Fiscalitá immobiliare: dalle misure del Pacchetto martinat all'anomalia ICI, alle sperequazioni interne al sistema, alla possibile evoluzione del prelievo sugli immobili e ad una proposta innovativa

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@1. Le misure del «Pacchetto Martinat»

Le misure contenute nel pacchetto per la casa predisposto dal Viceministro on. Ugo Martinat sono misure in sè apprezzabili, tendenti a risolvere, in via diretta o indiretta, problemi abitativi, favorendo i locatari o i futuri acquirenti di unità immobiliari destinate a loro dimora abituale e, marginalmente, anche i proprietari attuali, in quanto siano - si badi - locatori.

Questo è, per l'appunto, il limite di fondo degli emendamenti suggeriti, che mirano non ad allentare la morsa tributaria sul comparso edilizio, ma a risolvere più che altro, agendo sulla leva fiscale problemi sociali.

Con la prima proposta, dunque, s'intende semplicemente raddoppiare la quota detraibile del mutuo fondiario: ed è un adeguamento ragionevole, genericamente utile.

Un proposito non tanto agevolativo, quanto antievasivo manifesta la seconda proposta, cui seguono, con effetto pedissequo, le due proposte successive. Si tratta di un meccanismo di contrapposizione di interessi che potrebbe applicarsi in tanti altri settori. Per quanto attiene a quello immobiliare (che - sia detto per inciso - è quello più colpito di ogni altro dal peso della fiscalità), sarebbero attentamente da valutarsi - insieme ai possibili riflessi di tensione che il sistema proposto potrebbe provocare sul mercato locativo e quindi sui canoni relativi - gli effetti del medesimo meccanismo sulla pubblica finanza atteso che, a fronte del fatto che si avrebbe di certo - e immediatamente - una generale applicazione delle deduzioni in tutto il territorio, è ben noto che il fenomeno della irregolarità fiscale dei contratti di locazione (e quindi il recupero fiscale relativo) è limitato invece a ben precise zone territoriali (o tipologie contrattuali).

In ogni caso, si nota uno squilibrio nella seconda proposta (e quindi nella terza e nella quarta, meramente consequenziali), perché essa contiene un sensibile (anche se non sconvolgente) miglioramento nella condizione dell'inquilino, mantenendo invece inalterata la sorte fiscale del proprietario. Si dice in proposito, nella relazione illustrativa, che il proprietario già gode dei vantaggi previsti dall'art. 8 della legge n. 431/1998; ma tali vantaggi - è da rilevarsi - sono simmetrici rispetto ai favori, non solo fiscali, accordati, nella disciplina locatizia, agli inquilini (che godono, infatti, di canoni calmierati). Quindi, l'incremento delle agevolazioni di questi ultimi, dovrebbe corrispettivamente comportare l'allargamento, nello stesso modo, dei limiti entro i quali il locatore fruisce di vantaggi tributari.

L'ultima proposta - che dovrebbe direttamente interessare la proprietà immobiliare - richiede un rilievo più articolato.

La Confedilizia considera da tempo che la più efficace azione di stimolo all'emersione di materia imponibile nel comparto dei redditi immobiliari sia rappresentata da una decisa politica di riduzione del livello di imposizione fiscale, specie locale, sugli immobili. Quanto alla imposizione sui redditi da locazione, riteniamo in particolare che lo strumento più idoneo sia quello della sostituzione dell'attuale sistema di tassazione di tali redditi - che prevede che il canone percepito sia incluso nel reddito complessivo del proprietario e soggetto ad imposta secondo le aliquote progressive Irpef - con la previsione di una tassazione separata degli stessi attraverso un'imposta secca che, in armonia con il livello di tassazione dei redditi provenienti dagli investimenti nel settore finanziario, sarebbe da individuarsi nella misura del 12,5%. Una riforma in tale direzione porterebbe senz'altro, vista l'appetibilità del nuovo trattamento fiscale, alla creazione di nuova base imponibile, soprattutto per il prevedibile inserimento nel circuito della locazione di beni immobili (anche all'uopo acquistati) attualmente non destinati a tale scopo, con ciò venendosi incontro anche ad esigenze sociali di incremento, sotto il profilo dell'offerta degli immobili, del mercato delle locazioni, con conseguenti benèfici effetti per la mobilità delle forze del lavoro sul territorio (esigenza - come a tutti ben noto - da favorire il più possibile).

