Federalismo fiscale municipale e mancata registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo

• Autore: Mazzeo Antonio
• Pagine: 17-21

17

dott

Arch. loc. e cond. 1/2012

DOTTRINA

FEDERALISMO FISCALE

MUNICIPALE E MANCATA

REGISTRAZIONE DEI

CONTRATTI DI LOCAZIONE AD

USO ABITATIVO (*)

di Antonio Mazzeo

SOMMARIO

1. Cenni sulla mancata registrazione dei contratti di loca-

zione nella legge 431/1998 (art. 13, comma 1) e nella leg-

ge f‌inanziaria 2005 (art. 1, comma 346, legge 30 dicembre

2004, n. 311). 2. La mancata registrazione dei contratti di

locazione nel D.L.vo n. 23 /2011 (art. 3, commi 8, 9 e 10).

Ambito applicativo. Sanzioni civilistiche. Contenuto ed aspet-

ti di costituzionalità. 2.1. Conseguenze della mancata regi-

strazione nei termini. Prestazioni eseguite anteriormente alla

registrazione del contratto. Ipotesi di contratti di locazione

registrati per canoni di importo inferiore a quello effettivo e

di comodati f‌ittizi.

1. Cenni sulla mancata registrazione dei contratti di

locazione nella legge 431/1998 (art. 13, comma 1) e

nella legge f‌inanziaria 2005 (art. 1, comma 346, legge

30 dicembre 2004, n. 311)

Il problema della nullità per omessa registrazione del

contratto di locazione ad uso abitativo è stato già affron-

tato dalla dottrina e dalla giurisprudenza in riferimento

all’art. 13 della legge 431/1998 (contenente la disciplina

delle locazioni di immobili ad uso abitativo) ed è stato

concretamente risolto da un intervento della Suprema

Corte (1), la quale, attraverso una ricostruzione “costitu-

zionalmente orientata” del dettato normativo, ha sancito i

seguenti fondamentali principi:

1) la mancata registrazione del contratto di immobile

adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge di riforma

delle locazioni abitative, non determina alcuna nullità

dell’iniziale negozio locativo;

2) la sanzione di nullità prevista dal comma primo del-

l’art. 13 della legge in questione (secondo cui è “nulla ogni

pattuizione volta a determinare un importo del canone di

locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto

e registrato”) non si riferisce all’ipotesi della simulazione

relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del

corrispettivo (né a quella della simulata conclusione di un

contratto di godimento a titolo gratuito dissimulante una

locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una

lettura costituzionalmente orientata della norma, posto

che, essendo valido il contratto di locazione scritto e non

registrato, a maggior ragione deve ritenersi valida la fatti-

specie (sicuramente meno grave sotto il prof‌ilo f‌iscale)

della pattuizione scritta ma non registrata eccedente il

canone risultante dal contratto “uff‌iciale” (e, cioè, quello

simulato, scritto e registrato), che sia volta a sottrarre alla

imposizione f‌iscale solo una parte del corrispettivo;

3) la nullità cui fa riferimento il primo comma del ci-

tato articolo 13 è volta a colpire la pattuizione, nel corso

di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più

elevato rispetto a quello risultante dal contratto origina-

rio, con conseguente f‌issazione del principio della invaria-

bilità del canone iniziale (che deve rimanere immutabile)

per tutta la durata del rapporto (a parte la previsione

di forme di aggiornamento come quelle correlate ai dati

ISTAT senza limiti percentuali);

4) il principio della invariabilità del canone per tutta la

durata del rapporto opera, anche se entro i limiti segnati

dal peculiare regime per essi vigente, anche per i contratti

agevolati o a canone convenzionato, nel senso che, una

volta stabilito il canone iniziale nell’ambito delle fasce di

oscillazione previste dagli accordi locali (ovviamente con

il limite rappresentato dal canone massimo), tale canone

originariamente concordato non potrà essere aumentato

nel corso del rapporto, neanche ove fosse stato f‌issato

in misura inferiore all’importo massimo def‌inito in sede

locale.

Sicuramente, l’interpretazione della Corte ha consenti-

to una ricostruzione “adeguatrice” del dettato normativo,

in linea con una precedente sentenza della Consulta (la

n. 333 del 2001) (2), la quale, muovendo dal presupposto

che i diritti nascenti dal rapporto civilistico non potevano

essere subordinati ad un adempimento di natura f‌iscale,

aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo

7 della novella del 1998 in presenza di oneri di natura f‌i-

scale - in detta disposizione richiamati - del tutto estranei

allo scopo di assicurare il normale svolgimento del proces-

so, ma tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi -

di controllo f‌iscale - assolutamente non rispondenti alle

f‌inalità processuali e tali da impedire il regolare esercizio

della tutela giurisdizionale di propri diritti ed interessi

legittimi (3).

Sulla questione si è pronunciata, inf‌ine, la Corte co-

stituzionale (4), dichiarando l’inammissibilità dell’ecce-

zione di illegittimità costituzionale dell’art. 13 della legge

431/1998 (nella parte in cui tale norma sancisce la nul-

lità delle pattuizioni volte a determinare un importo del

canone superiore a quello risultante dal contratto scritto

e registrato, con conseguente diritto del conduttore di ri-

chiedere la restituzione delle somme indebitamente corri-

sposte), ipotizzando la possibilità di una interpretazione

diversa e costituzionalmente orientata rispetto a quella

prospettata dal giudice remittente.

Ulteriore ipotesi di nullità per carenza di registrazione

del contratto è stata introdotta dalla Finanziaria 2005 (leg-

ge 30 dicembre 2004, n. 311), nel tentativo di assicurare al

Fisco il pagamento delle imposte sul reddito derivante da

contratto di locazione immobiliare e limitare l’evasione.