La forfetizzazione degli oneri condominiali

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 397-398

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È legittima la forfetizzazione degli oneri condominiali? È legittimo, cioè, pattuire tra proprietario e inquilino che gli oneri condominiali siano versati secondo un importo fisso mensile, o comunque periodico, senza tener conto del rendiconto predisposto ogni anno dall'amministratore?

Per rispondere compiutamente alla domanda occorre prendere l'avvio dall'art. 9 L. 392/78, tuttora in vigore poiché non abrogato dall'art. 14, L. 431/98, che individua le spese condominiali che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore. La giurisprudenza, in vigenza delle norme sull'equo canone, aveva ritenuto tale disposizione inderogabile in danno del conduttore, ritenendo altresì, pertanto, nulla, ai sensi dell'art. 79, L. n. 392/78, qualsiasi pattuizione che avesse obbligato l'inquilino al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dal predetto art. 9, ovvero in misura forfetaria (cfr. Cass., sent. n. 3431 dell'8 marzo 2002).

Sennonché l'art. 79 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dal predetto art. 14, con la conseguenza che quanto fin qui esposto, allo stato, è ancora valido solo per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo (con riferimento alle quali, quindi, una pattuizione che prevedesse la forfetizzazione degli oneri accessori sarebbe da considerarsi sicuramente invalida). Per le locazioni ad uso abitativo invece, a seguito dell'entrata in vigore della legge 431/98, la situazione è diversa (anche se, con riferimento alle locazioni regolamentate e cioè a quelle agevolate, transitorie e per studenti universitari, si deve necessariamente giungere - come si vedrà - alla medesima conclusione alla quale si è pervenuti per le locazioni ad uso diverso).

L'art. 13 di quest'ultima legge, infatti, che sostituisce - limitatamente alle locazioni abitative - il previgente art. 79, sanziona con la nullità solo i patti volti a derogare i limiti (minimi) di durata da essa previsti e quelli volti ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello contrattualmente stabilito (per i contratti liberi) ovvero a quello definito dagli accordi in sede locale (per i contratti regolamentati), e che comunque sia «superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».

Questo ha portato a ritenere derogabili una serie di norme non più munite del presidio testuale di invalidità e, in particolare, per quello che qua interessa, a ritenere legittima una regolamentazione relativa agli oneri...