Sulla locazione dell'uso di una parte comune al fine di installarvi una insegna pubblicitaria

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 611

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Attraversando qualunque citt‡, capita spesso di vedere cartelloni pubblicitari affissi ai muri perimetrali degli edifici, grandi insegne installate sulla loro sommit‡, vetrinette poste al primo piano contenenti materiale pubblicitario idoneo ad attirare potenziali clienti. In tutti questi casi vengono utilizzate parti comuni dell'edificio. Ditalché, specie quando le insegne od i cartelloni pubblicitari sono di terzi, cioË non appartengono a condomini, l'installazione deve necessariamente essere autorizzata dal condominio. Quest'ultimo, per essa, chiede normalmente un prezzo: il rapporto va cosÏ formalizzato e ciÚ avviene solitamente con la stipula di un contratto di locazione.

La locazione di una cosa comune Ë considerata atto di amministrazione ordinaria ´essendo possibile conseguire la finalit‡ del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilit‡ del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'Amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo obbligasse a tanto, deve ritenersi valida la modifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza sempliceª (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446 e Trib. Bologna 9 agosto 1999 n. 1799 in questa Rivista 2000, 765).

Deve perÚ tenersi conto che: ´L'uso indiretto della cosa comune (nella specie mediante locazione) incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, puÚ essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. L'indivisibilit‡ del godimento costituisce il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto, onde la deliberazione che adotta l'uso indiretto senza che ne ricorrano le condizioni, Ë nulla, quale che sia la maggioranza, salvoché ricorra l'unanimit‡ª (Cass. 19 ottobre 1994 n. 8528).

Sulla scorta di tale ultima decisione, se per il muro perimetrale non dovrebbero sorgere problemi visto che il suo uso promiscuo Ë difficile da prevedersi (a parte la sempre possibile apposizione di fili) mentre la sua divisione Ë addirittura impossibile, per la locazione del lastrico solare, specie se calpestabile, occorrer‡ vedere...