Giurisprudenza di legittimità

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I.

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 11 settembre 2003, n. 13350. Pres. Corona - Est. Mazzacane - P.M. Golia (diff.) - Oliva c. Cond. via Curtatone, 6 in Genova.

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Annullamento- Diritto del condomino di esaminare la documentazione relativa all'ordine del giorno - Violazione - Conseguenze - Annullabilità della deliberazione - Sussistenza.

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina l'annullabilità delle delibere ivi approvate riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del diritto alla informazione sopra richiamata incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1136) (1).

II.

@TRIBUNALE DI GENOVA Sez. III, 4 giugno 2003. Est. Tuttobene - Saba (avv. Garzoglio) c. Condominio via Vernazza 6 in Genova (avv. Nasini).

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Annullamento - Per omesso preventivo esame della documentazione contabile relativa al rendiconto gestionale - Limiti.

La violazione del diritto del singolo condomino di esaminare in via preventiva la documentazione contabile concernente l'esercizio di gestione da approvare in una futura assemblea, non costituisce un vizio della convocazione. Qualora, poi, tale documentazione sia presentata ai condomini nel corso dell'adunanza assembleare, è rimessa alla volontà della maggioranza la decisione di approvare il rendiconto in tale sede o, eventualmente, di non approvarlo fino all'effettuazione di un migliore esame. Tale scelta attiene al merito delle decisioni rimesse all'assemblea, e non è censurabile con l'impugnazione della deliberazione, a meno di non ravvisare un eccesso di potere, configurabile laddove si dimostri che l'assemblea ha fatto un cattivo uso del potere discrezionale ad essa spettante (ad esempio, omettendo completamente l'esame della documentazione). (C.c., art. 1130; c.c., art. 1136) (2).

(1, 2) Sull'estensione del diritto del condomino a visionare la documentazione contabile, si veda la citata Cass. 26 agosto 1998, n. 8460, in questa Rivista 1998, 668, secondo cui ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti). Più di recente, Cass. 29 novembre 2001, n. 15159, in Giur. it. 2002, 1361.

I.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato il 26 settembre 1996 Andrea Corrado Oliva, proprietario di un appartamento compreso nell'edificio sito in Genova, via Curtatone 6, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Genova il Condominio del suddetto stabile chiedendo annullarsi le delibere assunte nell'assemblea del 12 luglio 1996, oltre che per vizi specifici inerenti ad alcune di esse, per la ragione fondamentale che l'esponente non era stato posto in condizione di prendere visione della documentazione relativa agli argomenti trattati.

Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo il rigetto della domanda attrice.

L'adito tribunale con sentenza del 21 ottobre 1998 di chiarava illegittime le delibere assunte nell'assemblea del 12 luglio 1996.

A seguito di gravame proposto dal Condominio di via Curtatone 6 in Genova cui resisteva l'Oliva, la Corte d'appello di Genova con sentenza del 6 luglio 1999, in parziale accoglimento dell'appello, accertava e stabiliva il diritto dell'Oliva a prendere visione e copia della documentazione contabile nei termini indicati in motivazione e, per l'effetto confermava l'annullamento di quanto deliberato sul punto nell'assemblea del 12 luglio 1996 nella parte in cui era stata avallata la condotta dell'amministratore tenuta in violazione dell'esercizio di tale diritto; rigettava per il resto le domande dell'Oliva per l'annullamento delle delibere assunte nella menzionata assemblea.

Il giudice di appello, riconosciuto il diritto dell'Oliva ad esaminare ed estrarre copia dei documenti contabili richiesti con lettera dell'8 luglio 1996 in relazione alla prossima assemblea del 12 luglio 1996 e rilevato che il termine di mezz'ora per l'esame di tale documentazione concesso dall'amministratrice del Condominio non poteva certo considerarsi congruo in riferimento alle esigenze di controllo, riteneva che tale decisione rientrava tra i provvedimenti dell'amministratore richiamati dall'art. 1133 c.c., nei confronti dei quali è ammesso ricorso all'assemblea; nella fattispecie si era appunto verificata tale evenienza, considerato che la delegata dell'Oliva nella seduta del 12 luglio 1996 aveva lamentato il fatto che quest'ultimo non era stato posto in condizioni di prendere visione delle cosiddette pezze giu- Page 794 stificative; essendosi poi l'assemblea limitata a disporre l'allegazione agli atti della corrispondenza intercorsa tra l'amministratrice e l'Oliva approvando poi il rendiconto, doveva ritenersi essere intervenuto il rigetto della doglianza sollevata dal suddetto condomino per i fatti suesposti, cosicché occorreva disporre l'annullamento di quella parte della delibera che si configurava come conferma del rifiuto dell'amministratrice di esibire in tempi congrui la richiesta documentazione.

