canone;

- non risultava neanche provato, ai fini di una eventuale compensazione, che il conduttore avesse anticipato spese per manutenzione a carico della parte locatrice, ai sensi dell'art. 1577 c.c.;

- l'inadempimento del conduttore, pertanto, non era giustificato e rientrava, come gravità, nel parametro legale dell'art. 5 L. n. 392/1978, dando luogo alla risoluzione per inadempimento;

- le riconvenzionali del convenuto andavano respinte, stante l'accoglimento della domanda attrice di risoluzione contrattuale.

Avverso detta sentenza proponeva appello Marasca Enrico, articolando a sostegno del gravame i seguenti motivi, che saranno nel seguito riepilogati ed esaminati:

I) Nullità della sentenza per mancata lettura del dispositivo nella pubblica udienza;

II) Erroneità nel non aver accordato il termine di grazia;

III) Inesistenza del grave inadempimento;

IV) Imputabilità dell'incendio e presunzione di responsabilità. Erronea valutazione di fatti concludenti;

V) Erronea valutazione della riconvenzionale e della richiesta di danno ex art. 96 c.p.c.

Costituendosi in giudizio, l'appellato contestava integralmente l'appello chiedendone il rigetto, con vittoria delle spese di lite.

La causa veniva decisa all'odierna udienza, mediante lettura del dispositivo della presente sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Con il primo motivo di impugnazione - nullità della sentenza per mancata lettura del dispositivo nella pubblica udienza - si propone una censura meramente ipotetica e come tale inammissibile. Espone infatti l'appellante di non essere stato presente alla pubblica lettura del dispositivo e sostiene che nell'ipotesi in cui detta lettura non vi fosse stata si sarebbe integrata una nullità della sentenza.

Solo per completezza si evidenzia che nel verbale di udienza del 21 novembre 2007 - atto pubblico fidefaciente - e nella stessa motivazione della sentenza si dà atto della pubblica lettura del dispositivo.

Con il secondo motivo - erroneità nel non aver accordato il termine di grazia - il Marasca lamenta la mancata concessione del termine richiesto ex art. 55 u.c. L. n. 392/1978 e succ. mod. per poter sanare la morosità. Tale richiesta, pur se avanzata in via subordinata, se accolta, avrebbe impedito la risoluzione del contratto.

La censura è infondata. Va premesso, in diritto, che la compatibilità tra la richiesta del termine di grazia e l'opposizione alla convalida è controversa.

Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale, vi è incompatibilità tra le due opzioni (cfr. Cass. 18 aprile 1989 n. 1835).

Viceversa, secondo un diverso indirizzo della Suprema Corte, tra l'opposizione alla convalida e il ricorso alla sanatoria giudiziale non vi è incompatibilità, sicché anche il conduttore che si sia opposto alla convalida può avvalersi della sanatoria.

La contestazione della morosità da parte del conduttore intimato infatti, "non preclude, nè rende incompatibile il ricorso alla sanatoria di cui all'art. 55 L. n. 392/1978" (Cass. 15 gennaio 1996, n. 270; Cass. 8 agosto 1996, n. 7298; Cass. 23 dicembre 2003, n. 19772). Peraltro le ultime decisioni citate fanno discendere dalla mancata osservanza del termine di grazia accordato, la necessarietà della convalida dello sfratto, ritenendo la proposta opposizione alla convalida ormai caducata per effetto dell'accesso alla sanatoria.

Tale conclusione non sembra sostenibile in quanto comporterebbe una convalida in presenza della manifestata opposizione, mentre appare da condividere l'orientamento per cui l'opposizione alla convalida e la sanatoria giudiziale sono si perfettamente compatibili, ma la prima non viene in alcun modo travolta dalla seconda e, una volta chiusa la parentesi della sanatoria, il giudizio proseguirà comunque per l'accertamento della fondatezza o meno dei motivi di opposizione e per la restituzione di quanto eventualmente indebitamente versato dall'intimato...