L'ultima proposta del pacchetto del Viceministro Martinat si muove - sia pure timidamente - in questa direzione. Rappresenta quindi un primo passo sulla strada suggerita dalla Confedilizia. La stessa si presta tuttavia a qualche osservazione nel merito.

Innanzitutto non è chiarito - e dovrebbe allo scopo essere introdotta nel testo dell'emendamento proposto una salvezza esplicita - che la tassazione separata e proporzionalmente fissa del reddito da locazione non è alternativa, ma cumulativa con i regimi di favore specificamente concessi dall'art. 8 della legge n. 431/ 1998, nei casi ivi previsti (e che dovrebbero essere estesi, per ragioni di simmetria, in connessione con l'ampliamento dei benefici per gli inquilini, come sidiceva).

Inoltre, e più radicalmente, la tassazione sostitutiva dovrebbe essere estesa a tutto il settore del reddito fondiario - anche quello virtualmente conseguito dal proprietario che goda direttamente dell'unità immobiliare - e non solo al reddito specificamente locativo. Altrimenti si introdurrebbe, nel sistema fiscale positivo,Page 722 una discriminazione perniciosa e iniqua, che contrasterebbe con il principio costituzionale di uguaglianza; tanto più che in Italia (molto più che in altri Paesi) è diffusa la proprietà della casa d'abitazione.

Deve osservarsi - poi - che il soggetto, il quale abbia costruito nuove case d'abitazione o - soprattutto - ristrutturato edifici per ottenere unità abitative, al fine di locare le une e le altre, merita apprezzamento e dunque un'agevolazione fiscale più significativa, giacché contribuisce grandemente a risolvere il problema della casa e a calmierare il mercato: a questo riguardo appare troppo distante l'aliquota del 17% rispetto alla più favorevole del 12,5%, prevista per le locazioni a canone agevolato. Si potrebbe indicare, appunto, un'aliquota inferiore al 17%, quantunque superiore al 12,5%.

Sarebbe forse plausibile, inoltre, prevedere un regime fiscale sostitutivo agevolato pure per i proprietari che lochino a imprese - il cui giro d'affari non superi un certo importo - beni immobili destinati strumentalmente alla loro attività, anche per prevenire l'accusa di ingiustificata disparità.

Sempre con riferimento all'ultima proposta, pure nell'ambito della tassazione separata appare ineluttabile che debba permanere la detrazione forfetaria e percentuale delle spese di gestione, che nella proposta del Ministero non sembra sopravvivere.

@2. I problemi irrisolti della fiscalità immobiliare: l'anomalia ICI

Fatte queste considerazioni sui contenuti delle proposte del «Pacchetto Martinat», e ribadito l'apprezzamento per una impostazione che - sia pur timidamente - si muove nella giusta direzione, non può non rilevarsi come la situazione dell'imposizione fiscale sugli immobili sia talmente grave da richiedere interventi di ben più vasta portata.

Come è noto, gli immobili sono oggetto di una concentrata e concomitante serie di prelievi sulla rendita e sul valore patrimoniale (che, in definitiva, finiscono per incidere su una realtà economica sostanzialmente unitaria e inscindibile). Una condizione del genere è atta a determinare un effetto se non totalmente eversivo, comunque compromettente, in limiti cospicui e non tollerabili a lungo, qualora non si compiano attente valutazioni e continui monitoraggi i quali abbiano di mira non già l'adeguamento della tassazione immobiliare alla crescente esigenza finanziaria dello Stato (come se sul comparto fondiario si potessero indifferentemente scaricare le tensioni del...