Giurisprudenza di legittimità

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 435-457

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 22 giugno 2009, n. 14545. Pres. Varrone - Est. Amendola - P.M. Destro (conf.) - Società Nazionale Sviluppo Esercizio Attività Finanziarie e di Gestioni Assicurative Srl (avv.ti Martuccelli e Buonomo) c. Inps (avv.ti Coccina e De Ruvo)

Pubblica amministrazione - Contratti - Mediante asta pubblica o licitazione privata - Processo verbale di aggiudicazione - Effetto traslativo immediato - Solo ove il capitale immobiliare sia esattamente individuato.

Il processo verbale di aggiudicazione, nelle convenzioni alla cui stipula la P.A. procede con il sistema dell’asta pubblica o della licitazione privata, non produce effetto traslativo immediato del cespite immobiliare, a meno che il bene non sia esattamente individuato. Ne consegue che, ove trattandosi di cosa complessa, il bando la indichi in via solo approssimativa, non v’è aggiudicazione che possa imporre la produzione dell’effetto reale immediato. (C.c., art. 1326; c.c., art. 1336; c.c., art. 1350) (1).

(1) Cfr. Cass. 11 giugno 2004, n. 11103, in Ius&Lex dvd n. 4/09, Ed. La Tribuna.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con citazione notificata in data 8 novembre 1993 l’Inps conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, Società Nazionale Sviluppo per l’esercizio di attività finanziarie e di gestioni assicurative Srl nonché Maria Piromallo Capece Piscicelli, Giovanna Rodinò di Miglione e Marcello Rodinò di Miglione, per ivi sentir dichiarare l’Inps unico ed esclusivo proprietario di due vani e mezzo, condotti in locazione dal predetto Marcello Rodinò di Miglione, ubicati al terzo piano di via Francesco Crispi n. 72, riportati in catasto alla partita 105175, foglio 15, mappale 179, sub 26.

Esponeva l’Istituto che i convenuti si erano appropriati dei predetti immobili, pur non essendo gli stessi compresi tra i beni oggetto dell’atto di vendita a rogito notaio Fiordiliso del 21 giugno 1979, che aveva riguardato solo i cespiti distinti in catasto alla partita 33832, foglio 15, mappale 349, particelle 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 e 37, facenti parte del fabbricato di via Crispi 74, venduto per l’intero.

Nazionale Sviluppo Srl, costituitasi in giudizio, contestava la domanda chiedendo l’accertamento del suo esclusivo diritto di proprietà sui vani oggetto del giudizio.

Con sentenza depositata il 20 maggio 2002 il Tribunale di Napoli dichiarava l’Inps unico proprietario degli immobili di cui innanzi.

Proposto gravame da Nazionale Sviluppo Società per l’esercizio di attività finanziarie e di gestioni assicurative Srl nonché dall’avvocato Domenico Buonomo, subentrato nella proprietà dell’unità immobiliare alla quale erano accorpati i vani in contestazione, alla moglie Giovanna Rodinò di Miglione, la Corte d’appello di Napoli, in data 10 marzo 2004, lo respingeva.

Avverso detta pronuncia propongono ricorso per cassazione Nazionale Sviluppo Società per l’esercizio di attività finanziarie e di gestioni assicurative Srl e Domenico Buonomo, articolando sei motivi.

Resiste con controricorso l’Inps.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1.1. – Col primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1326, comma 1, 1336, 1350 c.c., nonché insufficienza della motivazione, ex art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c., per avere il giudice di merito erroneamente individuato il momento perfezionativo del trasferimento dell’immobile nella sottoscrizione del rogito redatto dal notaio Gennaro Fiordiliso in data 21 giugno 1979, piuttosto che nell’atto di aggiudicazione, conseguente all’espletamento della procedura di asta pubblica indetta dall’Inps.

Segnatamente la Corte territoriale avrebbe omesso di valutare che l’aggiudicazione aveva trovato la sua formalizzazione nella delibera del Consiglio di amministrazione dell’Inps in data 21 luglio 1978 e che in tale momento, con la determinazione delle condizioni dell’offerta e dell’acquisto, e cioè con la precisa identificazione dell’immobile e con l’individuazione del prezzo e delle modalità di pagamento, si era perfezionata l’alienazione. In tale contesto l’atto di notaio Fiordiliso dell’anno successivo costituiva la semplice riproduzione nella forma pubblica di una vendita già perfetta in tutti i suoi elementi, tanto vero che le parti non avrebbero potuto modificare, successivamente all’aggiudicazione, i termini dell’accordo raggiunto.

Ricordano quindi che il Supremo Collegio costantemente ritiene il processo verbale di aggiudicazione, nelle convenzioni alla cui stipula la Pubblica Amministrazione procede con il sistema dell’asta pubblica o della licitazione privata, equivalente ad ogni effetto legale al contratto, e non già atto meramente preparatorio dello stesso (conf. Cass. n. 8420 del 2000; sez. un., n. 5992 del 2003).