La Corte territoriale tuttavia aggiungeva che tale riconoscimento delle buone ragioni dell'Oliva non comportava automaticamente l'invalidità delle altre delibere appurate il 12 luglio 1996, considerato che un provvedimento dell'amministratore, seppure lesivo delle facoltà spettanti al singolo condomino, non può incidere sulla validità delle decisioni espresse dall'assemblea, e che nella fattispecie l'approvazione delle delibere impugnate era avvenuta con ampia maggioranza e non poteva essere impedita dal voto contrario dell'Oliva.

Per la cassazione di tale sentenza l'Oliva ha proposto un ricorso affidato a due motivi. Il Condominio di via Curtatone 6 in Genova ha resistito con controricorso ed ha proposto anche ricorso incidentale, entrambe le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Preliminarmente deve disporsi la riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la stessa sentenza.

Venendo all'esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo l'Oliva, denunciando violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1130-1136-1710 e 1713 c.c., censura la sentenza impuganta nella parte in cui ha ritenuto che la violazione del diritto di informazione di un singolo condomino in relazione ad argomenti oggetto di una successiva assemblea non comporta la nullità e/o annullabilità delle delibere approvate nell'assemblea stessa.

L'Oliva, richiamata l'applicabilità nei rapporti tra singoli condomini ed amministratore di condominio delle norme in tema di mandato con specifico riferimento all'obbligo del mandatario di svolgere il mandato con diligenza e di rendere il conto della gestione, rileva l'esigenza di coordinare tali disposizioni con la disciplina in materia di condominio e, in particolare, con i diritti di partecipazione e controllo previsti dall'art. 1136 c.c.; invero, assume il ricorrente principale, il richiamato obbligo a carico dell'amministratore risulterebbe vanificato, qualora il condominio non avesse la facoltà di verificarne l'osservanza attraverso il proprio diritto a partecipare all'assemblea attraverso un attivo intervento nella discussione tendente anche ad influenzare le decisioni assembleari in senso favorevole ai propri interessi; pertanto l'utile partecipazione alla discussione presuppone una corretta informazione sulla gestione condominiale, nella fattispecie negata all'Oliva dal rifiuto dell'amministratore di consentirgli di effettuare una adeguata disamina preventiva della documentazione contabile relativa all'approvazione del consuntivo 1995-1996 e del preventivo 1996-1997.

Con il secondo motivo di ricorso l'Oliva, deducendo omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, lamenta il mancato rilievo da parte del giudice di appello della denunciata violazione del diritto di informativa dell'esponente quale causa invalidante delle delibere adottate nel corso dell'assemblea del 12 luglio 1996; in particolare il ricorrente principale sostiene l'erroneità dell'assunto della sentenza impugnata in ordine alla irrilevanza della mancata preventiva adeguata informazione dell'Oliva circa la documentazione contabile che aveva chiesto di esaminare rispetto alla validità delle successive delibere assembleari, giacché l'approvazione di tali delibere aveva comportato una compressione del diritto dell'Oliva ed un vizio nella formazione della volontà dell'assemblea sugli argomenti oggetto dell'ordine del giorno.

Le suddette censure, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, sono fondate.

Il giudice di appello, pur muovendo da una corretta impostazione in ordine alla facoltà di ciascun condomino di richiedere e di ottenere dall'amministratore del Condominio l'esibizione di documenti contabili onde prenderne visione o estrarne copia sulla scia di un orientamento ormai consolidato di questa Corte (Cass. 26 agosto 1998 n. 8460; Cass. 29 novembre 2001 n. 15159), non ha sviluppato dall'enunciato principio di diritto le logiche conseguenze derivanti dalla sua applicazione nella fattispecie, dove invero è stato accertato che il diritto dell'Oliva di prendere effettiva cognizione della documentazione...