Brevi note in tema di fissazione della data dell'esecuzione del rilascio nelle procedure di convalida di sfratto e di licenza per finita locazione

• Autore: Carlo del Torre
• Pagine: 523-525

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Inquadramento del problema. - L'interesse per ritornare su un punto già in passato analizzato da autorevoli autori può ritenersi nuovamente attuale sia per tentare una rilettura della norma alla luce dei principi ispiratori della nuova normativa sulle locazioni abitative, sia perché molti tribunali assumono spesso la consuetudine di assegnare sistematicamente quale termine per il rilascio dell'alloggio quello massimo di sei mesi (se non di un anno) previsto dall'art. 56 della L. 392/78, molto spesso anche in modo acritico e sostanzialmente automatico.

Può pertanto essere opportuno approfondire la natura del provvedimento di fissazione della data di rilascio ex art. 392/78, con le relative conseguenze, nei procedimenti per finita locazione.

La norma. - L'art. 56 della L. 392/78 dispone che il giudice, nel provvedimento di convalida di rilascio, inserisca anche la data dell'esecuzione indicando un termine massimo di sei mesi, che in casi eccezionali può essere portato a dodici mesi; si tratta di una norma considerata peraltro applicabile non solo ai procedimenti sommari, ma a tutti i procedimenti relativi a controversie che possono avere quale esito finale lo scioglimento di un contratto di locazione e pertanto anche in caso di ordinarie cause di risoluzione contrattuale e non solo di riti sommari ¹. In definitiva, il giudice, indipendentemente dal rito adottato, è tenuto anche d'ufficio ovverossia anche in assenza di una esplicita istanza in tal senso da parte del locatore intimante o ricorrente, a fissare il termine prima del quale l'esecuzione per rilascio non può essere iniziata ².

Natura del provvedimento di fissazione. - Posto quanto sopra, riguardo la natura del provvedimento di fissazione e le relative conseguenze, si possono sintetizzare tre diverse interpretazioni al riguardo.

Un primo indirizzo configura il termine ex art. 56 L. 392/ 78 come termine contro cui va adempiuto l'obbligo di rilascio dell'immobile ovvero come termine prima del quale la prestazione di restituzione dell'immobile è inesigibile per il proprietario locatore. Questa posizione si fonda principalmente sull'osservazione che il potere di fissazione del predetto termine è stato attribuito dal legislatore al giudice della cognizione, il che denoterebbe una natura sostanziale del medesimo. Il giudice sarebbe abilitato a differire la data dell'adempimento di una obbligazione contrattuale con la conseguenza che risulterebbero applicabili tutte le condizioni previste pattiziamente dalle parti in punto oneri contrattuali, quali ad esempio il pagamento delle spese accessorie, gli obblighi di manutenzione dell'immobile e con non lievi conseguenze in materia di risarcimento del danno da ritardato rilascio che in questo caso si sostanzierebbe solo ad avvenuto decorso del termine ex art. 56, quindi limitatamente al periodo intercorrente tra la scadenza e l'effettivo rilascio ³.

Un secondo indirizzo ritiene che il termine fissato dal giudice ponga una presunzione legale di non imputabilità del ritardo nella riconsegna, atteso che le difficoltà, vere o presunte, nel reperire una nuova sistemazione abitativa non sarebbero ascrivibili alla negligenza del conduttore, ma a situazioni economico-sociali di ordine generale. Tale orientamento, secondo alcuni autori condiviso anche dalla recente Corte cost. 482/2000 ⁴, in primo luogo attribuirebbe particolare rilevanza alla valutazione del giudice nella determinazione dell'entità del termine ex art. 56, nel senso che il giudice dovrebbe effettivamente valutare in modo preciso le esigenze del locatore e del conduttore; in secondo luogo ritenendo non imputabile il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione di rilascio in capo al conduttore fino alla scadenza di questo termine, il risarcimento del danno da ritardato rilascio sarebbe anche in questo caso richiedibile solo a termine scaduto, ossia per il periodo intercorrente tra data fissata per l'esecuzione ed esecuzione effettiva.

Un terzo indirizzo assegna al termine un valore prettamente processuale e non sostanziale senza con ciò influire sugli obblighi contrattuali del conduttore il quale va comunque considerato in mora dalla data di scadenza prevista dalle parti. Una simile posizione trova fondamento nell'osservazione, peraltro pertinente, che all'atto della fissazione del termine non viene compiuta dal giudicante alcuna valutazione inerente al rapporto controverso, ma ci si limita ad una funzione meramente ordinatoria dell'iter esecutivo; non si tratterebbe quindi di un provvedimento a carattere decisorio e conseguentemente esso non acquisisce autorità di cosa giudicata, né può essere impugnato avanti il giudice Page 524 superiore ⁵. Si comprende immediatamente la conseguenza in tema di risarcimento del danno da ritardato rilascio, che in questo caso decorrerebbe comunque dalla data di scadenza convenzionalmente o legislativamente individuata ⁶.

La natura meramente processuale del termine comporterebbe conseguentemente la competenza del giudice dell'esecuzione in caso di contestazione dell'entità del medesimo o degli stessi presupposti per la concessione.

Quest'ultimo è l'orientamento maggiormente seguito dalla giurisprudenza di legittimità anche molto recente ⁷, con le relative conseguenze in tema di impugnabilità e di mora del conduttore nell'obbligazione di riconsegna. In sostanza il giudice della convalida allorché fissa la data per l'esecuzione di rilascio esercita una competenza concorrente con quella del...