Giurisprudenza di legittimità

• Pagine: 397-431

Page 397

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963. Pres. Calfapietra - Est. Settimj - P.M. Pivetti (conf.) - Sacconi c. Condominio Via del Moro 38 in Roma.

Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Immissioni - Disciplina più rigorosa di quella ex art. 844 c.c. contenuta in un regolamento condominiale contrattuale - Efficacia - Fattispecie.

In ragione delle determinazioni adottate dai privati nell'ambito della loro autonomia contrattuale, qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere nei locali di proprietà individuale determinate attività, non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa possa dar luogo o meno ad immissioni vietate a norma dell'articolo 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori rispetto a quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio d'adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'articolo 1372 c.c. (Nella specie trattavasi dell'apertura di birreria con musica dal vivo nonostante il divieto posto dal regolamento contrattuale di utilizzare porzioni di immobile di proprietà individuale per usi contrari alla tranquillità della collettività condominiale). (C.c., art. 844; c.c., art. 1138; c.c., art. 1372).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione 7 luglio 1995, Anna Maria Sacconi - premesso che, proprietaria di locali facenti parte del condominio sito in Roma alla via del Moro n. 38, li aveva concessi in locazione alla Harià Sas, la quale vi aveva aperto un esercizio di birreria con musica di sottofondo e spettacoli della vecchia Roma; che, avvalendosi dell'articolo 12 del regolamento, il condominio, con delibera del 15 giugno 1995, aveva vietato sia lo svolgimento di detta attività della conduttrice, in quanto assunta contraria alla tranquillità degli abitanti, sia il passaggio nel cortile condominiale, utilizzato dai collaboratori della conduttrice stessa onde accedere al retrostante magazzino anch'esso concesso in locazione; che il cortile interno dell'edificio non era di proprietà del condominio, ma di essa istante - conveniva innanzi al Tribunale di Roma il nominato condominio chiedendo l'annullamento della delibera 15 giugno 1995.

Costituendosi, il condominio contestava l'avversa domanda e ne chiedeva il rigetto.

Con sentenza 16 novembre 1996, il Tribunale di Roma - rilevato che l'articolo 12 del regolamento condominiale, contenente generico divieto di utilizzare le porzioni d'immobile di proprietà individuale per usi contrari alla tranquillità, era stato accettato dalla Sacconi al momento dell'acquisto dei locali; che l'effettiva idoneità dell'attività in discussione ad arrecare disturbo alla quiete degli altri condomini dovesse valutarsi in astratto; che, pertanto, attese la frequentazione del locale sino a tarda notte e l'esecuzione di spettacoli e di musica, tale potenzialità d'arrecare disturbo dovesse senz'altro riconoscersi, senza necessità di disporre la consulenza tecnica richiesta al fine d'accertare l'esistenza d'un idoneo impianto d'insonorizzazione - accoglieva parzialmente la domanda della Sacconi dichiarando nulla quella sola parte dell'impugnata delibera 15 giugno 1995 con la quale era stato inibito alla conduttrice dei locali ed ai collaboratori il passaggio nel cortile interno per accedere al retrostante magazzino, mentre riconosceva legittimo il divieto d'utilizzare i locali stessi per l'attività di birreria con spettacoli e musica.

Avverso tale decisione la Sacconi proponeva appello cui resisteva il condominio in via del Moro n. 38.

Con sentenza 16 aprile 1998, la Corte d'appello di Roma - ritenuto che il divieto, per la Sacconi, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua esclusiva proprietà, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, potesse derivare solo da un titolo convenzionale, quale quello costituitosi con l'accettazione del vincolo; che tale limitazione operasse anche nei confronti della conduttrice Harià Sas; che l'adibire il locale a birreria, con musica di sottofondo e spettacoli notturni protratti fino alle ore 2,30 della notte, dovesse senz'altro considerarsi come «uso contrario alla tranquillità»; che la pretesa insonorizzazione acustica del locale fosse irrilevante e, anche se accertata, non avrebbe equivalso ad assicurare il pieno rispetto del bene tranquillità, perseguito dal condominio con la predisposizione dell'articolo 12 del regolamento - rigettava l'appello proposto da Anna Maria Sacconi e la condannava al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza la Sacconi proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

