Giurisprudenza di legittimità

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 139-164

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 15 dicembre 2008, n. 29344. Pres. Schettino - Est. Piccialli - P.M. Marinelli (parz. diff.) - Angelucci (avv. Nuzzo) c. De Iacobis (avv. Tufani)

Edilizia e urbanistica - Piani regolatori - Aree per i parcheggi - Vincolo pubblicistico di destinazione - Art. 18 L. n. 765/67 - Vincolo di pertinenzialità - Sussistenza di requisiti proporzionali - Prova - Fattispecie.

Il vincolo di pertinenzialità di cui agli artt. 18 L. n. 765/67; 26, ultimo comma, L. n. 41/85 e 41 sexies L. n. 1150/42, non si estende necessariamente a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nella proporzione stabilita dall’art. 18 della L. 765/67 (un metro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metri cubi di costruzione), con la conseguenza che non sono soggetti a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza. Pertanto la sola circostanza che un’area di parcheggio si trovi in un edificio realizzato dopo l’entrata in vigore della suddetta disposizione non è, di per sè, sola, idonea a dar luogo ad una presunzione di sussistenza del suddetto vincolo pertinenziale, essendo al riguardo necessario che la parte attrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondato sull’anzidetta normativa speciale, deduca e provi, ai sensi dell’art. 2697, comma 1, c.c. (trattandosi di un elemento costitutivo del preteso diritto), che lo spazio in questione rientri nella proporzione in precedenza specificata, e non costituisca, invece, un’area ulteriore rispetto a quella adibita e legalmente vincolata a parcheggio. (Fattispecie nella quale la S.C., non avendo il ricorrente in alcun modo dedotto la sussistenza dei suesposti requisiti proporzionali, ha confermato la sentenza di condanna ex art. 2932 c.c. a eseguire il preliminare di compravendita solo per l’appartamento e non anche per il posto-auto). (L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies; L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18; L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26) (1).

(1) L’importante pronuncia delle S.U. 15 giugno 2005 n. 12793 (secondo cui i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge, non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato) trovasi pubblicata in questa Rivista 2005, 521 e in Arch. giur. circ. 2006, 21, con nota di SERGIO MIRANDA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con atto notificato il 16 luglio 1996 Roberto Angelucci citò al giudizio del Tribunale di Roma Simonetta De Iacobis, al fine di sentire pronunciare sentenza traslativa della proprietà di un appartamento, con annesso posto auto, sito in quella città, esponendo che l’immobile, da lui già detenuto in locazione, gli era stato promesso in vendita, con contratto preliminare del 28 luglio 1993, da Massimo Setacci, marito della De Iacobis, la quale aveva poi ratificato, con lettera del 28 ottobre 1993, l’operato del coniuge.

Precisava l’attore di aver versato, sul pattuito prezzo di lire 420.000.000 una caparra di lire 30.000.000, convenendosi il saldo all’atto della stipula del contratto definitivo, prevista per il 30 ottobre 1993, ma non avvenuta per ingiustificati ripensamenti della convenuta. Quest’ultima, costituitasi contestava la fondatezza della domanda, ascrivendo la mancata stipulazione alle difficoltà incontrate dall’Angelucci nell’ottenimento di un mutuo bancario e sosteneva che, comunque, il contratto preliminare avrebbe riguardato soltanto l’appartamento e non anche il posto auto, in tal senso concludendo in subordine, al riguardo formulando richiesta di condanna dell’attore al pagamento degli interessi compensativi sul residuo prezzo, per l’ipotesi di pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c. Con sentenza del 29 marzo - 29 luglio 1999 l’adito tribunale accoglieva integralmente la domanda attrice, subordinando l’effetto traslativo della decisione al pagamento del residuo prezzo, pari a lire 390.000.000, e condannando la convenuta alle spese. Riteneva in particolare quel giudice, quanto al posto auto, che lo stesso costituisce una pertinenza dell’appartamento, così da doversi implicitamente includere nella promessa vendita, tanto desumendo dal libero interrogatorio dell’attore, riferente dell’uso fattone in costanza di locazione, da un prospetto di equo canone redatto per conto della locatrice (indicante una misura complessiva degli «accessori» eccedente quella del terrazzo, altra unica superficie annessa) e dall’appartenenza del bene esclusivamente alla De Iacobis (e non anche in comunione con un fratello e con la madre, come indicato in una denuncia di successione), desunta dal contenuto di un testamento della dante causa Jole Lucentini.

Contro detta sentenza la De Iacobis proponeva appello, limitatamente alla parte disponente il trasferimento anche del posto auto ed a quella relativa al mancato riconoscimento degli interessi compensativi resisteva l’Angelucci, chiedendo l’integrale reiezione del gravame, o, in subordine, pur nell’ipotesi di accoglimento del primo motivo dello stesso, la riduzione del prezzo di acquisto, nella misura di lire 45.000.000 o in quella diversa, ritenuta di giustizia, in ragione del valore del posto auto.