Rilevato che i vani in contestazione costituivano il bagno e la cucina di uno degli appartamenti di cui si compone il fabbricato, con accesso dal solo civico 74 della via Francesco Crispi, evidenziano i ricorrenti che l’appartenente degli stessi al complesso oggetto dellaPage 436 vendita in esame emergeva in maniera incontestabile da tutta la documentazione consegnata all’epoca dall’Inps, e, segnatamente, dalle planimetrie, dai contratti di locazione, e dalla corrispondenza intercorsa con gli inquilini, nonché dal rilievo che nelle condizioni della vendita era costantemente ribadito che essa aveva luogo nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile era posseduto dall’alienante.

L’atto per notaio Fiordiliso non poteva quindi in alcun modo modificare il contenuto di un contratto già concluso e, qualora lo avesse fatto, andava opportunamente rettificato.

1.2. – Col secondo motivo gli impugnanti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, comma 2, e 1366 c.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ex art. 360, n. 5, c.p.c., per non avere il giudice di merito considerato che la somma offerta dai ricorrenti per l’acquisto dell’immobile oggetto del bando di gara era stata parametrata sulla consistenza del fabbricato, nelle condizioni riscontrate dagli aggiudicatari nel sopralluogo eseguito con gli incaricati dell’Istituto e prima dell’offerta di acquisto. Del resto la necessità di tener conto del comportamento complessivo delle parti, sancita dall’art. 1362, comma 2, c.c., avrebbe dovuto indurre il giudice a quo a considerare sintomatico il silenzio dell’Inps durato ben quindici anni dopo la conclusione del contratto.

Né alcun valore poteva avere il riferimento alle planimetrie allegate all’atto per notar Fiordiliso, posto che queste avevano la sola funzione di evidenziare le servitù che si andavano a costituire a seguito della vendita laddove, per determinare la consistenza effettiva dell’immobile, doveva aversi riguardo allo stato dei luoghi nonché ai contratti di locazione delle unità da cui era formato il fabbricato. E ciò tanto più che nell’atto per notar Fiordiliso era stato specificato che la vendita avveniva a corpo.

1.3. – Col terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1362, comma 1, e 1366 c.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ex artt. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., per avere la corte d’appello ritenuto dimostrativa della volontà dell’Inps di escludere i vani in contestazione dalla vendita la circostanza che, prima dell’atto per notar Fiordiliso, alcune unità facenti parte del complesso immobiliare venduto erano state accatastate dall’Istituto e che le relative particelle erano state indicate nel rogito, senza considerare che, in tale contesto, la circostanza che l’Inps non si fosse preoccupato di precisare che i vani per cui è controversia, i quali facevano strutturalmente e funzionalmente parte del fabbricato compravenduto, erano esclusi dal trasferimento, era, al contrario, sintomatica della loro inclusione tra gli immobili compravenduti.

1.4. – Col quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 1358 (rectius, 1337) c.c., per avere il decidente ignorato l’obbligo imposto dalla legge alle parti di tenere un comportamento improntato a buona fede.

1.5. – Col quinto motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., per non avere il giudice di merito considerato né il comportamento complessivo dell’Inps, sia antecedente che successivo alla conclusione del contratto, né che la somma offerta dagli acquirenti era stata determinata in relazione alla consistenza del fabbricato comprensiva dei vani in contestazione, di modo che il distacco degli stessi comportava una modifica surrettizia delle condizioni del contratto. Ribadiscono sul punto gli impugnanti che il bando costituisce una vera e propria proposta, e che le offerte sono accettazioni sospensivamente condizionate al mancato sopraggiungere di dichiarazioni più vantaggiose di altri concorrenti.

1.6. – Col sesto motivo i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione di disposizioni di legge, nonché vizio di motivazione, per avere il giudice di merito ritenuto che le parti si fossero riferite per la individuazione dell’oggetto della vendita alle planimetrie allegate, laddove nell’atto a rogito notar Fiordiliso tale clausola non esisteva affatto.

Lamentano anche che ingiustamente sarebbe stata negata ogni valenza probatoria, ai fini della dimostrazione della consistenza dell’immobile compravenduto, alle condizioni in cui lo stesso era posseduto dall’Inps e quindi alla circostanza che i vani in contestazione non erano affatto distinti dalla unità immobiliare alla quale erano aggregati, ed erano stati considerati unitariamente con le restanti superfici di questa in sede di determinazione dell’equo anone. Del resto gli aggiudicatari si erano espressamente accollati i compensi eventualmente dovuti ai conduttori per migliorie apportate agli immobili, tra cui anche quelle afferenti ai vani in contestazione. Sostengono inoltre che il giudice di merito avrebbe fatto...