Resisteva il condominio di via del Moro 38 con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Con il primo motivo, la ricorrente - denunziando violazione di norme di diritto - si duole che la Corte territoriale abbia completamente ignorato la normativa di cui alla legge 447/95 sull'inquinamento acustico, la quale disciplina in modo specifico le attività obbligate a predisporre una documentazione di «impatto acustico», proprio perché classificate come «attività rumorose», tra le quali non è contemplata quella di birreria; abbia, quindi, violato detta normativa, includendovi arbitrariamente un'attività non compresa ed omettendo l'esame del caso specifico con idonea circostanza.

Il motivo non merita accoglimento.

Le disposizioni della legge 477/95, che ha inteso fissare un limite alle attività rumorose onde tutelare la salute della collettività e la cui inosservanza integra la violazione amministrativa dalle stesse sanzionata, attengono a rapporti di natura pubblicistica, intercorrenti tra la pubblica amministrazione preposta alla tutela dell'interesse collettivo protetto ed i privati esercenti le attività contemplate, e disciplinano situazioni che vengono prese in considerazione ai fini della salvaguardia della salute in generale, prescindendo da Page 398 qualsiasi collegamento con la proprietà fondiaria; quest'ultima, in vero, rimane del tutto estranea alla previsione normativa, nella quale non è ravvisabile alcuna disposizione intesa a stabilirne limiti d'equilibrio nell'utilizzazione, limiti che rimangono, invece, affidati alla disciplina delle immissioni posta dall'articolo 844 c.c. od a quella, eventualmente più rigorosa, che i privati interessi abbiano ritenuto di pattiziamente stabilire agendo nell'ambito della loro libera autonomia contrattuale.

Nei rapporti tra privati, dunque, la normativa di cui alla legge 447/95 non trova applicazione e la corte territoriale correttamente non l'ha presa in considerazione ai fini della decisione della controversia tra privati sottoposta al suo esame.

Sotto il profilo della denunziata violazione di legge, poi, la ricorrente nessun argomento adduce, riconducibile alla previsione dell'articolo 360 n. 3 c.p.c., in ordine alla censura relativa al mancato accertamento della situazione di fatto mediante consulenza tecnica, questione della quale meglio si tratterà di seguito.

Con il secondo motivo, la ricorrente - denunziando insufficiente motivazione della sentenza - si duole che il giudice d'appello non abbia adeguatamente motivato la scelta di confermare la sentenza di primo grado ed abbia posto a fondamento della decisione asserzioni generiche, inidonee a legittimarla, pretermettendo di considerare, invece, la mancanza di norme qualificanti una birreria come attività rumorosa, l'insonorizzazione del locale già accertata dalla competente Asl, l'ubicazione dello stesso in una zona ad alta densità di locali pubblici aperti fino a tarda notte, e di effettuare uno specifico accertamento tecnico sulla situazione controversa.

Il motivo non merita accoglimento. È stato, infatti, accertato in sede di merito e non è contestato che, nel caso in esame, i rapporti condominiali siano disciplinati da un regolamento contrattuale al cui articolo 12 è fatto divieto di utilizzare i locali di proprietà individuale per l'esercizio di attività «contrarie alla tranquillità» della collettività condominiale.

Orbene, come questa Corte ha più volte evidenziato, il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia stato accertato dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari e regolarmente trascritto nei pubblici registri, assume carattere convenzionale e vincola anche tutti i successivi acquirenti, nonché i conduttori ai quali vengano locate dette unità, non solo per le clausole che disciplinino l'uso od il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che limitino i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.

Con l'ulteriore precisazione che, in ragione delle determinazioni adottate dai privati nell'ambito della loro autonomia contrattuale, qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere nei locali di proprietà individuale determinate attività, non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa possa dar luogo o meno ad immissioni vietate a norma dell'articolo 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori rispetto a quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condomino d'adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'articolo 1372 c.c. (Cass. 1195/92, 49/1992, 4554/86, 5241/78).

È ben vero che, i divieti ed i limiti di destinazione alle parti d'edificio di proprietà individuale posti dal regolamento condominiale...