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Con sentenza del 4 febbraio - 5 giugno 2003 la Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello principale e respinto quello incidentale, escludeva dal trasferimento ex art. 293 ss. il posto auto, confermando nel resto la sentenza impugnata e dichiarando interamente compensate le spese del grado.

Tale decisione venia basata sulle seguenti considerazioni:

a) l’appartamento ed il posto auto, aventi ciascuno una propria autonoma identità catastale, erano stati oggetto di distinti atti di acquisto, intervenuti in date diverse;

b) nel contratto preliminare non era contenuto alcun accenno al posto auto, né, sia pur genericamente, ad eventuali pertinenze;

c) parimenti, nessuna menzione ve ne era nel contratto di locazione, a suo tempo stipulato dall’Angelucci, e nella relativa denuncia all’ufficio del registro;

d) gli stessi numerosi inviti e diffide, dall’attore inviate alla controparte ai fini della stipula, e la dichiarazione rilasciata al riguardo fissato, si riferivano esclusivamente all’appartamento;

e) tenuto conto del notevole «valore economico e d’uso di un posto macchina in zone metropolitane», circostanza spesso determinante ai fini dell’acquisto di un appartamento, la relativa eventuale menzione nel contratto preliminare, ove dello stesso comprensivo, non sarebbe mancata;

f) non decisivo era il richiamo alla L. 756/67, nella parte prevedente la necessaria realizzazione di aree di parcheggio proporzionali alla cubatura degli edifici, non risultando il contenuto delle eventuali convenzioni tra il costruttore ed il Comune, né se le aree in questione fossero state concretamente nella specie realizzate e se il posto auto in contestazione ne facesse parte;

g) né potevano condividersi le argomentazioni poste dal tribunale a sostegno dell’appellata decisione, tenuto conto dell’efficacia non probante delle dichiarazioni rese dall’Angelucci, contestate dalla De Iacobis e non altrimenti provate, della mancata verifica dei dati di fatto indicati nel prospetto di equo canone, redatto su modulo a stampa nel quale nulla era indicato sotto le voci «autorimesse singole» e «posto macchina in comune» ed, ancora, dell’equivocità della dizione «e relative pertinenze», contenuta nel testamento di Iole Lucentini;

h) il richiamo all’art. 1480 c.c., contenuto nell’appello incidentale condizionato, diretto alla riduzione del prezzo, era inconferente, «perché l’interpretazione del contratto e le risulanze processuali» portavano ad escludere che la De Iacobis avesse venduto un bene parzialmente altrui, quale era il posto macchina;

i) quanto agli interessi compensativi richiesti con il secondo motivo di appello principale, all’accoglimento della richiesta ostava l’accertato inadempimento della suddetta, la cui dichiarazione da parte del primo giudice non aveva formato oggetto di appello.

Avverso tale sentenza l’Angelucci ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Ha resistito la De Iacobis, con controricorso, contenente ricorso incidentale, cui ha fatto seguito controricorso in replica del ricorrente principale.

Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi ai sensi dell’art. 335 c.p.c.

Con il primo motivo del ricorso principale vengono dedotte violazioni e falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1362, 2697 c.c., 112, 115, 116 c.p.c., con connesse carenze di motivazione. La corte d’appello, nell’escludere che la promessa di vendita dell’immobile fosse comprensiva anche del posto-auto, sarebbe incorsa in un’indebita «inversione del sistema previsto dal legislatore in tema di pertinenze...», comportante «la presunzione di trasferimento della pertinenza insieme al bene principale, salvo che dal titolo non risulti diversamente», al riguardo attribuendo rilevanza, al fine di escludere la comprensività dell’impegno in questione, ad elementi – quelli in narrativa riportati – non decisivi, segnatamente alla diversità dei titoli di acquisto dei due beni da parte della promittente venditrice ed all’autonomia catastale degli stessi, richiedendo la legge soltanto l’appartenenza del bene principale e di quello accessorio al medesimo proprietario, indipendentemente dalla diversità o unitarietà di acquisto. Per converso, i giudici di appello sarebbero incorsi, nella valutazione del complesso di elementi rilevanti ai fini dell’accertamento, in un’analisi separata di ciascuno degli atti rilevanti, «senza metterli in relazione tra di loro per coglierne il complessivo significato probatorio».

In particolare avrebbero ingiustificatamente escluso rilevanza probatoria, sulla scorta di considerazioni opinabili, alle risultanze incontestate del prospetto dell’equo canone, redatto da un professionista incaricato dalla De Iacobis, dalla quale...