Il «fascicolo di fabbricato»: effetti giuridici negativi di un'iniziativa legislativa poco avveduta

• Autore: Vincenzo Nasini
• Pagine: 517-815

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La produzione del fascicolo del fabbricato, debitamente aggiornato, è presupposto del rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all'intero fabbricato o a singole parti di esso.

Al momento della stipula o di rinnovo di contratti locazione nonché in caso di alienazione del fabbricato o di singole unità immobiliari è resa da parte del proprietario e dell'amministratore del condominio apposita dichiarazione circa l'avvenuto adempimento degli obblighi previsti dalla presente legge

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In base alla succitata disposizione, contenuta nell'art. 1 comma 2 del disegno di legge n. 43/39 sull'istituzione del cosiddetto fascicolo di fabbricato, la mancata produzione del fascicolo o il suo mancato aggiornamento, comportano tre ordini di conseguenze giuridiche negative per la commerciabilità dei beni:

a) l'impossibilità di ottenere autorizzazioni o certificazioni necessarie per il compimento di atti giuridici relativi all'intero immobile o a parti di esso;

b) l'impossibilità di stipulare nuovi contratti locazione o di rinnovare quelli in corso;

c) l'impossibilità di alienare il fabbricato o singole unità immobiliari.

Ciò significa, in primo luogo, che il diritto del proprietario di locare o vendere la sua unità immobiliare viene ad essere condizionato non solo all'avvenuto adempimento da parte sua agli obblighi previsti dalla emananda legge, ma anche all'avvenuto assolvimento di essi da parte del condominio nel quale la sua unità immobiliare è ubicata.

In altri termini, il proprietario della singola unità immobiliare vedrebbe, di fatto, congelata la possibilità di vendere o locare non solo in conseguenza di un proprio comportamento omissivo ma anche di una negligenza imputabile a un terzo.

Negligenza che può consistere nella mancata ottemperanza alle disposizioni relative alla formazione e all'aggiornamento del fascicolo, nell'incompleta o inesatta attuazione delle norme stesse da parte dei soggetti interessati o, anche, nel semplice rifiuto o, addirittura, nel ritardo da parte dell'amministratore di fornire la necessaria dichiarazione attestante l'avvenuto adempimento agli obblighi de quibus.

Tali conseguenze si riverberebbero poi anche nella sfera dei conduttori, in relazione sia alla stipulazione con il proprietario dell'immobile di un contratto nuovo, sia al rinnovo di un contratto già in corso.

Il che rappresenterebbe, nella migliore delle ipotesi, un pesante ostacolo al mercato delle locazioni dopo tutti...