Aree fabbricabili e strumento urbanistico adottato in corso d'anno

• Autore: Nardi Relio
• Pagine: 15-16

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dott

Arch. loc. e cond. 1/2012

DOTTRINA

AREE FABBRICABILI E

STRUMENTO URBANISTICO

ADOTTATO IN CORSO D’ANNO

di Relio Nardi

L’I.C.I. sulle aree fabbricabili non cessa di sollevare

dubbi interpretativi, pur registrandosi in argomento un

solo precedente giurisprudenziale edito (Comm. trib.

prov. di Perugia, sez. I, 5 dicembre 2008, n. 211, in questa

Rivista 2009, 179).

A tale proposito va ricordato come per lungo tempo sia

stato al centro di contrapposte linee interpretative giuri-

sprudenziali il problema dell’individuazione del momento

da cui un terreno deve essere considerato “edif‌icabile”

ai f‌ini I.C.I., problema che ha trovato inf‌ine soluzione ad

opera del legislatore il quale, attraverso l’art. 36, comma

2 del D.L. n. 223/2006, convertito con modif‌icazioni nella

L. n. 248/2006, ha chiarito che un terreno deve essere con-

siderato edif‌icabile f‌in dal momento in cui una qualsiasi

potenzialità edif‌icatoria gli venga riconosciuta dallo stru-

mento urbanistico adottato (e quindi anche non ancora

approvato) ed indipendentemente dallo stato di avanza-

mento dei relativi piani di attuazione.

La scelta del legislatore di connotare il requisito del-

l’edif‌icabilità con un dato formale (è noto che, in realtà,

l’adozione dello strumento urbanistico generale non at-

tribuisce la concreta possibilità di procedere allo sfrut-

tamento edif‌icatorio dei terreni dovendosi comunque

sempre attendere, quanto meno, la conclusione della

successiva fase approvativa se non addirittura, nel caso di

aree di espansione, il perfezionamento dell’iter ammini-

strativo dei diversi piani attuativi previsti e regolamentati

dalla normativa urbanistica) ha tuttavia dato origine ad

altre problematiche.

È evidente infatti che gli apprezzamenti di valore legati

al favorevole completamento dell’iter di approvazione del-

lo strumento urbanistico generale nonché dei successivi

procedimenti amministrativi che rendono concretamente

possibile l’attuazione delle sue previsioni non potevano

rimanere ininf‌luenti rispetto agli adempimenti f‌iscali ri-

chiesti ai contribuenti dalla normativa in materia di I.C.I.

I principali nodi da sciogliere sono rappresentati dagli

sfasamenti temporali che generalmente si verif‌icano tra il

momento impositivo (cioè quello in cui deve essere indi-

viduata la base imponibile) e le diverse date che scandi-

scono la progressione dell’iter amministrativo preordinato

alla concretizzazione della facoltà edif‌icatoria inizialmen-

te attribuita al terreno, solo con carattere embrionale,

dall’adozione dello strumento urbanistico generale.

Posto che la base imponibile per le aree fabbricabili, ai

sensi dell’art. 5, comma 5 del D.L.vo n. 504/1992, è costi-

tuita dal valore venale in comune commercio all’1 gennaio

di ciascun anno, come dovrà comportarsi un contribuente

ai cui terreni risulti attribuita potenzialità edif‌icatoria per

effetto di uno strumento urbanistico generale adottato nel

corso dell’anno stesso?

Poiché secondo il legislatore l’aspettativa di edif‌ica-

bilità attribuita ad un terreno quale conseguenza del

suo inserimento in uno strumento urbanistico generale

adottato comporta automaticamente l’assoggettamento

ad un regime di valutazione differente (valore di merca-

to) rispetto a quello previsto per i terreni agricoli (valore

presunto attraverso un rapporto di proporzionalità col

reddito dominicale), il contribuente non potrà attendere

l’1 gennaio dell’anno successivo per tener conto della

nuova connotazione edif‌icatoria sopravvenuta, ma dovrà

invece - sembra di poter dire - quantif‌icare e versare l’im-

posta sulla base della somma di due addendi ricavati da

un doppio conteggio: quello del valore agricolo riferito ai

mesi antecedenti all’adozione dello strumento urbanistico

e quello del valore di mercato riferito ai mesi successivi.

In pratica, la modif‌ica della natura stessa del bene (da

agricolo ad edif‌icabile) comporta l’equiparazione di tale

evento al caso di acquisto nel corso dell’anno.

Quale dovrà essere invece il comportamento del con-

tribuente proprietario di un terreno potenzialmente già

edif‌icabile alla data dell’1 gennaio (per effetto di un piano

urbanistico generale adottato negli anni precedenti) ri-

spetto al quale nel corso dell’anno tale potenzialità edif‌i-

catoria venga poi a concretizzarsi per effetto del perfezio-

namento di un apposito piano attuativo?

Non verif‌icandosi, in tal caso, alcuna modif‌ica nel cri-

terio di valutazione da applicarsi in base alla normativa

I.C.I. (il terreno, infatti, secondo il disposto del soprari-

chiamato art. 36, comma 2 del D.L. n. 223/2006, già era edi-

f‌icabile alla data dell’1 gennaio e, come tale, sottoposto al

criterio di tassazione fondato sul valore di mercato), non

sembra ravvisabile in capo al contribuente alcun obbligo

di tener conto della modif‌ica del valore della base imponi-

bile intervenuta nel corso dell’anno. In altri termini, egli

dovrà considerare l’incremento di valore del terreno con-

seguente all’approvazione del piano attuativo intervenuta

nel corso dell’anno solo a partire dall’1 gennaio dell’anno

successivo.

Tuttavia tale soluzione, ineccepibile secondo il dispo-

sto dell’art. 5, comma 5 del D.L.vo n. 504/1992, che, come

detto, f‌issa all’1 gennaio di ciascun anno il momento im-

positivo riferito alle aree edif‌icabili, potrebbe rivelarsi non

conveniente ove il Comune di ubicazione dell’immobile si

fosse avvalso della facoltà regolamentare prevista dall’art.

59, lett. g) del D.L.vo n. 446/1997 in forza della quale pos-

sono essere predeterminati annualmente dei valori minimi

riferiti alle diverse tipologie (residenziali, terziarie, indu-

striali ecc.) di aree edif‌icabili il cui rispetto da parte del

contribuente non è assolutamente obbligatorio, ma inibisce

l’esercizio del potere di accertamento del Comune stesso.